6月全國商品住宅成交面積環比高速增長 部分城市同比轉正

來源:中國網地産 2022-07-21 16:38:18

中國網地産訊 近日,億翰智庫發佈《6月房地産行業月報》。報告指出,繼5月寬鬆政策井噴出臺,6月政策鬆綁的力度和頻次都有所減緩,政策放鬆仍以限購、限售為主,對限貸的放鬆未進一步推進,且出臺“三限”政策放鬆的城市數量減少近一半,部分城市轉而通過降低落戶門檻,推動房票安置的方式間接的促進需求入市。儘管政策鬆綁力度趨緩,但效果逐漸顯現,城市端和企業端兩個維度的數據都顯示6月新房成交增長明顯,同比降幅也有一定的收窄。

從我們監測的40城數據來看,6月全國商品住宅銷售面積為2293.1萬平米,同比下行22.7%,環比上行58.1%,各能級城市市場熱度相比5月再次攀升。隨著商品房銷售增速逐漸進入上升區間,預計四季度市場會得到明顯改善,而三季度仍然處於考驗企業現金流是否穩定的形勢。

具體來看,一線城市同比下降8.5%,降幅較5月收窄,環比上升141.5%,蓋因上海恢復市場成交帶動增速快速上行所致。從環比來看,四個一線城市成交量均有所增長,北京、上海、廣州和深圳分別為83.6、146.1、110.7和32.7萬平米,環比分別上升66.8%、1146.2%、49.6%和75.3%。從同比來看,廣州和深圳成交量已經超過2021 年同期,同比分別增長20.7%和16.5%。

核心二線和普通二線城市同比均下行,環比均上行。從核心二線城市來看,住宅成交量達到1148.8 萬平米,同比下行8.8%,環比上行71.3%,各城市成交量環比均有不同幅度的增長,其中蘇州和青島成交量分別達到201.6 和324.5 萬平米,環比分別增長184.2%和204.8%,部分原因在於大量保障房的推進促使成交量上升,但即使去除保障房因素影響,環比仍有所回暖,政策放鬆下市場信心正重新建立。從普通二線城市來看,住宅成交量達到437.3萬平米,同比下行14.6%,環比上行61.5%,其中溫州、寧波和佛山成交量分別達到121.4、44.4和92.8萬平米,環比分別增長278.2%、89.7%和37.9%。

三四線城市住宅成交量為442.0萬平米,同比下降43.9%,環比上升24.9%,相比一二線城市,三四線市場恢復力度相對較弱。從具體城市來説,長三角地區的連雲港自3月以來成交量持續上升,達到58.7萬平米,並已經實現同環比轉正,同比為7.1%,環比為86.6%。其他諸如太倉、舟山環比恢復情況較好。中部城市中市場漲跌不一,其中黃石成交量7.8萬平米,同比、環比分別下降48.5%和28.7%。相應的孝感成交量15.6萬平米,同比、環比分別上升5.2%和20.1%。我們認為三四線城市三限政策的放寬確實能帶動市場熱度的回暖,但是三四線作為構成市場成交的基礎,內在保持著結構性的變化,對於庫存較高、房價下跌或者橫盤的城市,成交量恢復力度相對有限,相反存在産業基礎以及購買力旺盛的城市,恢復力度則相對較大。

總的來説,需求端政策放鬆帶來的效果逐步顯現,市場熱情增加,成交量環比得到較大幅度的增長,且部分城市同比已經回正。對於下半年,我們認為銷售情況會出現不斷好轉,尤其是到四季度會有較為明顯的改善,但是對於市場恢復力度會有相應的制約,主要體現在兩點:

第一,住房供應增長的限制。房企出險最直接影響企業的銷售活動和融資活動,導致行業面、企業面面臨資金匱乏的風險,使房企開工力度受限,最終引導住房供應量的減少。雖然上半年政府始終鼓勵房企正常開展融資活動,但是民營企業融資難度依然較高,再加上銷售額恢復情況較為緩慢,短期內住房供應難以明顯回升,三季度同樣如此,房企預期仍處於資金缺乏的階段,住房供應增長預計恢復力度有限。

第二,購房需求面臨購買力不足的問題。我們一直強調,在疫情和宏觀經濟增速放慢的情況下,居民對於收入預期相對較低,由此即使限購政策不斷放鬆,但市場並未出現銷售火爆的境況。居民的購買力一方面靠自身的財富積累,另一方面靠央行向市場投放流動性,但是我們看到這一輪政策,針對限貸放鬆的措施並沒有明顯放開,核心城市依然有繼續放寬的空間,除此之外,貨幣政策保持中性,並未投放流動性,所以僅依靠居民自身的財富積累對住房市場的成交影響有限。

總的來説,我們認為三季度房企仍受資金匱乏的影響,供應減少難以促進市場成交量出現較大幅度的回升,四季度的回暖力度要比三季度好。未來持續關注房價平穩增長、庫存相對較小、政策放鬆力度較大的城市,核心都市圈的城市毋庸置疑,對於中西部來説,重點關注位於核心城市周邊的三四線城市以及具備産業基礎的三四線。

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(責任編輯:楊帆)
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6月全國商品住宅成交面積環比高速增長 部分城市同比轉正
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近日,億翰智庫發佈《6月房地産行業月報》。報告指出,繼5月寬鬆政策井噴出臺,6月政策鬆綁的力度和頻次都有所減緩,政策放鬆仍以限購、限售為主,對限貸的放鬆未進一步推進,且出臺“三限”政策放鬆的城市數量減少近一半,部分城市轉而通過降低落戶門檻,推動房票安置的方式間接的促進需求入市。
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