解讀:2022年廣州第二輪集中供地資訊

來源:央廣網 2022-07-18 16:46:23

近日,多地房貸利率下降、限購鬆綁、首付比例降低、發放購房補貼……各種“暖市”信號頻現。一系列利好政策是否奏效,接下來的第二輪土拍至關重要,對未來樓市起到風向標的作用。因此,廣州第二輪土拍也被各界寄予厚望。

精益求精,再次縮小規模

廣州市房協相關負責人表示,第二輪土拍,廣州依然採取前兩次土拍的模式,“貴精不貴多”。7月18日共有14宗地塊陸續出讓,計容建築總面積146.58萬平方米,起拍總價約253億元。這是廣州近五輪土拍中,規模最小的一次,比去年第一、二輪土拍更是“銳減”34宗地塊。

掛牌數量減少,並不代表土拍“遇冷”,而是集中供地逐步完善的體現。從上圖可以看到,去年的第一、二輪土拍中,廣州均一次性“上架”48宗地塊,但成交率從87.5%速降至47.9%。

原因是兩次土拍間隔時間短,想要達到第一輪土拍的成交率,這對房企的現金流要求極高。吸取了這一經驗,廣州土拍開始做出調整,與其“無規則撒網”,不如“精準出擊”。

因此,在去年的第三輪以及今年的第一輪土拍,通過減少供應量,成交率已有明顯地提升,甚至超過90%。同時,這也利於房企集中資金,拿下心儀地塊,保障後續市場的供應穩定。

廣州市房協相關負責人表示,本輪土拍再次縮小供應規模,並且放出了品質上乘、價值可觀的地塊。首先,中心區供地比例增加。從地塊分佈來看,本輪共涉及天河、海珠、荔灣、白雲、黃埔、花都、南沙、增城等區域。其中,中心五區共供應8宗地塊,佔比超57%,甚至比週邊區的供應量還要大。

其次,本次天河更是罕有地挂出兩宗地塊。據悉,天河上一次出讓地塊,還是2020年的奧體公園北側地塊,即現在的合景臻頤府。時隔500多天再上新,憑著“天河”二字的金漆招牌,這兩宗地塊極大概率擁有不止一位的追逐者。

尤其是燕塘地塊三,位於後天河北片區,周邊的教育資源、醫院、購物廣場等生活配套一應俱全。

該地塊起拍樓面價約44211元/平方米,即便屆時底價出讓,也能登上廣州樓面價TOP10。若該地塊成功出讓,也可一定程度上反映後市預期。

天河另一宗地塊——育新街南側地塊,位於國家級高新區,依山伴湖,生態資源豐富,低容積率,周邊科技産業發達,多個高品質學校、軌道交通項目即將建成,後發優勢顯著。

土拍規則再變,激活房企積極性

廣州市房協相關負責人表示,經歷了四次集中供地,即將到來的廣州土拍,也逐漸摸索出自己的道路。最重要的轉變是,本輪土拍中,絕大部分地塊由原來“限地價+競自持+搖號”,改成了“限地價+搖號”。取消競自持環節,即一旦地塊競拍至15%的封頂價,便會直接進入搖號環節。

這對土拍或樓市有什麼影響?廣州市房協相關負責人表示,其一,房企積極性提高,民企拿地比例或提高。在原來的競自持模式中,這部分資産歸拿地房企所有,只能對外出租,不能銷售,對開發商而言,相當於變相增加了一項成本。如今取消該環節,相當於讓利房企。成本減少,房企的拿地動力自然提高,尤其是民企。畢竟,只有持續拿地,保持有貨可售,才有機會讓業績穩健增長,走上可持續發展之路。

其二,搖號地塊或增加。得益於拿地成本的減少,接下來,位於核心地段的地塊,大概率出現頻頻搖號的場面。尤其是本次掛牌的天河、海珠、荔灣等地塊,一方面,核心區域地塊供應稀缺;另一方面,現在拿地無需拿出面積自持,拿不拿得到全靠運氣搖號,利於房企之間的良性競爭。搖號地塊數量增加,推動搖號情景上演,也能活躍市場情緒,增長市場信心。

其三,房價有望進一步穩定。在原來的競自持模式中,不僅房企吃力,置業者也變相增加了房款,畢竟“羊毛出在羊身上”。在新變化下,這種情況也能得到有效的緩解,這也符合了“房住不炒”的定位。

土地市場復蘇,樓市回升

根據易居研究院數據,6月份,全國100個城市土地(含純住宅、商住、商辦用地)成交幅數為959宗,環比5月增速為63%,成交建築面積為7001萬平方米,環比5月增速為104%;成交金額為4015億元,環比5月增速為141%。廣州市房協相關負責人表示,在頂層設計的紅利下,以及在供地模式變化的情況下,各地土拍已逐漸呈現復蘇之勢。目前,多地已完成今年的第二輪集中供地,對比第一輪均有不同態勢的增長,多城更是拍出100%的成交率。

如蘇州的本輪土拍,雖成交量不及去年,但無論是成交量或成交金額,對比今年首輪均有所上升。本輪土拍共成交20宗地塊,較上一輪增加了5宗,最終成交額高達271.3億元,較今年第一輪上升16.05%。(注:蘇州2022年第二輪集中供地初始掛牌22宗地塊,其中2宗因規劃調整終止出讓,3宗為定向安置房用地。)

廣州市房協相關負責人表示,在市場政策端釋放一定利好信號的助力下,土地市場已顯露出了回升跡象。

克而瑞地産研究中心最新數據顯示,6月份百強房企的業績規模環比增長61.2%。同時,6月重點30城供應面積環比增長50%,同比跌幅收窄至36%;成交面積環比增長31%,同比跌幅收窄至38%等一系列數據,證明市場信心正在逐步恢復。

延續這種向上趨勢,即將到來的廣州第二輪土拍,有望也能走出向好行情,甚至出現一地多房企競爭的場面。

(責任編輯:孫悅)
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