提前還房貸再上熱議 房産新政下是否划算?

來源:中國網地産 2022-06-29 09:18:01

近期,一則“這屆年輕人不想給銀行打工”的詞條衝上熱門,引發討論,是否要提前還房貸成了大家關注的問題。今年以來,全國多地房貸利率接連下降,在此之前購房者認為貸款利息高,以及投資收益低於房貸利息,産生了提前還貸的想法。

與其按部就班地還貸,不如一次性還清,省下的利息也相當可觀,可事實真是如此嗎?提前還房貸是否划算?

房貸利率接連下調 提前還貸上熱門

今年以來,為了提振市場信心、助力樓市發展,全國百城因城施策接力出臺穩樓市新政,諸如調整首套房貸利率下限、降低首付比例和提高公積金貸款額度等。

僅就房貸利率來説,今年便迎來了兩次下調,目前天津、鄭州、青島、濟南、蘇州等多地的首套房貸利率均降至4.25%。是否要提前還清房貸,以此來獲得貸款差的“收益”,成為日前的熱門話題。

央行公佈的《2022年5月金融統計數據報告》顯示,5月份住戶貸款增加2888億元,同比少增3344億元;人民幣存款增加3.04萬億元,同比多增4750億元,住戶存款增加7393億元,這也進一步説明居民存款以及手中現金增加。

中國人民銀行天津分行發佈的統計數據顯示,今年1-5月,天津市居民存款增加982.09億元,居民貸款減少286.25億元。5月份,居民存款增加178.87億元,居民貸款減少65.49億元。居民存款額度增加也表明瞭部分人群具有提前還房貸的能力。

提前還貸如何操作 此舉是否真划算?

目前來説,提前還貸的方式有以下幾種:

  • 所剩貸款一次性還清。

  • 提前還一部分,月供不變,縮短還款期限。

  • 提前還一部分,減少月供,還款期限不變。

  • 提前還一部分,減少月供,縮短還款期限。

  • 提前還一部分,增加月供,縮短還款期限。

當然,除個人意願外,不同城市的不同銀行也對提前還貸款有不同的要求。比如,對還款時間和還款額度的要求,部分銀行會收取違約金等,辦理之前要諮詢清楚。

那麼提前還房貸是否真的划算呢?

以天津為例,在LPR沒有下降之前,首套商品房貸利率為4.6%,在此基礎下貸款200萬,30年等額本息總金額合計約369.1萬,利息169.1萬;但以現在4.25%的房貸利率計算,利息154.2萬元,比之前少了14.9萬元。

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LPR下降前後貸款對比)

可見,如果選擇一次性還清,省下的利息數額可觀。由此來看,提前還房貸不失為明智之舉。

如若日後房價上漲,提前還貸未必划算。以總房款300萬為例,首付三成,貸款30年,假設30年裏房價漲了30%,那麼首付90萬漲27萬,貸款的210萬帶來的增長是54萬。按照房貸利率4.25%來算,等額本息貸款的利息是161.9萬元,實質上的利息只有80.9萬。所以,即使投資收益無法跑贏房貸利息,只要所購房産有望升值,按月還貸依舊划算。

與提前還貸相反的是,為了促進樓市成交,浙江溫州近期推出了“安居貸”,以先息後本或少量本金加利息等靈活還款方式賣房。本質上來説,前期還款少,後期逐漸增加,造成後期還款壓力大。

還貸還需綜合研判 並非適於所有人

總之是否選擇提前還貸,需要結合個人收入狀況、社會經濟發展現狀和家庭現金流情況進行綜合考量。

從目前的現狀來看,疫情影響使部分人群收入預期不穩。常言道:手裏有糧,心中不慌。就算要選擇提前還房貸,居民手裏也要留夠存款,以備不時之需。

房貸最主要的影響就是月供壓力,收入穩定與否在一定程度上決定了月供壓力的大小。對居民來説,房産具有長期對抗通脹的作用,如果選擇提前還貸,更建議選擇降低月供而非減少還款週期,以此緩解月供壓力。

(責任編輯:楊帆)
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