謝楊春等:房企三四線城市土地投資退潮

來源:中新經緯 2022-07-12 09:29:49

土地是房企生存發展的重要“儲備糧草”。當下,一方面受限于市場新形勢下資金承壓、去杠桿壓力等原因,房企佈局三四線城市投資越發謹慎;另一方面,在市場下行和集中供地催化下,房企更傾向在利潤高、抗風險能力強的核心一二線城市進行土地儲備。

三四線土地成交規模同比降21%,百強投資比例降至低點

2021年至今,三四線城市土地成交規模一路走低。從市場、企業層面均可看出,當前三四線城市正面臨被房企逐步調整出投資重心的局面。市場不景氣、庫存高、需求透支嚴重或成主因,而資金壓力則加速了房企撤離的步伐。

上一輪房地産上漲週期中,在棚改貨幣化安置、政策寬鬆等因素刺激下,三四線城市經歷了一波普漲行情,尤其是強三線城市樓市十分火熱。三四線城市土地是民房企佈局重心,也成為土地市場的中堅。

克而瑞數據顯示,2017-2021年期間,儘管市場熱度有所下滑,但三四線城市成交面積佔全國土地成交比例始終維持在75%以上。

 謝楊春等:房企三四線城市土地投資退潮_中國網地産

隨著政策、市場變化,三四線城市土地熱度急轉直下:從成交建築面積來看,2020年之前,三四線土地成交規模始終保持正增長,在2017、2018形成一個土地出讓高峰,但在2021年卻迎來發展拐點,成交建築面積僅為17.49億平方米,增速首次為負,同比下跌21%,土地成交金額為3.47萬億元,同比下降14%。

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諸多房企在2017年、2018年的一波三四線市場行情中踩準了市場節奏,收穫頗豐。

據克而瑞數據,2018年百強房企在三四線城市拿地面積佔比接近60%。對比各房企2018年新增拿地單位貨值和2018年銷售均價,有50%的房企單位貨值較銷售均價下降,印證了即使三四線城市熱度在衰退,仍有半數房企投資仍在下沉。

從2018年四季度開始,棚改衰退效應漸顯,部分三四線市場降溫顯著,房企開始收縮低能級城市投資力度,逐步回歸二線城市。

數據顯示,2018年四季度,典型房企在二線城市投資拿地建築面積佔比已基本與三四線持平。隨後三年,三四線佔比已經降至50%左右,較2017年下降近8個百分點。

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2021,三四線城市的土地市場“先熱後冷”,上半年土地市場的平均溢價率維持在20%左右,要高於2020年。但進入下半年,土地平均溢價率下降至8%,第四季度僅有4%,降至歷史新低。

三四線城市土地市場不斷下探一直延續到2022年,土地平均溢價率僅有3.6%,環比下降0.8個百分點,同比降幅更為突出,達到14.4個百分點。

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截至2022年5月末,投資策略異常謹慎的百強房企將84%的投資金額集中在了重點22城,22城以外城市佈局佔比僅為16%,多以佛山、常州、東莞等發達城市群中的熱點三四線城市為主。

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長三角、珠三角的三四線樓市更具吸引力

自2021年三四線樓市顯現投資退潮以來,百強房企卻打出了“差異牌”,重倉長三角、珠三角部分熱點三四線城市。

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2018年以來,房企在長三角投資佔比持續增加,2021年,長三角區域土地投資佔比達到62%,較2020年增加9個百分點,較2018年更是大幅提升15個百分點。

此外,百強房企在珠三角區域投資佔比一直穩定在25%左右,變化幅度不大;但在中西部、環渤海區域的三四線投資佔比卻持續下滑。

具體到城市層面,有7個城市連續4年佔據百強房企三四線投資金額前10榜單,其中包括溫州、佛山、南通、嘉興、徐州、無錫和常州,大部分為長三角區域熱點城市,佛山則位於珠三角區域。可見,三四線城市所處區位,以及與周邊核心城市關聯度是吸引房企投資的重要因素。

(責任編輯:楊帆)
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來源:中新經緯2022-07-12 09:29:49
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