首輪集中供地後房企增利面臨哪些考驗?

來源:中新經緯 2022-06-28 09:21:08

2018年以來,行業盤整加速,房企利潤一再壓縮,利潤率持續下行。2021年集中供地政策正式落地,“高溢價、高自持、高配建”進一步加深行業盈利焦慮。截至目前,2022年22城首輪集中供地全部完成,部分城市也已啟動第二輪土拍。在市場低迷、利潤不濟背景下,集中供地地塊競拍對房企利潤率的影響仍是行業一大關注點。

集中供地競拍整體保持謹慎,項目利潤空間受關注

從2022年集中供地競拍情況來看,央企、國企以及國資背景企業仍是市場成交主力,建發、中海、華潤、招商、萬科等全口徑成交總額均過百億。值得注意的是,濱江集團、眾安房産等少數深耕型民企也表現積極。

從這些房企參與競拍意圖來看,除了央國企承擔了一定托底任務,目前市場銷售低迷態勢延續,重點城市具備比較優勢,也驅動了房企參與集中供地進行補倉,拓展、鞏固市場份額。尤其對於深耕型房企來説,部分城市所佔權重較高,也是業績實現的保障。

以濱江為例,今年將年度銷售目標定在1500-1600億元,杭州作為大本營及及核心深耕城市,承擔了7成左右的業績重任。在杭州首輪集中供地中,濱江耗資約184.4億元競得11塊地,預計後期將陸續帶來業績貢獻。

與此同時,近年來熱點城市的項目利潤也一直是一大“痛點”,尤其在集中供地政策下備受市場關注和討論。從典型參拍上市房企財報看,2021年毛利率大都呈現不同程度下行,集中供地項目是否會進一步拖累企業利潤水準值得探究。

集中供地項目對企業,整體利潤水準影響各有不同

從項目經營目標來看,一般可分為利潤型項目和流量型項目。集中供地規則下,由於競爭力和拿地目標導向不同,房企在城市地塊選擇和利潤容忍度方面也大有差異,從而也會導致集中供地項目對企業整體效益影響各有不同。

濱江作為杭州本土深耕型房企,今年截至目前,僅參與了杭州首輪集中供地,並以總價184.4億元競得11塊地,經估算項目綜合毛利率(1-(建安成本+可售樓板價)/參考售價)可達35%,顯著高於企業2021年地産開發業務整體毛利率24%,這也體現出來濱江在杭州的深耕優勢,後期高毛利項目進入結算有利於支撐和拉升企業的盈利水準。相較之下,同作為浙係房企、深耕杭州的眾安,參拍競得五塊地,綜合毛利率為29.7%,與2021年整體毛利率持平,保持維穩態勢。

保利置業今年參與了上海、寧波、濟南的集中供地,總計競得7塊地,綜合毛利率為32.2%,低於2021年整體毛利率水準33.9%,尤其是寧波地塊利潤空間相對較窄。但整體來看,在行業毛利率持續下行背景下,房企在集中供地競拍中利潤把控比較謹慎,大多典型上市房企成交項目的綜合毛利率高於企業去年地産開發業務整體水準。

重點城市深耕型房企,更注重利潤和流量的平衡

通過典型房企集中供地項目佈局來看,深耕型房企為保證業績和效益的穩定性,更為注重核心城市流量與利潤的均衡性。而對於全國化程度較高的房企來説,可借助跨城市佈局平滑整體利潤,對於部分核心城市、熱點城市利潤容忍度更高。

2022年集中供地中,杭州作為熱度最高的城市,除了浙係房企濱江、綠城、眾安、德信,萬科、越秀、大悅城、建發等也積極參與其中。濱江的拿地數量最多,流量型項目和利潤型項目並重,其中11個項目中有4個項目估算毛利率低於25%,最低僅有14.8%,但得益於較強的本土競爭力和不同項目利潤合理配比,競得地塊綜合毛利水準比較可觀。

相較而言,全國化程度更高的綠城,在杭州集中供地拿下7塊地,高利潤項目相對較少,綜合毛利率估算為24%,顯著低於濱江。此外,綠城還參與了北京首輪集中供地,拿下3塊地,整體毛利率高於杭州地塊,起到很好的補充作用。

此外還可以發現,市場外拓型房企通過集中供地佈局熱點城市,對於項目利潤比較放開,更多追求流量。大悅城、建發在杭州集中供地所拿地塊利潤水準都較低,綜合毛利率估算分別為18%、22%。

低庫存、強需求城市仍是優選,凈利率實現仍要依靠硬實力

今年,隨著集中供地競拍細則整體完善,更多利潤空間釋放出來,疊加目前受市場低迷態勢影響,房企參拍拿地更為謹慎,通過不同城市和不同類型項目配比,成交項目利潤預期比較可觀。日前,濱江董事長戚金興業公開表示,今年在杭州首批集中供地拿的11宗地,根據投資部測算平均凈利率在8%左右,顯著高於去年1%-2%,也表明集中供地政策對企業開發利潤擠壓影響得到很好的控制。

整體來看,目前房企參與集中供地,低庫存、強需求的城市佈局仍是優選,而項目最終利潤的還是取決於費用控制、週轉效率等經營管理層面,制定合理的拿地策略以及目標定位,對於房企盈利水準把控尤為重要。

總的來看,2021年集中供地政策正式落地,進一步加深行業盈利焦慮。今年隨著集中供地規則不斷完善,更多利潤空間釋放出來。就2022年集中供地成交情況來看,房企在競拍方面大都比較謹慎,同時通過城市、項目之間合理配比,項目綜合利潤水準可觀,對企業整體效益的維穩有一定的支撐作用。總體來説,從房企層面,集中供地項目對企業整體利潤水準影響有限,且預期向好。

(責任編輯:楊帆)
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