一人購房全家幫”折射當前樓市發展矛盾

來源:中新經緯 2022-07-13 09:36:27

近期,“一人購房全家幫忙”政策受到多地熱捧。

6月初,珠海率先推出“一人購房,全家公積金幫忙”的政策。據不完全統計,包含珠海在內,至少有15個城市先後跟進了此政策,即直系親屬可提公積金支付購房款及償還房貸。比如天津、滄州、潮州、邵陽、泉州、咸寧、唐山等地。

此外,一線城市深圳也加入了這一行列。7月6日,深圳住建局發佈公告,對《深圳市住房公積金貸款管理規定》進行修訂,調整了共同申請人範圍,明確申請人的配偶、父母、子女不論有無繳存住房公積金均可以作為共同申請人;同時還明確,申請人的配偶、父母、子女是購房人的,應當作為共同申請人。

房價剛性上漲信仰被打破

“一人購房全家幫”的政策核心邏輯也許是購房者首付、月供解決了,住房交易量上漲,樓市的信心也有了。但是,其背後反映出一個必須面對的現實,相比以往,當前樓市需求端出現了“斷層”。

在上一輪樓市上漲週期中,各層級的住房需求均十分強烈。不論是高收入人群的住房消費升級、配置資産,還是中等收入人群(剛需、換房)買房,或者是投資客炒房(一般會“加杠桿”),住房需求端有不竭的動力。

但今非昔比:當下,高收入人群房産配置早已到位,而從多個二線城市二手房掛牌量創下新高來看,高收入人群出現了“高位套現、獲利離場”的跡象。

高凈值人群離場、金融持續去杠桿,一般剛需人群僅僅靠後疫情時代的收入如何持續支撐得起高房價?這個難題是“一人購房全家幫”政策出臺的一個市場大背景。

深圳作為一個典型的一線城市,其樓市支撐力來自杠桿炒房和高收入人群的資産配置,但當前該市需求乏力表現明顯。2022年上半年,深圳新房成交1.6萬套,同比下降38.3%,二手房成交9965套,同比大跌近65%,這成為自2007年以來最差的樓市表現。

此外,上半年,深圳新房交易近乎二手房的2倍,這是過去十幾年從未有過的現象(過去二手房交易一般是新房的2倍),為何會有這種現象?

目前,深圳二手房價格還處歷史高位,這是過去加杠桿推演而來。但深圳眼下的新房市場已與過去完全不同。2020年集中供地以後,深圳批量供地開啟同時,也開始限制新房價格。價格便宜、供應量大的新房大量涌現深圳,隨著全市“學位均等化”政策落地,深圳二手房優勢迅速弱化,導致其成交量一直未見起色。

近日,筆者調研發現,此類“二手房持續跌價”的現象並非深圳獨有。它向市場傳達出一個信號:房價上漲的信仰在坍塌。在此之前,“房價只漲不跌”“買房一定保值增值”“買房就能抗通脹”等觀念早已深入人心。

目前,全國百城中,二手房價格實現連續3年下降的城市,至少超過1/3,其中就包括鄭州這樣的中心城市。

二手房價格持續下跌,必然衝擊新房市場。對於想置換的人群來説,房價不漲就不想換。即便想改善住房條件,但手上房子不好出手也拖累了換房節奏。這導致即便是深圳這樣的一線城市,住房需求也非常低迷。

顯然,這成為深圳拋出“一人購房全家幫”的現實背景,該政策背後表明:當前置業客群購買力不足、信心不足,政府在想著法子激活市場信心。

警惕樓市當前的三個主要矛盾

當前,一方面政府要出臺政策積極引導合理購房需求;另一方面,我們須從行業發展高度,重點關注當前樓市發展的幾個主要矛盾。

其一,過去被加杠桿哄托而起的房價,正懸在歷史高位。在“穩地價、穩房價”的樓市新主題下,城市房價還不能快速下跌。所以,就形成了高房價與居民支付能力不足的矛盾。

其二,穩增長、穩就業、穩財政,前提是必須要保持樓市銷售規模維持高位。但房價不漲,甚至預期房價下跌,就會在一定程度上制約買房需求,甚至包括剛需。因此,房價預期下跌與穩定樓市存在著矛盾。

其三,要保持樓市規模穩定,就需要恢復群體購買力。這有兩個先決條件,一是恢復房價上漲預期,二是恢復金融杠桿。顯然,當下這是小概率事件。因此,習慣性地靠舊模式救樓市與管理層要求探索新發展模式之間就成為樓市的主要矛盾。

在這“三個主要矛盾”的框架下,當前政策或許只能在一定空間內進行騰挪。也許,我們不能指望樓市支撐“穩增長”,但樓市不要下滑太快,對經濟形成明顯拖累,或許就是當下的主要任務與目標。


(責任編輯:王永超)
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