諸葛找房:局部熱點城市率先復蘇 千萬豪宅市場“逆勢而上”

來源:中國網地産 2022-07-18 13:27:03

(一)一線城市率先修復,二線城市青島、蘇州等同比實現轉正

分季度來看,一線城市二季度成交量下滑,二線和三四線城市二季度成交量均回升,一線城市主要是受上海疫情封城管理影響,4、5月份成交量驟減帶動一線城市整體成交回落,二線和三四線城市隨著出臺的寬鬆政策逐漸發酵,成交企穩回升。從環比走勢來看,6月份各等級城市環比均上揚,一線城市以超100% 的漲勢領銜,二線城市次之,環比漲幅超60%。從同比來看,各等級城市自5月開始同比降幅開始呈現收窄趨勢,到6月份,一線城市同比跌幅為23.51%,二線城市同比跌幅為25.6%,三四線城市同比下跌28.4%。整體來看,在疫情受控後,一線城市率先修復,熱點二線城市緊隨其後。

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注:2021年2月一線城市同比472.83%,二線城市同比329.96%,三四線城市同比546.3%

分城市來看,大部分城市在6月份成交水準均有不同程度的回升,其中,一線城市全線上漲,上海環比漲幅逾1000%,領跑各大城市,北京、深圳漲幅也在50%以上,二線城市中,杭州、寧波、蘇州、青島等城市環比漲幅均超過100%。同時值得注意的是,青島、成都、蘇州、西安同比均轉正,市場修復較為迅速。與此同時,各大城市上半年成交水準均不及去年同期,市場完全恢復尚需時間。

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(二)改善型産品展現強韌性,一線城市豪宅市場率先回溫

從重點城市新房成交結構來看,90-120㎡面積段仍是成交主流,佔比基本在4-5成,與此同時,今年以來120㎡以上改善型戶型成交佔比逐月上升,截止至2022年6月,成交佔比超40%,達到近兩年來的最高水準。隨著疫情防控常態化,人們對住房品質的要求越來越高,對於戶型面積、社區環境、物業服務等等都提出更高的期待,改善型大戶型産品漸獲青睞。

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注:重點10城包括北京、上海、深圳、廣州、成都、東莞、南京、青島、武漢、重慶

從成交總價來看,以一線城市為例看今年的豪宅市場表現,北上廣5月、6月總價1000萬以上的豪宅成交量基本已經實現同比轉升,深圳上半年豪宅市場一直保持在較高熱度。5、6月份在新房市場整體成交水準同比還呈現負數的同時,豪宅成交已經遠超去年同期水準。根據數據顯示,北京5月豪宅成交484套,同比漲幅超100%,6月份豪宅成交破千套,同比大漲244.2%,佔整體成交近30%。深圳上半年1000萬以上豪宅成交3885套,同比上漲51.9%,佔比達24.6%,較去年同期擴大14.7個百分點。上海受到疫情影響衝擊,5月豪宅成交量大減,到6月份成交量達到2515套,同比上漲180.4%,佔整體成交量的33.6%。由此來看,在全國新房市場成交尚未完全復蘇的情況下,豪宅市場已經呈現率先回溫態勢。

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(三)寬鬆政策後長三角熱點城市修復明顯,基本面偏弱的二線城市效應不足 

根據諸葛找房數據研究中心監測重點18城來看,鬆綁政策的實際效果如何與城市基本面、政策力度有著密切關係,在本輪寬鬆政策後,以杭州、蘇州、南京、無錫等城市為首的長三角熱點城市在多輪寬鬆政策後,銷售端率先轉好。如杭州在5月17日首次出臺新政,提出三胎家庭新增一套購房資格,並且享受“無房家庭”優先搖號,增值稅5年改2年等,5月成交量環比上漲12.4%,6月成交環比再漲103.6%,政策效應持續;蘇州在5月9月發佈了包括新房限制轉讓時間由3年調整為2年、非蘇州本市戶籍居民連續繳納6個月社保(個稅)即可購房、非限購區域購房不計入家庭限購套數等內容,5月成交環比上漲23.7%,6月環比大漲288.2%。無錫同樣在4到5月接連出臺了三次鬆綁政策,5月成交量環比上漲48.3%,6月環比上漲24.1%。政策某種程度上起到了立竿見影的效果。同時,像瀋陽、濟南等本身基本面一般,商品房去化緩慢的城市,在多輪鬆綁政策效應下,短期內刺激銷售端,帶動成交量上升。

另外,也有部分城市寬鬆政策效應不甚明顯或者持續性較弱。鄭州作為最早發佈寬鬆政策的城市,4月和5月成交連續兩月維持下滑局面,6月在供應放量下開始回升,鄭州作為河南省的省會城市,但是房地産市場卻並不發達,庫存量高企、去化緩慢等難題困擾,後期或需要更加有力度的寬鬆政策出臺。東莞也是出臺寬鬆政策次數較多的城市,2月到5月多輪政策下,成交回升態勢尚且不明朗,6月環比仍下降19.8%。福州在2月-3月政策鬆綁後,4月成交環比上漲,然而後勁不足,5、6月連續下滑。合肥在5月和6月兩次新政後,6月環比仍降23.4%,政策寬鬆效應尚未觸達市場端。

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(責任編輯:李彤)
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