房地産投資有哪些新變化?

來源:中新經緯 2022-07-04 15:44:39

 4日,光大證券首席宏觀經濟學家高瑞東團隊發佈研報指出,房地産建安投資增速有望在三季度末呈現企穩回升態勢,對固定資本形成的拖累作用也將逐漸減弱。

為什麼穩住房地産投資至關重要?

高瑞東團隊認為,房地産建安投資對於固投和GDP的拖累作用正在趨弱。在“需求收縮、供給衝擊、預期轉弱”的三重壓力之下,“穩增長”成為今年政策訴求和市場關注的主線,從支出法的視角來觀察,外需主要取決於歐美等消費型經濟體的經濟表現,國內消費又在很大程度上受到疫情反覆的擾動,投資也就成為了“穩增長”最重要的抓手。在固定資産投資中,房地産開發投資的佔比常年維持在20%-30%之間,因而,房地産開發投資的穩定,對於投資支撐“穩增長”具有重要作用。

研報指出,可以看到,2021年10月以來,房地産建安投資佔固定資産投資和實際GDP的比例逐月下行,意味著房地産建安投資由原本GDP的拉動項,轉變為了GDP形成的拖累項。但同時會發現,房地産建安投資佔固定資産投資和實際GDP比例下行的斜率,自2022年3月以來開始呈現放緩態勢,表明房地産建安投資對GDP形成的拖累正在邊際收縮。

研報稱,房地産行業涉及的上下游行業眾多,根據2020年國家投入産出表的行業分類及投入産出關係來看,房地産行業全産業鏈一共涉及上、下游144個行業。因而,房地産建安投資的變化,不僅僅會直接影響固定資本形成,還會通過上下游産業鏈對經濟增長中的其他部分形成漣漪效應。

根據測算,房地産建安投資對GDP形成的綜合貢獻(直接佔比和間接拉動的增加值佔比),已經由2021年9月的19.6%下行至2022年5月的13.5%,但是這一下行趨勢自2022年3月以來已經呈現明顯的放緩態勢。

如何看待後續房地産投資的走勢?

根據研報,房地産開發投資主要包含四個部分,分別是建築工程、安裝工程、設備器具和其他費用,其中,其他費用又可以拆分為其他和土地購置費兩部分。無論是支出法,還是生産法,土地購置費都是不納入GDP核算的,因而,主要關注剔除土地購置費後的房地産開發投資,不妨將其定義為房地産建安投資,而房地産建安投資主要産生於房地産施工環節,可以進一步拆分為施工面積和施工強度之積。

研報認為,房地産建安投資增速有望在三季度末企穩回升。從施工面積增速來看,新增施工面積之前,往往需要先行融資覆蓋施工期間的現金流消耗,而在房地産企業的融資來源中,自籌資金往往是房地産企業掌控自由度最大的來源渠道,房地産企業可以根據自己的施工計劃提前調配自籌資金。因而,自籌資金增速往往對施工面積增速具有一定的指示意義,並且在2017年之後呈現出一定的領先性。

在自籌資金來源中,剔除企業自有資金後,主要的來源為委託貸款、信託貸款和債券融資。近年來,在融資監管趨嚴和行業金融風險上升的背景下,房地産企業的主要自籌資金來源均呈現出明顯的收縮態勢,但今年3月份以來,無論是新增信託貸款,還是新增房地産債,收縮幅度均明顯收窄。如果這種融資收縮的收窄,主要源於房地産企業的主動行為,可能蘊含著後續施工面積增速有望企穩回升,根據自籌資金增速對施工面積增速的領先關係,判斷施工面積增速企穩的時點,可能會出現在三季度末。

從施工強度來看,商品房銷售面積增速的上行,一般會推動竣工增速的上行,而建安投資在施工後期(也就是竣工階段)會加速上升,因而,商品房銷售面積增速是施工強度的重要驅動因素,數據上,施工強度增速與商品房銷售面積增速具有較強的相關性。

從目前的商品房銷售來看,在國內疫情趨緩後,5-6月中央和地方政府密集出臺了大量刺激商品房市場需求端的政策,比如,5年期以上LPR利率下調15BP,首套房貸利率相對5年期以上LPR利率下行20BP,放鬆限購限貸政策等。相關政策的密集出臺確實對市場預期的轉好起到了一定的積極作用,6月商品房市場持續回暖,供需兩熱。同時,考慮到2021年下半年商品房銷售增速陡峭下行帶來的低基數,預計後續商品房銷售增速有望持續回暖。因而,後續施工強度增速呈現修復態勢的確定性較高。

研報指出,綜合房屋施工面積增速和施工強度增速來看,房地産建安投資增速有望在三季度末呈現企穩回升態勢,房地産建安投資對固定資本形成的拖累作用也將觸底回升。

(責任編輯:王永超)
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房地産建安投資增速有望在三季度末呈現企穩回升態勢,對固定資本形成的拖累作用也將逐漸減弱。
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