債務“汛期”臨近 多家房企出售項目儲備資金

來源:中國網地産 2022-06-23 21:00:24

房地産作為典型的資金密集型行業,現金流對於房企而言極為重要。

自2020年下半年以來,隨著“三道紅線”監管政策的常態化,房企內部降杠桿持續推進,疊加外部融資環境收縮、企業規模增速放緩等因素的影響,部分房企流動資金緊張、信用危機頻現,因此保持良好的現金流成為行業發展共識。

業內人士認為,現金流是房企的生命線,也是當下房企能否平穩度過行業調整期的關鍵一環。此外隨著償債高峰期的來臨,充足的現金流儲備成為房企應對到期債務的當務之急。

密集變賣資産

據不完全統計,今年以來有包括世茂集團、龍光集團、正榮地産、大發地産、金科地産、富力地産、禹洲集團、中國奧園、雅居樂、花樣年等多家房企轉讓旗下項目或資産。

6月以來,陽光城、祥生控股、路勁華夏幸福遠洋集團、雲南城投等數十家房企先後發佈出售、轉讓資産或股權的相關公告,涉及金額超360億。

其中,6月5日祥生地産以9250萬元出售所持湖州交投祥生房地産開發有限公司 50% 股權予浙江交投。值得注意的是,今年1月祥生分別以3.37億元、4.87億元轉讓其持有的浙江向日葵健康産業23.81%股權、杭州濱拓企業管理51%股權。3月再以2.72億元轉讓海紫元銀通置業58.5%股權。

6月13日,陽光城發佈公告稱,擬轉讓杭州高光置業所持有的的浙江永康6宗地塊給濱江集團,股權轉讓代價14.98億元,同時濱江集團還需償還目標公司原有負債33.04億元。

此外6月14日,遠洋集團作價50.15億元,出售位於北京市豐台區麗澤商務區的遠洋銳中心項目,買家為中國平安人壽保險。

6月17日,雲南城投發佈公告稱,其及全資子公司天津銀潤擬掛牌轉讓昆明城海100%股權、紅河地産100%股權、西安東智100%股權、海南天聯華75%股權、海南天利發展75%股權等20家下屬企業股權或合夥份額,掛牌參考底價合計約60.26億元。雲南城投表示,本次交易價款擬用於償還債務和補充流動資金,以降低有息負債、優化資産結構、減輕經營壓力。

業內人士認為,對於現金流緊張的房企而言,出售資産或許是解決流動性困難的最快捷途徑,短期內可以幫助企業獲得現金流度過危機;對於現金流較為充裕的房企而言,轉讓部分資産可以加快資産盤活、提升不動産資産流動性,同時也可以利用富餘資金尋求更加穩定的投資收益。

債務汛期即將來臨

需要指出的是,融資是房企現金流入的主要來源之一。但當下房企融資環境尚未全面修復,7月償債高峰卻已漸行漸近。在巨大的償債壓力之下,出售資産、提高現金儲備成為部分房企的當務之急。

據貝殼研究院數據顯示,2022年仍然是房企償債的高峰之年,年內到期債券總額接近萬億,其中7月到期債務規模超過千億;CAIC數據也顯示,僅6-7月200家核心房企境內外債券合計到期規模約1755億元,年內有12家房企債券到期規模超百億元。

但機構數據同樣顯示,房企融資規模繼續下降。

據克而瑞研究中心發佈數據顯示,5月100家典型房企的融資總量為519.75億元,同環比均大幅減少。其中,債券發行375.07億元,同比減少35.2%。

中指研究院監測數據同樣顯示,5月房企融資總額約612億元,同比下降34.3%,環比下降21.2%。尤其是海外債方面,5月無新發行債券。

縱觀數據可以發現,新發債券無法覆蓋到期餘額,“借新償舊”可能性進一步降低。在此背景下,除了以公司現金償還到期債務的方式外,房企轉讓股權回籠現金,提高現金流儲備,可以讓公司在不確定的市場環境下,進一步避免債務暴雷。業內人士預測未來市場上股權轉讓等收並購行為或仍將持續。

多舉措提升現金流儲備

隨著現金流重要性逐漸凸顯,如何多舉措、長週期的提高現金儲備、緩解流動性壓力成為房企需要思考的關鍵問題。有專家指出,除了政策支援外,房企也應該結合自身發展,持續拓寬融資渠道、優化投資管理能力、提高公司運營能力,以實現現金流的科學性和精細化管控。

優化投拓能力。房企應根據當下市場環境,明確企業戰略和方向,確定投資現金流流向;同時合理規劃企業拿地時間、拿地頻率、拿地謹慎度,適度開發項目,維持現金流的平衡。

提升運營能力。隨著行業利潤的普遍下滑,房企運營能力變得至關重要。在“管理紅利”時代,提升運營效率,提高資産週轉速度,加快現金回流,盡可能縮短現金週轉期,可以減少企業資金壓力。此外在當下數字化時代,積極上線資訊管理系統,不僅可以假期對現金流的管理,也可以在施工、採購、銷售、財務等方面降低成本,減少開支。

拓寬融資渠道。在當下市場融資緩解收緊的情況下,房企應綜合運用房地産信託投資基金(REITs)等方式補充企業資金。

業內人士指出,隨著各地調控政策的逐步放鬆、融資環境的持續改善,預計房地産市場環境將逐步回暖,房企應積極把握銷售回暖窗口期,做好現金流管理,緩解債務償付壓力。

(責任編輯:崔瑞婷)
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