西安:商品房預售資金應全部直接存入專用監管賬戶進行監管

來源:澎湃新聞 2022-07-15 11:49:00

7月14日,西安市住房和城鄉建設局、西安市自然資源和規劃局、西安市城市管理和綜合執法局、西安市金融工作局和中國人民銀行西安分行營業管理部聯合發佈《關於印發防範商品房延期交房增量問題工作措施的通知》(以下簡稱《通知》),其中提到商品房預售資金(包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款)應全部直接存入專用監管賬戶進行監管,開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。

在嚴格執行土地出讓規定方面,要確保購地資金合規。

《通知》規定,參與商品住房用地競買的開發企業必須使用合規自有資金,競買企業股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等。購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金,不得使用房地産産業鏈上下游關聯企業借款或預付款,不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款,不得使用參與競買企業控制的非房地産企業融資等。經審核,存在使用非自有資金競買商品住房用地的,取消競得資格,已繳納的競買保證金不予退還。

對於實施項目建設全過程監管。其中提到,要依法組織項目建設,加強工程建設管理。

在加強商品房預售許可管理方面,明確形象進度標準。開發企業申請商品房預售許可,原則上地上7層及以下的多層建築,工程形象進度須主體結構工程封頂;7層以上的,須達到地上規劃總層數的1/3,且不得少於7層。另外,開發企業應通過商品住房銷售公示平臺組織銷售活動。在銷售過程中,要按規定公示企業基本情況、開發證照、項目基本資訊、房屋銷售資訊、項目周邊環境、物業服務等資訊。

《通知》重點提及了強化商品房預售資金監管。

除了商品房預售資金(包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款)應全部直接存入專用監管賬戶進行監管,開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款之外。《通知》規定要嚴格撥付標準。商品房項目完成主體結構驗收前,累計使用重點監管資金不得超過總額的50%;完成竣工驗收前,不得超過95%;完成竣工驗收備案前,不得超過99%;不動産首次登記後,可以提取剩餘1%。其中,7層以上的建築,總層數達到1/3、2/3前,累計使用重點監管資金分別不超過總額的20%和35%。

此外,優化商品房預售資金交存指引平臺,實現監管部門、購房群眾對預售資金交存資訊隨時可查;提高線上預售資金交存率、智慧POS機使用率,實現1個工作日內系統智慧對賬;通過網簽備案資訊共用等方式,支援監管銀行跟蹤購房貸款入賬情況,確保購房貸款交存至專用監管賬戶。要求各轄區住建部門每月要與監管銀行對賬不少於一次,發現開發企業違規挪用重點監管資金的,應當立即停止撥付並依法查處。

對於商業銀行違反預售資金監管協議,未經轄區住建部門核實同意,擅自撥付監管資金的,應當負責追回資金;無法追回的依法承擔相應賠償責任。

在健全房地産信用管理方面,要強化信用管理,開發企業不能按期交付房屋,引發群體性事件,造成嚴重社會影響的,記為信用等級差的企業,向社會公示,並按照《陜西省房地産開發企業信用資訊管理暫行辦法》有關規定予以處理。

以下為《關於印發防範商品房延期交房增量問題工作措施的通知》全文:

市建發〔2022〕145號

各區、縣人民政府,西鹹新區管委會,各開發區管委會,市人民政府工作部門,各相關單位:

經市政府同意,現將《關於防範商品房延期交房增量問題的工作措施》印發給你們,請認真貫徹執行。

西安市住房和城鄉建設局

西安市自然資源和規劃局

西安市城市管理和綜合執法局

西安市金融工作局

中國人民銀行西安分行營業管理部

2022年7月14日

關於防範商品房延期交房增量問題的工作措施

為進一步規範房地産市場秩序,有效防範商品房延期交房增量問題,促進房地産市場健康有序發展,結合《西安市人民政府辦公廳關於進一步促進房地産市場平穩健康發展的通知》(市政辦發〔2021〕35號)等規定,現提出以下工作措施:

一、嚴格執行土地出讓規定

(一)確保購地資金合規。參與商品住房用地競買的開發企業必須使用合規自有資金,競買企業股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等。購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金,不得使用房地産産業鏈上下游關聯企業借款或預付款,不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款,不得使用參與競買企業控制的非房地産企業融資等。經審核,存在使用非自有資金競買商品住房用地的,取消競得資格,已繳納的競買保證金不予退還。

二、實施項目建設全過程監管

(二)依法組織項目建設。開發企業應嚴格根據土地、工程規劃許可、施工許可、經審查合格的施工圖設計文件,按照基本建設程式組織工程建設。不得隨意變更經審查合格的施工圖設計文件,需要作重大修改的應當報原審批部門同意。

(三)加強工程建設管理。設計單位和施工圖審查機構應嚴格按照建設工程規劃許可及其附圖,結合現行規範、標準進行施工圖設計和審查,未經審查合格的施工圖設計文件不得使用;施工單位應嚴格按照施工許可、經審查合格的施工圖設計文件實施工程建設;監理單位應按照施工許可、經審查合格的施工圖設計文件實施工程監理,實時監督施工品質和建設工期,對存在品質安全隱患和停工超過一個月的項目,要及時報告轄區住建部門。

各轄區資源規劃、住建、城管部門應建立“一項目一檔案”制度,自項目開工至竣工依照各自職責對工程建設情況實施全方位管理,做到“一月一巡查”、發現問題及時糾正。

三、加強商品房預售許可管理

(四)明確形象進度標準。開發企業申請商品房預售許可,原則上地上7層及以下的多層建築,工程形象進度須主體結構工程封頂;7層以上的,須達到地上規劃總層數的1/3,且不得少於7層。

(五)規範銷售活動。開發企業應通過商品住房銷售公示平臺組織銷售活動。在銷售過程中,要按規定公示企業基本情況、開發證照、項目基本資訊、房屋銷售資訊、項目周邊環境、物業服務等資訊。

四、強化商品房預售資金監管

(六)資金全額入賬。商品房預售資金(包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款)應全部直接存入專用監管賬戶進行監管,開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。

(七)嚴格撥付標準。商品房項目完成主體結構驗收前,累計使用重點監管資金不得超過總額的50%;完成竣工驗收前,不得超過95%;完成竣工驗收備案前,不得超過99%;不動産首次登記後,可以提取剩餘1%。其中,7層以上的建築,總層數達到1/3、2/3前,累計使用重點監管資金分別不超過總額的20%和35%。

(八)強化技術支撐。優化商品房預售資金交存指引平臺,實現監管部門、購房群眾對預售資金交存資訊隨時可查;提高線上預售資金交存率、智慧POS機使用率,實現1個工作日內系統智慧對賬;通過網簽備案資訊共用等方式,支援監管銀行跟蹤購房貸款入賬情況,確保購房貸款交存至專用監管賬戶。

(九)加強賬務核對。各轄區住建部門每月要與監管銀行對賬不少於一次,發現開發企業違規挪用重點監管資金的,應當立即停止撥付並依法查處。

(十)夯實銀行責任。商業銀行違反預售資金監管協議,未經轄區住建部門核實同意,擅自撥付監管資金的,應當負責追回資金;無法追回的依法承擔相應賠償責任。

人行西安分行營管部負責指導商業銀行做好賬戶管理工作;市金融工作局應協調國家駐陜金融監管部門依法依規給予支援。

五、規範商品房交付行為

(十一)建立預查驗制度。各轄區住建部門要督促開發企業組織五方責任主體單位進行竣工驗收。竣工驗收合格後,開發企業通知購房人代表對擬交付房屋進行預查驗;發現問題的,要及時整改並通報整改結果。

(十二)公示交房資料。房屋交付使用時,開發企業應向購房人提供“兩書一表”,即住宅品質保證書和住宅使用説明書、《建築工程竣工驗收備案表》。

六、健全房地産信用管理

(十三)強化信用管理。開發企業不能按期交付房屋,引發群體性事件,造成嚴重社會影響的,記為信用等級差的企業,向社會公示,並按照《陜西省房地産開發企業信用資訊管理暫行辦法》有關規定予以處理。

設計單位、施工圖審查機構、施工單位、監理單位因違反國家強制性標準和行業規範影響房屋交付的,應記入信用檔案並向社會公示;情節嚴重的,依法追究相關單位和人員責任。


(責任編輯:孫悅)
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