天津樓市上半年逐漸企穩 改善或成下半年重頭戲

來源:中國網地産 2022-07-12 09:23:19

2022年過半,上半年樓市大考成績出爐。樓市在疫情反覆帶來的多重影響下,半年來的發展並不平順。隨著紓困政策的不斷釋放,市場在5-6月份逐漸有了向好的趨勢,下半年樓市是否能延續現在的向好態勢,成為越來越多的人關注的問題。

上半年穩樓市政策不斷 各地頻出奇招

政策搭臺,市場紓困,今年上半年樓市發展大致可如此概括。2021下半年,樓市進入調整期,且由於疫情影響尚在,樓市遇冷,成交量銳減。

為盤活市場,鄭州在3月出臺了樓市十九條,打響全國樓市鬆綁第一槍,此後各地紛紛因城施策助力樓市發展。截止6月底已有200余城出臺樓市寬鬆政策超460次,政策頻次之高,更是達到了近年來的極值。

在需求端以放鬆限售、降低首付比例、提高公積金貸額度、降低房貸利率等政策為主;在供應端改善房企融資環境,支援房地産行業的良性迴圈和健康發展。

隨著政策在市場端的不斷發酵,5-6月樓市逐漸出現了企穩的信號,成交量較1-4月有了一定幅度的上升。據易居研究院發佈的《百城新房成交報告》,6月份環比增速擴大、同比降速收窄,是今年上半年成交量最佳的月份。

2022上半年,新房及二手房成交價格相對穩定,環比均有微漲。中指研究院7月1日發佈的數據顯示,上半年百城新建住宅平均價格累計上漲0.15%;百城二手住宅平均價格累計上漲0.17%。與此同時,百城新建商品住宅成交規模創下近幾年同期最低水準,同比下降超過四成。

房地産市場仍處於全力去庫存的階段,重點城市短期庫存處於相對高位,去化週期有所延長。中指研究院數據統計,截至2022年5月底,按最近6個月的月均銷售面積計算,重點城市短期庫存出清週期均在1年以上,其中三四線代表城市庫存出清週期已攀升至23.4個月。

為應對市場下行帶來的衝擊,各地頻出“奇”招,浙江溫州推出“安居貸”,首套房貸款前三年可只還利息,緩付本金;部分房企推出一成首付的購房方式,均以“前期少還,後期多還”的方式推動銷售。買房非兒戲,在購房方式“創新”的同時,更要考慮各種“奇”招背後的風險。

更有房企推出大蒜、小麥等農産品換房的購房方式來促進成交,引起熱議後均被叫停。據調查,農産品換房的購房方式有無農作物均可參與,開發商將農作物以高於市價回收,設定最高抵扣限價作為降價範圍。其本質還是變相降價,這也是被叫停的根源。

多地“農産品換房”被叫停之後,中梁地産某項目在天津也推出“一個西瓜抵2萬房款”的活動。萬變不離其宗,不管是從農産品還是水果,這樣的“奇”招是否合理?

天津樓市上半年逐漸企穩 改善或成下半年重頭戲_中國網地産

(農作物換房海報 圖片來源於網路)

2021年下半年,全國超20座城市推出樓市“限跌令”,引導房企不得隨意降價銷售。“限跌令”本質上是市場維穩,但房企銷售壓力大、去庫存難、回款慢,債務壓力大,仍是要面對的問題。這就需要政策和市場同時發力,提振市場信心。

天津平穩運作 改善需求佔據新房主導

近日,中指研究院發佈的《2022年中國房地産顧客滿意度調查結果》顯示,從戶型上看,全國三、四居戶型佔總成交量68.8%,一、二居戶型僅佔成交的31.3%;從面積段來看,建面約90㎡以下面積段的僅佔總比的11.5%,建面約90-140㎡的面積段更受青睞,佔總成交的67.7%。

剛需購房者需求仍在,但觀望情緒較濃;居民購房改善需求逐步增長,改善族的佔比提升顯著,預計下半年市場轉暖後,改善仍是重頭戲。

天津樓市上半年逐漸企穩 改善或成下半年重頭戲_中國網地産 

(數據來源於中指研究院)

 天津樓市上半年逐漸企穩 改善或成下半年重頭戲_中國網地産

(數據來源於中指研究院)

克爾瑞房産資訊公佈的統計數據顯示,2022上半年天津新建商品住宅成交建築面積約為366.6萬㎡,同比下降約43.5%;成交金額約為642.3億元,同比下降約42.3%。上半年成交最高值出現在6月份,成交面積達約84.6萬㎡,成交額約164.2億元。

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(數據來源於克爾瑞房産資訊)

從全市金額銷售榜可以看出,改善項目幾乎覆蓋了榜單前十名,多分佈在市內六區以及環城和濱海新區的熱門板塊。

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(數據來源於克爾瑞房産資訊)

中海和平之門以21.4億元的成交額居於榜首,由於和平區的教育資源優勢、且區域內新盤少,熱度一直線上。

中海天空之鏡和城投華潤天津瑞府分列榜單第二、三名,均為品牌房企開發的高端改善盤,擇址于河西新梅江板塊,吸引了大部分改善族的目光。

項目成交量高的背後,除自身産品優勢外,區域位置也是購房者安家的重要因素。如河西區新梅江板塊,自發展之始便受到較多的關注,隨著地鐵運作、商業配套逐步完善,加之板塊連接了河西三片的優質教育資源,總價三百萬起的置業門檻的確讓人心動。

信心逐步恢復 房住不炒定位不會改變

6月市場的漸好為下半年開了個好頭,樓市有望逐漸企穩。但較之往年,還有一定的差距,樓市真正回暖還有一段路要走。

預計未來在房住不炒的基本原則下,各地因城施策或將逐步加大力度,各大房企去庫存速度將持續加快,房企融資政策也將進一步寬鬆。

改善需求的釋放仍將是天津樓市下半的重頭戲,同時也將帶動部分剛需需求進入市場。

上半年是樓市政策調整的關鍵時期,國家及各地公佈的穩經濟所有政策中,也釋放出推動房地産市場發展的信號。隨著政策效應的逐漸顯現,下半年各地穩經濟、穩就業政策有望不斷落實,這也將恢復居民購房置業的信心。

(責任編輯:楊帆)
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