“樓盤項目以房換房”、“二手房銷售無起色”......在經過一年多的樓市調控後，作為樓市風向標的深圳，迎來半年小考。

深圳房地産仲介協會在2022年上半年樓市小結中寫道：“2022年上半年樓市總體成績不盡如人意”。據統計，2022年上半年深圳二手房買賣合同共計錄得12191套，環比2021年下半年增長率為-12.1%。一手住宅成交16126套，同、環比增長率分別為-38.3%和-38.6%。

南山一樓盤推出“以房換房 以舊換新”

繼“小麥、大蒜、西瓜換房”後，一線城市深圳傳來樓盤項目“以房換房”活動。近日，網傳海報顯示，深圳南山一樓盤——弘基·翰林九錫推出“以房換房 以舊換新”活動，上面印有普通住宅換尊貴大平層總裁私域、換商務公寓、換臨街商鋪！

對此，澎湃新聞致電弘基·翰林九錫項目售樓處，售樓處工作人員表示，情況屬實，經第三方檢測機構做市值評估後可以深圳市現有住宅置換現場的新房，多退少補。

上述工作人員表示，活動期限目前未規定截止時間。按照海報，交換原則為以舊換新、等價交換、多退少補。價值認定標準上，新房價格—弘基·翰林九錫項目價格以現場公佈為準，舊房價格以房産所在小區半年內成交的均價為準（若半年內無成交，以一年內成交均價為準）。上述項目代理仲介向澎湃新聞介紹，大平層屬於商辦産品。“打個比方，如果大平層3000多萬元，您的住宅評估價在1500萬元左右，就可抵扣掉一半，舊房交由開發商來處理就行。”

“這個項目一共兩棟樓，以舊換新主要針對的是其中的大平層産品，可售産品面積在343—555平方米。商務公寓項目叫弘基朗寓，産品面積在35—98平方米，毛坯價格7萬元/平方米左右。小戶型的商務公寓暫時不參與活動，35平方米的才200多萬元。”該項目代理仲介説。

在深圳業內人士看來，項目廣告或帶來一定的流量但銷售情況有待觀察。“這個項目的位置還可以，緊挨地鐵口，不過項目體量比較小，300多平方米的大平層産品針對的客戶像企業老闆、總裁之類的，他們的選擇性會比較多，從整個深圳來看，這個項目卡在中間檔，比它高端的有，低一點的也有，比較難弄。”

深圳一仲介門店經理也對澎湃新聞表示，目前市面上的公寓、商辦項目不溫不火，市面上可供選擇的産品也很多，目前我們以銷售新房住宅項目為主，今年深圳開了很多新盤。

上半年32個住宅新盤入市，網紅盤“日光”奇跡不再

據深圳中原研究中心監測數據，截至6月30日，深圳今年已有32個住宅新盤入市，共計13470套。

根據深圳市住房和建設局近日印發的《深圳市住房發展2022年度實施計劃》，深圳今年計劃批准預售和現售商品住房面積600萬平方米，約6萬套。這也意味著，下半年，至少還有4萬餘套商品住房供應。

按照深圳中原研究中心統計，僅7月份，潛在計劃入市的住宅項目就有19個。從區域來看，光明3個、寶安3個、南山2個、福田3個、龍華3個、龍崗4個、坪山1個。較受關注的項目包括宏發萬悅山二期、正東名苑、中海聞華里等。

在新房住宅項目供應高峰下，被稱為超級網紅盤的深圳華潤城沒能再創“日光奇跡”。

據媒體報道，開盤8年，其中7年“開盤即日光”的超級網紅盤深圳華潤城于6月19日推出最後一批住宅，推出344套房源，均價13.2萬元/平方米；共有589批客戶參與選房，但最終售出303套，去化率八八成，收入46億元。

“主要還是新盤可選擇的項目較多，同價位的高端項目也有同類産品在差不多時間開盤。比如5月底開盤的海德園，均價在12.6萬元/平方米，也是網紅豪宅項目，起步價1800萬元左右，6個小時239套房全部選完。”深圳中原一門店經理説。

在業內看來，除了項目自身産品、地段和配套等優勢外，與周邊二手房存在的巨大差價也是吸引客戶選購新房的重要原因之一。以上述海德園為例，按照深圳中原研究中心數據，因為深圳新房限價的緣故，海德園A區開盤均價為12.6萬元/平方米，但周邊二手住宅的掛牌價普遍在18萬元/平方米以上。

另據深圳當地仲介反饋，“在新房限價政策下，目前深圳新房住宅項目其實都賣得還不錯，以近期在賣的‘山海公館’為例，項目6月15日（週五）開盤，週六、週日兩天時間就賣了96套，開發商回款5億多元。客戶主要以首次置業的剛需客戶為主。由於項目總價在400萬—500萬元，也有部分客戶用來投資。”

從成交情況看，根據諸葛找房監測數據，今年6月份，深圳新房成交量環比漲超五成。按照數據，6月，深圳成交量2731套，環比上漲55%，同比上漲2%。

二手房無明顯起色，掛牌房源增多成交量下滑

從二手房市場來看，市場尚無明顯起色。

2021年2月8日，深圳市住房和建設局連發3條公告，宣佈建立二手住房成交參考價格發佈機制，其首次發佈全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格幾乎相當於市場價的七折。同時，銀行將根據參考價發放貸款。

按照樂有家研究中心此前公佈的數據，2021年2月，深圳二手房掛牌量銳減，跌幅近40%，這主要是受春節假期的影響，春節後3月深圳的掛牌量就恢復至新政前的水準。不過，去年3月政策過渡期後，4月開始，隨著政策的嚴格落地實施，市場掛牌量有所下滑。經歷幾個月持續降溫後，2021年9月市場掛牌量進一步下滑，此外，隨著政策調控深化，市場持續降溫，部分需要置換或用錢的業主，心態有所鬆動，掛牌價有所下滑。2021年掛牌量相較于2020年同比下滑約30%。

深圳當地的仲介更是以“速凍”來形容當時的深圳二手房市場。

目前，在深圳仲介眼中，“二手房仍無起色”。該仲介稱，二手房參考價出臺前，其門店一個月平均成交二手房十余套，現在幾乎沒有，“現在二手房客戶很少”。

根據深圳市房地産資訊平臺7月1日公佈的數據，2022年6月，深圳全市二手商品房成交26.31萬平方米（2686套），同比下降0.22%；其中二手商品住宅成交為21.54萬平方米（2241套），同比下降0.22%。

另按照諸葛找房研究中心數據，6月份，深圳二手房成交量與去年同期相比下降27%。

“目前，深圳二手房參考價仍在嚴格執行，對於剛需買家來説，首付是一大挑戰，所以只能繼續觀望。之前傳深圳二手房參考價要調整，也沒有下文。”深圳當地一潛在購房者這樣説道。

掛牌量來看，今年上半年二手房掛牌量持續增加。深圳市房地産仲介協會最新公佈的數據顯示，截至2022年6月30日，根據四大行（樂有家、世華、貝殼找房、中原）公開挂盤出售數據統計，全市共挂盤出售房源84097套（存重復房源），對比5月31日統計的83503套在售房源增加594套，環比增長率為0.7%。

深圳市房地産仲介協會指出，根據今年以來二手房錄得量面積佔比分析，小于90平方米戶型的錄得佔總體比例處於持續下滑態勢，而90平方米以上戶型佔比，尤其是90-144平方米的佔比提升明顯，反映出改善型群體入市意願高於小戶型剛需群體入市意願，也從側面反映出剛需群體對於預期不確定性，觀望氛圍更濃郁。同時，由於剛需群體的觀望氛圍濃郁，直接影響到龍崗、羅湖等傳統剛需置業集中區域的交易量。

“二手房成交量總體還是偏低，改善型群體的交易週期也較長。”深圳仲介説。