合作開發、深耕杭州 濱江集團暗藏發展風險

來源:中國網地産 2022-07-25 13:14:27

自“兩集中”供地政策實施以來,杭州土拍市場熱度始終持續。有數據顯示,2021年賣地收入首度超過3000億元的杭州,在今年上半年前兩輪供地中累計攬金1384億元,登頂全國第一。

合作開發、深耕杭州 濱江集團暗藏發展風險_中國網地産

而濱江集團也隨著杭州土拍一起火出了圈。據統計,在杭州今年的兩輪集中供地中,濱江集團已經以409億元競得23宗地塊,成為杭州市場的拿地大戶。其中在第一輪土拍中,濱江集團184.3億元摘得11宗地塊(含三宗聯合拿地);在第二輪土拍中,濱江集團也以224.5億元競得12宗地(含兩宗聯合拿地)。

在樓市整體趨冷,房企銷售承壓、回款和融資困難的情況下,濱江集團逆勢拿地擴張,引發市場關注。有業內人士表示,隨著樓市調控常態化,國內房地産市場分化持續,房企聚焦高能級城市及核心區域的投資策略延續。濱江集團積極佈局,夯實大本營的發展基礎。但目前行業處於下行週期,濱江集團偏安一隅,也存在發展隱憂,能否踏準市場節奏,還需時間印證。

夯實杭州大本營

杭州一直是濱江集團的“糧倉”。年報數據顯示,截至2021年底濱江集團的土地儲備中,杭州佔比達60%,寧波等二三線城市佔25%,外省僅佔15%。進入2022年,濱江集團緊盯熱門區域,持續深耕杭州。

縱觀杭州今年兩批集中出讓的地塊位置可以看出,熱門區域的優質地塊不在少數。而這些熱門區域從來不缺濱江的身影。

具體來看,在第一批集中供地中,濱江集團斬獲四季青地塊、申花慶隆地塊、城西翠苑地塊、奧體核心地塊、未來科技城地塊、雲城宅地、臨平星橋地塊等11宗地,多數地塊位置都比較理想。比如濱江集團6.4億摘得的常青夕照區塊項目地塊。資料顯示,該地塊離地鐵7、9號線觀音塘站300余米,屬於荷花塘未來社區的一部分,容積率2.9,總建面16721.4㎡,樓面地價38001元/㎡。

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(來源:濱江集團官方微信公眾號)

在第二輪供地中,濱江集團同樣摘得雲城、錢江新城二期、東新、北部新城等多個熱門片區的12宗地塊。其中最矚目的莫過於四堡七堡2宗地塊,濱江集團分別以競拍和搖號的方式將杭政儲出[2022]52號地塊和22號地塊收入囊中。

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(來源:濱江集團官方微信公眾號)

此外,濱江集團7月7日披露的調研紀要同樣證實了多宗地塊的優質,公告稱濱江集團第一批競得的11宗地塊預計平均凈利潤率8%左右,第二批地塊預計凈利潤水準較第一批地略有提高。

除了地塊優質外,不太充足的土地儲備、杭州市場銷售向好也是濱江集團在行業低谷、企業承壓背景下拿地底氣。

業內有數據統計,濱江集團的項目從拿地到清盤只要6-8個月。也就是説,到今年下半年,濱江去年拿地的新項目按節奏將相繼清盤。所以濱江在今年上半年的高調拿地,也是在為後續儲備土地。

同時隨著上半年樓市政策的逐漸鬆綁,杭州房地産市場出現回暖勢頭。特別是6月以來杭州樓市回暖趨勢顯現,新房成交99.9萬m²,環比增長70.4%,去化率上漲。

中指研究院指出,5.17樓市新政效果明顯,短期來看政策仍有邊際放鬆可能,後期政策調整或將以精準微調為主,預計下半年市場在需求持續釋放下將進一步恢復。

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濱江集團表示,將繼續保持“三省一市”的發展戰略,即浙江省、江蘇省、廣東省和上海市。在投資比例上,杭州佔比50%,浙江省其他市縣佔40%,省外佔10%。下半年濱江集團將重點關注上海、南京、寧波等長三角城市,以及大灣區和海南自貿區。

發展隱憂仍存

但短期的快速擴張也為濱江集團帶來了發展隱憂。

據一季度財報顯示,濱江集團實現營業收入62億元,同比下降16.8%;歸母凈利潤2.3億元,同比下降42.7%;整體毛利率為16.3%,較上年同期下降4.5個百分點。更需要注意的是,濱江集團第一季度的經營凈現金流為-115億元,同比大跌1704.57%。這與其大規模拿地不無關係。

同時在市場下行週期,毛利率下降、權益佔比降低、重倉單一市場等無疑都會為濱江集團的發展帶來風險。

據年報數據顯示,2018年-2021年濱江集團毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%、24.83%,毛利率連續4年下降。

濱江今年的銷售目標為1500-1600億元,杭州地區承擔了7成左右的業績重任。但上半年數據顯示,濱江集團上半年完成銷售額683.93億元,完成銷售目標的42%-45%,銷售壓力仍存。此外,與去年相比,濱江集團今年上半年在杭州市場的銷售額為250.5億元,同比下滑約34%。

需要注意的是,除了部分深耕區域外,上半年濱江集團再次進入了杭州市區外的富陽區和臨平區。有數據顯示,雖然杭州已經出臺政策支援,但是富陽和臨平的新盤去化仍然慘澹。

隨著市場的逐漸飽和以及疫情等多重不確定因素的影響,過度倚重杭州的濱江集團難以實現業績的持續增長,能否實現銷售目標還需時間印證。業內人士認為,當前房地産市場並未走出底部,濱江集團逆勢拿地存在風險。

此外,近年來為了實現規模的增長,濱江集團多數項目實施合作開發。據了解,在首批集中供地結束後,濱江集團成立多家項目公司,持股比例在10%至40%之間。

梳理近幾年財報發現,2018年濱江集團少數股東權益佔比幅度開始增大。數據顯示,2018年到2021年,濱江集團少數股東權益分別為40.53億、58.45億、96.76億和168.1億元。2018年-2021年,少數股東權益佔比分別為26.56%、26.08%、34.51%和44.96%。

業內人士指出,權益銷售比例低説明企業在規模方面獨立性欠缺,同時盈利空間會被壓縮。由此可見,逆勢擴張的濱江集團並不是沒有後顧之憂。

(責任編輯:崔瑞婷)
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