近日，多家商業地産機構發佈上海物業市場2022年第二季度及上半年報告，報告顯示，受疫情影響，包括上海在內的市場活躍度有所降低。高力國際的報告預計，被壓抑的市場需求有望在下半年得到釋放。仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地産部總監張靜表示：“疫情對整體市場影響明顯，但上海經濟基本面仍顯韌性，我們預計2022年下半年大部分物業市場將迎來復蘇。”

在辦公樓市場，多個商業地産機構報告顯示，二季度新竣工項目以及租賃活動的受阻推升市場整體空置率小幅上升。高力國際指出，上海在2022年已經進入供應期，供給側的壓力或使得市場空置率和租金承壓。

CBRE世邦魏理仕的報告顯示，今年上半年寫字樓市場共計14.5萬平方米新增供應量，同比減少65.6%，其中第二季度錄得位於火車站子市場的金融街融悅中心A棟入市，體量為7.5萬平方米，大部分新項目將推遲于下半年正式交付。上半年凈吸納量錄有319885平方米，較去年同期下調45.6%，特別是第二季度經歷兩個月的疫情封控，租賃活動開展明顯受阻，凈吸納量環比驟降83%至兩年以來新低46651平方米，大部分來自於上季度鎖定及6月復工後重啟需求回暖所帶動。

仲量聯行上海商業地産部資深董事朱熙東表示：“在中央商務區，部分項目由於租戶在疫情前已決定搬遷，同時新租戶因疫情原因推遲租賃決策，導致凈吸納量出現下降。六月復工以來，擱置的租賃活動重啟，各項目問詢量及帶看量均顯著增長。”

空置率方面，高力國際的數據顯示，上海上半年空置率整體為16.3%，較2021年下半年下降1個百分點。分區域來看，仲量聯行的數據顯示，2022年第二季度，除浦東中央商務區空置率環比無變化外，浦西中央商務區、非中央商務區及浦東非中央商務區空置率均小幅上升。其中浦西中央商務區空置率錄得6%，環比上升0.2個百分點；浦西非中央商務區空置率錄得27%，環比上升1.4個百分點；浦東非中央商務區空置率錄得18.8%，環比上升0.1個百分點。

租金方面，得益於多元的需求及較高的入駐率，中央商務區的租金保持相對平穩，對於部分空置率較高的樓宇，業主通過調整租金預期以應對疫情環境，使中央商務區租金環比小幅下降0.6%。在非中央商務區，板塊間租金分化加劇，空置率較高的板塊面臨較多競爭壓力，部分業主積極調整租金預期應對市場變化，導致非中央商務區租金環比下降1.5%。

具體來看，仲量聯行的數據顯示，2022年第二季度浦西中央商務區租金環比下降0.6%，非中央商務區租金環比下降1.8%；浦東中央商務區租金環比下降0.7%，非中央商務區租金環比下降0.9%。

從租賃需求行業來看，高力國際的報告顯示，金融和網際網路科技企業依舊是市場主要需求，2022年上半年上海租賃需求行業前三分別為網際網路科技、金融以及專業服務。

投資市場方面，世邦魏理仕的報告顯示，2022年上半年，上海物業投資市場錄得23筆大宗交易，交易金額達427.89億元，較上年同期水準微降8.9%。僅從二季度來看，仲量聯行的報告顯示，上海大宗交易總額為110億元，辦公樓成交金額約佔82%，這主要得益於自用型買家相對活躍，尤其是以能源、科技行業為代表的龍頭企業，成為優質辦公資産的購買主力。此外，得益於疫情後租賃人群對居住品質的升級需求，長租公寓市場整體顯韌性，二季度長租公寓項目成交金額約佔市場總交易金額的15%。

世邦魏理仕華東區投資及資本市場部負責人王晶表示：“本土短期疫情擾動並未改變上海大宗交易市場的長期前景，上海的交易金額依舊領跑全國。從上半年交易來看，生命科學園及長租公寓等物業類型的投資吸引力持續攀升，一方面得益於其剛需屬性突出，租賃需求受疫情影響相對有限，另一方面，受惠于公募RETIs的廣泛擴容，後期此類資産的退出方式也將更加高效靈活。展望下半年，疫情的有效控制以及全面復工復産將帶動上海經濟穩定發展，並向大宗交易市場持續釋放積極信號，國內各行業頭部企業通過購置自用辦公樓宇向本地聚集的趨勢或將延續。與此同時，市場依舊不乏源於開發商因流動性緊張而急售優質商辦物業的情況，交易的談判空間或將出現短期鬆動，大宗交易市場將迎來更多投資機會。”