資金面“脫錨” 房企上演“回購”忙

來源:中國網地産 2022-06-28 10:32:25

2022進入下半年,由信用受挫、資金短缺所引發的房企債務違約等問題從去年延續至今依舊未能得到明顯緩衝,疊加經濟瓶頸、政策下潛等消極影響,不少房企選擇用“回購”這一方式謀求自保。

信用是最好的通行證

彼時,林騰蛟的陽光龍凈集團以2502億元的營收趕超時代驕子寧德時代摘得福建龍頭民企的桂冠。好景不長,15天后陽光龍凈旗下的上市公司陽光城就遭遇了股債雙殺。

為穩住局面鎮定人心,林騰蛟押上了個人身家,簽署了無限期擔保協議。這一舉動,贏得了員工以及市場的認可,多筆債務得以暫時脫險獲得展期。

但時移勢易,隨著此輪暴雷潮的來臨,市場對於行業的認同感早已呈現下降態勢。受此影響,房企償債融資渠道受阻導致償債信心再度動搖。

在此困境下,高層管理人員想要“效倣”林騰蛟憑藉自身影響力和口碑獲取市場“寬容度”的想法成為了天方夜譚。而試圖通過與債權人協商獲得一絲喘息機會的效果也甚微。

據中金公司統計,2022年前5月,房地産已展期境內債共22筆。時間線再向前推半年,展期境內債達到46筆;也有不少房企展期條件無法通過,向投資人提出交換要約。截至6月初,房企今年共新增發行26筆美元債券,其中16筆為要約交換,佔比61.5%。

5月,作為“優等生”的碧桂園龍湖、美的置業、新城控股旭輝五家房企獲得了官方頒發的信用風險緩釋憑證,以此救助暴雷房企、盤活停工項目,解決民生問題。

從發債規模來看,5-10億元的融資額度對於房企的資金缺口來説無異於杯水車薪,但有情方可飲水飽。相較于部分出險企業的無人問津,“示範”企業所帶來的紅利已是“如虎添翼”。

“瘦身”回血迫在眉睫

自去年下半年起,來自各方的“暖風”開始頻繁拂向房地産市場。從央行貨幣政策例會“兩個維護”,到央行數據發佈會認為金融機構對“三線四檔”融資規則存在“誤解”,再至央行副行長潘功勝指出房地産信貸過緊的行為逐步得以“矯正”,以及房地産合理資金需求正在得到“滿足”可以看出,政府對於如何化解房地産企業風險格外關注。而房企間項目的並購也被視為是行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。

據數據顯示,截至6月中旬,北京、上海、重慶等産權交易所房地産項目公司股權掛牌達到66個,其中上市房企共發佈20余筆子公司股權轉讓公告,涉及交易總價超170億元。禹洲、中南、中梁控股、佳源國際等房企相繼出售物業,涉及交易額約67億元。

除挂賣項目外,國資出手紓困民營房企的案例也並不少見。前有金科引入重慶國資委增信,後有深圳國資委、河南鐵建分別對華南城和建業地産兩家的入股支援。

5月16日,華南城公告稱,公司向特區建發發行及配發33.5億股新股份,認購事項所有先決條件均已達成,華南城已收到特區建發支付的相關款項。這意味著,深圳市屬國資企業特區建發正式成為華南城單一最大股東。

6月1日,建業地産公告,公司董事長胡葆森單獨擁有的恩輝投資將建業地産29.01%的股份轉讓給河南省鐵路建設投資集團全資子公司。河南鐵建由河南省人民政府100%控股,一舉成為建業地産二股東。

某出險房企內部人士也表示,目前行業格局下,市場資源必將向高信用房企聚集,其他房企只有實打實的銷售回款和處理手上的優質資産獲得資金回籠。

回購是筆聰明賬

開年以來,受美元債償付壓力影響,部分房企選擇回購股份與贖回美元債並行的方式緩解信貸壓力,為後續新發融資鋪平道路。

6月15日,碧桂園發佈公告稱,對2022年7月到期的4.75%票據提呈要約回購,以票據每1000美元本金額1000美元的購買價以現金購買其全部尚未贖回票據。該票據未贖回本金總額為6.83億美元。本次償付完成後,碧桂園年內已無到期美元債。

遠洋集團曾于5月發佈自願性公告,贖回于2022年4月30日到期的5億美元5.25%有擔保票據。至此,遠洋集團上半年融資計劃已提前完成,下一筆美元債到期為2024年,已無集中到期壓力。

此外,旭輝控股、建業地産、中梁控股、融信中國、朗詩地産、弘陽地産、時代中國等房企,都曾公佈其回購或提前償還公司債券的具體安排。

據克而瑞研究中心統計,今年6月至7月,200家核心房企境內外債務到期規模約1755億元,約佔下半年到期量的61%。其中民營房企還債壓力尤甚,近兩月整體到期債務約1178億元,佔總規模的67%。

對於資金狀況欠佳、高度依賴融資的房企來説,債券回購的原因除維穩市場信心外,更主觀的是當前債券價格相對便宜。但低價贖回雖可減少債務成本,卻也蘊含著更高的風險。

首先,低價回購涉及公平性問題,除非回購立刻到期的債券,否則企業回購了後到期的債券,會明顯損害了先到期債券持有人的利益,因為有可能回購消耗了現金流,進而造成更先到期的債券沒錢兌付違約。此外,債券交易價格低於凈值容易導致市場對其産生負面評價,誤解其存在暴雷違約風險。

而對於流動性充裕的房企來説,提前回購有利於降低回購成本,緩解企業債務集中到期的兌付壓力,同時對市場信心有一定的提振作用,有助於穩定相關股票和債券的價格。但信用重建絕非一朝一夕之事。

(責任編輯:楊昊岳)
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