隨著鄭州今年首批次集中供地落下帷幕，2022年全國22城首輪集中供地也全部完成。

今年首批集中供地的推出自北京1月7日公告開始，至鄭州6月22日成交結束，歷時5個月15天。經過了一年的磨合，“兩集中”政策落地的第二年，土拍市場出現了什麼新的變化？

多地集中供地增至四批次，規模縮減

中指研究院統計顯示，本輪22城共計推出涉宅用地469宗，供應建設用地面積2135萬平方米，推出規劃建面4713萬平方米。最終成交397宗，成交規劃建面3907萬平方米，首批次共計成交出讓金4969億元。

這輪綿延近半年的“土地批發”，最直觀的變化便是多地的集中供地增加至四批次。

2021年，22城步伐統一地“只賣三次地”。但在今年，北京、青島、武漢、重慶、濟南、廈門、蘇州、鄭州等城市均已明確全年供地將分四個批次進行。

“供地批次的提升，減輕各批次供地壓力，便於房企靈活應對，有利於土地市場的穩定。”中指研究院解讀稱。但批次的增加也不可避免地在一定程度上分散了各批次供地面積。

數據顯示，22城首批共推出涉宅用地469宗，建設用地面積2135萬平方米，同比去年首批次下降58.5%；推出規劃建築面積4713萬平方米，同比去年首批次減少6707萬平方米，較去年集中供地推出減少58.7%。

有分析認為，房地産市場下行和房企資金緊張成為重點城市縮減供地規模的最主要原因。市場下行影響房企銷售回款，也影響房企拿地積極性，為防止出現大量流拍，大部分城市主動減少供地規模。

城市間、城市內熱度分化明顯

從土地供應量看，在總量減少的趨勢中，長三角區域顯得要比東三省區域熱鬧。推出宗數最多的城市是杭州，首批次推出地塊60宗，供應面積也是22城中最大的。瀋陽則首輪推出地塊5宗、長春出讓2宗涉宅用地，數量最少。

若是從樓面均價看，一、二線城市實力依然突出。最高的是北京，推出樓面均價29018元/㎡；其次是廈門，推出樓面均價24863元/㎡；位列第三為上海，推出樓面均價19075元/㎡，與北京單價相差近萬元。

當供應的土地進入拍賣市場，本輪觸頂成交地塊屈指可數，大量地塊底價成交，同時呈現出市場熱度分化趨勢逐漸加大的特點。

深圳、合肥兩個城市在本輪土拍中收穫滿滿，觸頂成交地塊佔比最高。深圳觸頂成交地塊佔比100%，8宗地塊全部觸頂成交，是本次集中供地熱度最高城市；合肥觸頂地塊佔比62.5%，位列其次，成交24宗地中有15宗地競價達到上限價格。

第二梯隊中，杭州、上海以及南京、廈門、重慶土地市場也保持了較高的熱度。

與之相對的，另有部分城市多數地塊底價成交，土拍市場熱度較為平靜。其中，長春、瀋陽兩城市成交地塊均底價成交，佔比100%；無錫、長沙、廣州、天津、濟南、青島、武漢底價成交宗數佔比均超80%。

也有部分城市略顯冷意，出讓地塊流拍與撤牌佔據主流。本次出讓中，天津土拍意外地流拍宗數最多，出讓30宗地中有15宗提前撤牌，9宗流拍，流拍及撤牌率達83%。長春、濟南等城市也有著較高的流拍率。

事實上，除了各城市間土拍熱度仍有較大分化，單個城市內部分化亦較為明顯。除了深圳、杭州等市場基本面強勁的城市整體熱度較高，合肥、南京等房地産市場階段性火熱的城市均有不同程度的遇冷。

“其餘城市雖有流拍率下降、溢價率提升等正向結果反饋，但或有本次土拍整體土地品質較好等客觀因素存在，且大多城市底價成交率仍然維持高位，從側面反映了開發商加杠桿、擴土儲的意願仍然不強，土拍市場整體回暖仍需時日。”中指研究院指出。

供給端有意降本讓利，央國企仍為主力

回顧2021年的三輪集中供地，經歷了首輪的火熱開局後，第二批次的土拍規則逐漸趨嚴，企業拿地能力也驟然收緊。第三批次時，多地又在此前基礎上優化了出讓條件，帶動市場趨穩。

今年的首輪集中供地，同樣延續了之前的政策利好，這也是和房地産供需兩端調控政策持續的優化調整同步並行。

供應端土拍規則延續調整趨勢，減少或取消競自持競配建部分，從降低成本到降低實際成本；在地塊的利潤空間方面，也有明顯的提升，如此前流拍地塊降低底價後重新掛牌，以及提高限售價格，都在不同程度上提高了企業的拿地積極性。

但拿地企業仍以央國企、地方平臺為主，部分城市地方平臺托底明顯。

從央國企拿地比例看，2022年首批次，北京、深圳、廈門、深圳、重慶央國企拿地宗數佔比均在50%以上，其中南京超9成。

從地方平臺拿地比例看，天津、無錫、武漢、寧波、福州、蘇州、廣州、成都等城市地方平臺拿地宗數佔比均超5成，無錫、天津、蘇州超七成。

從民企拿地比例看，積極性明顯不足，南京、深圳、蘇州拿地企業中無民企獲取，北京、廈門、廣州、寧波、天津僅在一成左右，僅合肥民企拿地宗數佔比超過50%。

不過，恢復的態勢也已苗頭初露。當前，供地節奏較快的北京、青島、福州、廈門四個城市今年第二批次的集中供地也已收官。高信用民營房企已開始發力，如濱江集團、旭輝控股以及龍湖集團等頭部民營房企已積極恢復參與拍地。

“此前，在‘三道紅線’等規則下，民營房企資金鏈相對緊張，疊加銷售市場購房者觀望情緒較濃，整體市場較為低迷，部分民營房企受到較大衝擊，經過調整後，高信用民營企業將重新參與土拍。”中指研究院土地事業部負責人張凱表示。