靳毅等:地産回暖仍受銷售端和投資端因素影響

來源:中新經緯 2022-07-05 09:15:02

6月份以來,隨著前期各地出臺的地産托底政策逐漸生效以及全國疫情的消退,地産高頻數據顯示出好轉跡象。可以看到,30大中城市商品房成交面積顯著抬升,這意味著地産回暖鏈條的第二個底部——“銷售底”可能已經在6月份出現。

展望下半年,筆者認為,仍有不少因素在阻礙本輪地産回暖,成為地産回暖鏈條上的“痛點”。

銷售端:城市銷售復蘇呈現出明顯的“分化態勢”

本輪一二線城市與三四線城市銷售復蘇的節奏,呈現出明顯的“分化態勢”。對於一二線城市來説,目前仍在阻礙當地地産銷售回暖的因素主要有兩點。一是部分城市房貸利率加點仍未完全取消。目前北上廣深四大一線城市首套房貸利率在全國範圍內加點幅度較高,由於期待後續房貸利率加點進一步下調,當地購房者目前仍持觀望態度;二是部分城市疫情出現反覆,防控措施阻礙地産銷售。6月份,北京、上海等地仍有零星疫情出現,較嚴格的防疫政策阻礙了地産銷售復蘇。而對於本地疫情結束1個月以上,且房貸利率下調至基準利率的二線城市來説,不少地方地産銷售已經出現回暖勢頭。

例如山東兩個二線城市青島、濟南,目前房貸利率加點已經全部取消。可以觀察到,4月份疫情率先結束的青島,5月底商品房成交已經先行復蘇;而5月中下旬本地疫情才結束的濟南,商品房成交直到6月下旬才逐步回暖。

隨著疫情在全國範圍內進一步消退及更多城市取消房貸利率加點,對於下半年一二線城市地産銷售的快速修復並不悲觀。

歷史上來看,每一輪居民加杠桿購房的幅度,基本上取決於房貸利率的下調幅度,而當前在央行難以下調MLF、及壓縮LPR加點空間的情況下,本輪房貸基準利率下行幅度(20BP)略低於2019年-2020年(25BP),或意味著本輪一二線城市地産銷售情況弱于2020年,可能與2019年接近。

但對於三四線城市來説,阻礙本輪三四線城市地産銷售復蘇的痛點,並非疫情或房貸利率較高。通過統計18座近兩個月沒有明顯疫情的三四線城市商品房成交數據,發現6月以來,各三四線城市地産銷售沒有出現明顯回暖跡象。又考慮到多數三四線城市本身沒有房貸利率加點、或限購限貸政策,這或許意味著本輪三四線城市地産銷售回暖的痛點,來源於本地購房者對於當地樓市的悲觀預期。而此種預期的扭轉,顯然需要更長時間。

總的來看,對於下半年一二線城市(北上、省會、計劃單列市)的地産銷售修復並不悲觀,但三四線城市(佔全國地産銷售比例59%)存在較大不確定性。

投資端:下半年地産投資數據的回升存在兩大難點

一方面,一、三四線城市地産銷售修復較慢,影響房企回款與施工。通過統計Top20上市房企的財務數據,發現本輪房企擴張意願低下,主要是源於“高利率+疫情+預期差”導致的銷售回款不暢,房企現金流狀況持續惡化。

雖然目前各地方政策在“促進銷售”方面重點發力,但考慮到下半年三四線城市地産銷售回暖緩慢,即使在樂觀情況下,四季度地産銷售增速僅勉強回正,因此下半年房企銷售回款情況可能仍不樂觀。

而房企的銷售回款又影響著房企的施工能力,數據上來看地産銷售增速與房企施工強度(單位面積建安開支)強相關,在地産銷售增速難以大幅回正的下半年,房企施工投入能力有限。

另一方面,前期缺乏土地成交,影響房企新開工能力。去年下半年以來,受樓市調控政策的影響,全國土地成交市場轉涼。根據領先指標“百城成交土地規劃建築面積”提示,下半年房地産新開工面積增速仍將持續下滑,新開工增速的下滑會帶來整體施工面積增速的下滑,從而拖累房地産投資。

總的來看,即使在樂觀情況下假設下半年三四線城市樓市逐步回暖,全年地産投資累積增速仍難以回正,地産兩大板塊(銷售、投資)表現疲軟,仍會對下半年的“寬信用”行情形成制約。

(責任編輯:楊帆)
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靳毅等:地産回暖仍受銷售端和投資端因素影響
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