深耕策略為基礎 大唐地産等房企佈局城市更新探索模式創新

來源:中國網地産 2022-07-01 14:24:24

在城市發展從大規模增量建設轉為存量提質改造的大背景下,城市更新提速發展,越來越多房企加入城市更新賽道。

6月18日,大唐地産在南寧土地推薦會上與當地政府簽訂南寧市城市更新戰略合作協議,同時也與柳州銀行簽訂衡陽東路2號片區舊改項目融資協議,積極承擔煥新城市的企業責任。

除此之外,今年以來,招商蛇口、萬科、中海、景業名邦等房企也在加速城市更新領域的佈局,試圖在地産開發業務之外尋求另一增長曲線。

品牌房企大量入局

2020年以來,城市更新成為房企爭相佈局的賽道。

克而瑞數據顯示,截至2021年,百強房企中涉足城市更新領域的房企比例已達八成,且已有一半以上的企業城市更新運營規模超百萬方。其中,TOP10房企城市更新項目佔總土儲的5.69%~24.8%;TOP11—50房企中,有近9成企業城市更新項目佔總土儲比例集中在15%~30%。

品牌房企積極佈局城市更新領域的原因有三個方面。

據公開報道測算,中國房地産總市值已超過300萬億元,按每年2%的城市更新速率計算,城市更新迎來6萬億元級市場。也就意味著,伴隨總市值的不斷增加以及存量轉化率的持續提升,最終市場將迎來10萬億元的大賽道,這對房企而言,也是增量轉存量階段的重大機遇。

事實上,在集中供地大背景下,城市更新也在一定程度上給了房企們新的選擇,從而緩解拿地焦慮。

2021年,集中供地政策出臺,土地市場規則改變,房企拿地格局也因此變化。由於利潤水準受限較大,公開土地市場成了國家隊的主場。根據中指院數據顯示,2021年拿地金額排行榜前十房企中,國企央企佔了80%,今年第一批集中供地結果也再次印證了這一事實。

在土地獲取日益困難的背景下,眾多民營房企紛紛調整投資結構,尋求更多元的投資渠道。

此外,相比招拍挂市場,開發商通過城市更新獲取土地的成本和難度更低,項目未來的利潤率也更高。安信證券曾在分析報告中指出,深耕舊改的房企毛利率總體高於行業平均,且在行業毛利率趨於下行的情況下,多數參與城市更新的房企毛利率下行幅度更窄。因此,在行業利潤普遍下滑時,佈局城市更新項目一定程度上可以改善利潤表現。

城市更新以深耕為基

房企佈局城市更新的城市往往是其深耕之地。

據不完全統計,目前品牌房企大量佈局城市更新市場,項目主要集中于珠三角、長三角以及京津和成渝地區重點城市,其中深圳、廣州和東莞房企佈局最多,是城市更新企業的主要聚集地。

在大灣區這些城市更新熱門城市,項目佈局最多的也往往是深耕此地的本土房企,例如2021年深圳、廣州、東莞三地大多數“三舊改造”項目都是由合景泰富、佳兆業、龍光、卓越等房企獲取。在這些房企的佈局中,大灣區土儲佔據較大比例,卓越土儲中大灣區佔比高達70%,佳兆業這一佔比為55%,合景泰富這一比例為65%。

從佈局趨勢來看,除了以大灣區作為城市更新的主戰場外,企業也逐步向其他高能級的一二線城市尋求更多的城市更新投資機遇,尤其是城市更新處於起步階段的城市成為房企規避競爭的新選擇。

例如上述提到的廣西南寧。大唐地産此次與當地政府簽訂南寧城市更新戰略合作協議,一方面源於南寧是大唐地産的深耕之地;另一方面,大唐地産是城市更新的重要參與者,尤其在南寧市已經積累了大量城市更新經驗。

公開資料顯示,大唐地産在廣西已經深耕14載,持之以恒,面對市場新變化,及時調整投資策略,更加堅定城市更新投資方向,保持穩健持續發展,在當地市場已經累積了較高的市場熟悉度和佔有率。

據克而瑞地産統計,截至2021年,大唐地産擁有的土地儲備中,38%集中于廣西,其中,南寧的土地儲備佔比達到33%。且大唐地産廣西公司在當地銷售排行榜長期位居市場前列。

此外,大唐地産作為南寧第一批熟化人政策的響應者,肩負城市更新升級的使命,十年間已經成功建設開發多個舊改項目,如大唐天城、大唐世茂天悅、安吉大唐世家等。去年12月,大唐地産相繼中標兩處位於廣西南寧市的城市更新項目,再次鞏固了其在南寧市的城市更新地位。

在業內人士看來,城市更新項目涉及的環節較多,因此對房企的開發建設能力要求更高,而房企之所以選擇深耕之地進軍城市更新業務,原因就在於對深耕的市場更熟悉,更能與地方政府達成合作。

模式與創新

考慮到城市更新項目前期需投入大量時間和資金成本,對於大部分房企而言,單槍匹馬作戰壓力較大,房企往往選擇抱團取暖。目前,房企在城市更新領域的合作主要聚焦于房企與房企、房企與金融機構、房企與地方政府之間。

整體來看,房企在不同區域優勢不盡相同,房企間相互合作實現優勢互補,風險共擔的情況越來越多。以優勢互補的方式共同參與舊改,既減輕了企業前期的資金壓力,也共同分擔了後期開發和運營的市場風險。

從2021年初以後,房企頻繁與金融機構開展城市更新戰略合作,例如平安不動産與俊發集團簽訂戰略合作框架協議,重點圍繞城市更新進行資源互補;首開集團與中國建設銀行北京市分行簽訂戰略合作協議,等等。這種模式通過金融機構在資金層面的持續性支援,將極大減輕城市更新服務企業的融資壓力。

此外,2021年以來,房企和地方政府在城市更新領域的合作案例也逐漸增多。遠洋集團與重慶江北區、長沙天心區政府分別簽署了城市更新戰略合作協議,首開集團則與北京朝陽區簽署戰略合作協議,包括此次大唐地産與南寧市簽訂戰略合作協議都是此類合作模式。與政府達成戰略合作關係有利於房企提升與政府溝通效率,規避風險,企業往往可以獲得規劃政策、土地政策以及財稅補貼等支援,更加有利於項目的獲取,確保項目取得成功。

除了整體戰略合作的模式,房企在具體項目中也在逐漸探索新型城市更新模式。

例如華潤置地在深圳的舊改項目華潤城,該項目是由大衝村改造而來,從該項目的更新實踐中,華潤探索出了一套適應深圳特色、符合城市發展脈絡的更新模式,建立了政企村多方協同的創新工作機制,通過一二級聯動開發,提升項目整體定位,實現産城融合發展。該項目不僅是華潤城市更新的代表作,更是深圳甚至全國舊改的典型範例。

大唐地産廣西公司打造的首個舊改項目大唐天城也具有代表意義。憑藉該項目,大唐地産實現了南寧市舊改熟化項目的“五個第一”,即第一批獲取土地熟化人資格、第一批完成徵收出讓、第一個開工建設、第一個實現銷售、第一個回遷安置房交付使用項目。該模式已成為南寧市舊改熟化模式成功典範之一。

2021年8月,在住建部規定的“防止大拆大建”的原則下,城市更新開啟漸進式微更新曆程。變局之下,房企的城市更新發展模式亦隨之調整。

2021年年末,大唐地産中標南寧市興寧區雞村五十隊城中村改造項目前期調查合作單位。大唐地産此次中標,意味著突破舊改模式,在原有城市更新模式下,首創佔用少數資金撬動城市升級的村改項目,開啟村改新開端。

此外,萬科在上海長寧新華路、寶山楊行等一些老小區探索微更新創新模式,通過公共空間的微改造提升居民幸福感。

城市更新領域的發展仍處於動態調整中,但毫無疑問,城市更新業務將成為房企業務新的增長點,它被視作地産行業未來十年乃至更長時間的下一個風口。隨著越來越多房企參與城市更新項目中,打造新的業務增長極,房企的城市更新佈局和能力打造也將不斷完善。

(責任編輯:李彤)
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