2022年行至年中，中國房地産市場經歷了從下行到築底趨穩的過程。特別是5月和6月份，商品房銷售連續回升，市場韌性顯現。

信號：短期現觸底跡象

種種跡象表明，樓市短期出現觸底。從成交量來看，據官方數據測算，在5月份中國商品房銷售環比止跌轉升後，6月商品房銷售面積和銷售金額環比分別上升65.8%、68.1%，環比增速均較上月明顯擴大40個百分點左右，市場活躍度提升。

從房價來看，6月新房、二手房價格上漲的城市數量雙雙增加，房價平均跌幅收窄。部分一二線城市復蘇勢頭較強。當月，成都新房、二手房價格環比漲幅分別為1.3%、2%，連續多月漲勢強勁。杭州、北京、青島新房價格環比分別上漲1%、0.8%、0.6%。

6月份，全國房地産開發投資規模也實現環比“兩連增”，並創年內新高。房地産市場底部企穩態勢顯現。

不過，當前房地産各項指標仍處於歷史低位，復蘇基礎還不牢固。中指研究院指出，6月，商品房累計銷售規模同比降幅明顯收窄，跟疫情期間積壓的需求集中釋放以及6月房企推盤力度加大有關。

癥結：預期轉弱

今年以來，各地“穩樓市”政策以平均每天超兩條的頻度發佈，但房地産景氣指數卻未出現明顯回升，這與過去幾輪樓市週期表現截然不同。癥結何在？

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，在去年之前，樓市預期一直保持樂觀，政策起主導作用，政策一松樓市就會走熱。但去年以來，來自外部的衝擊疊加房地産市場風險釋放，令樓市預期轉弱。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，解決問題的關鍵在於市場回暖、激活交易量，這也是提振信心和扭轉預期的前提。

得益於今年以來的一系列提振政策，倪鵬飛表示，目前房地産市場正處於由負向迴圈向正向迴圈的轉變之中。他建議，採取果斷措施，包括調整調控政策、房地産金融政策等，儘快穩定樓市。

趨勢：長期潛力仍在

內地龍頭房企萬科董事會主席鬱亮認為，從短期來看樓市已經觸底，但恢復將是一個緩慢而溫和的過程。

易居研究院副院長楊紅旭也認為，從數據上看，今年樓市或難出現“V”型反彈，樓市恢復可能會以“U”型為特點，這也意味著底部徘徊時間可能會比前幾輪週期都長。

李宇嘉也指出，疫情持續兩年多，對部分居民收入預期造成影響。因此，房地産觸底回升的走勢仍面臨挑戰，未來短期是“磨底”或夯實底部的時期。

不過，從中長期來看，倪鵬飛指出，房地産市場確實存在結構性潛力，特別是在都市圈、城市群和一些經濟發展較好、人口流入大的城市，預計商品房市場中長期仍能保持12億至15億平方米的交易規模。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，貝殼研究院測算發現2035年之前，中國仍有超過200億平方米的住房需求，改善性需求佔比逐步接近六成。住房需求支撐下中國樓市將進入新的平穩中樞。