20城探索實施“房票”安置政策,真的能夠有效去庫存嗎?

來源:澎湃新聞 2022-06-23 10:39:05

在降低首付、放開限購限售的同時,“房票”安置政策重出江湖,多地出臺相關政策以期拉動市場需求並加快推進房地産行業復蘇。據澎湃新聞不完全統計,今年以來已有至少20城探索實施“房票”政策。

何為“房票”安置?

這裡所説的“房票”安置,通常是指在拆遷安置過程中,對現有住宅房屋徵收貨幣補償方式的一種補充。房票是被徵收人房屋安置補償權益貨幣量化後,徵收人出具給被徵收人購置房屋的結算憑證。也就是説,房票安置並非直接領取安置款,而是拿著房票買房,並抵扣房款。

以鄭州為例,河南省鄭州市人民政府辦公廳于6月20日發佈《關於印發鄭州市大棚戶區改造項目房票安置實施辦法(暫行)的通知》,其中提到,房票安置是徵收人比照貨幣安置、産權調換的政策,將計劃安置的房屋轉化為貨幣,以房票形式出具給被徵收人,由被徵收人自行向參與房票安置工作的房地産開發企業購買商品房(含住宅與非住宅)的一種房屋安置方式。

按照政策,被徵收人選擇房票安置的,安置補償權益按照房屋徵收與補償相關規定計算後,由徵收人給予安置補償權益金額8%的獎勵,作為房票安置政策性獎勵,列入房票票面金額,同時以現金方式獎勵被徵收人3個月的過渡費。

與此同時,被徵收人使用房票所購買的商品住房,不計入家庭限購套數。

可以看到的是,鄭州並非首個出臺“房票”安置的城市。據澎湃新聞不完全統計,僅今年以來,至少包括河南鄭州、江蘇宜興、河南開封、江蘇南京、浙江溫州、江蘇張家港、浙江龍港、浙江海寧、浙江金華、湖北鄂州、浙江麗水、浙江寧波、浙江溫嶺、河南許昌、福建邵武、江蘇江陰、安徽界首、江蘇常熟、河南信陽、四川宜賓等20城探索實施相關“房票”安置政策。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出,今年以來各地因城施策優化力度不斷提升,但當前政策效果尚不明顯,僅部分熱點城市市場情緒有所修復。當前部分城市市場仍處深度調整期,庫存壓力較大,為減輕房地産市場庫存積壓風險與政府資金週轉壓力,部分地方政府重新推出房票安置措施。

“房票”安置有何作用?

那麼,“房票”安置有何作用?

探索“房票”安置被各地政府認為是拉動市場需求、加快推進房地産行業復蘇的一大途徑。

以福建邵武為例,邵武市住房和城鄉建設局發佈的《邵武市開啟房票安置“四個益”》中提到,房票政策特色亮點之一便是拉動市場需求。房票進一步響應國家樓市去庫存政策,可用於購買邵武市內新建商品房或國有資産房源,限定了不可轉讓,且使用、獎勵期限為2年,加快邵武商品房去化週期,實現棚戶區改造與房地産市場聯動,又不會影響原本存在的剛需購房戶的購房計劃。同時,房票安置有效減輕了徵遷補償財政資金壓力,也可以使安置方式靈活,群眾受益。

按照邵武市公佈的數據,今年5月份以來,邵武市已完成成片徵遷面積5.69萬平方米,其中房票安置面積為3.63萬平方米,房票安置佔比64%。預計全年完成徵遷面積58萬平方米,房票安置39萬平方米,房票安置佔比67%,房票使用期為兩年,今年的房票轉化為商品房銷售20萬平方米,地産稅收增加1.5億元。

江陰市住房和城鄉建設局發佈的關於《江陰市國有土地上住宅房屋徵收房票安置實施辦法(試行)(送審稿)》的情況説明提及,當前江陰房地産行業形勢比較嚴峻,而房地産業的發展直接關係到很多相關行業的發展,如何促進房地産行業走出困境,成了當前要解決的緊迫而重要的問題。近期,一些周邊城市相繼出臺了房票安置政策,以加快推進房地産行業的復蘇。為加快推進江陰房地産業健康發展,市住建局參照周邊城市的做法,結合實際,擬訂了《江陰市國有土地上住宅房屋徵收房票安置實施辦法(試行)》(送審稿)。

按照江陰市於今年5月16日印發的《江陰市國有土地上住宅房屋徵收房票安置實施辦法(試行)(徵求意見稿)》,房票面值包括:政府貨幣補償房票+購房優惠房票。購房優惠房票=購房面積×土儲中心與房企談判確定的優惠底價×5%。

龍港市城鄉一體化建設中心在發佈《龍港市房屋徵收補償房票安置實施辦法(試行)》的政策解讀中則表示,制定該政策的目的一是豐富安置補償方式,提供市場化房源,滿足群眾多樣化的安置需求,改善居住環境;二是提升安置速度,縮短群眾週轉過渡期,節省政府過渡費開支;三是促進房地産市場平穩健康發展。

當前,亦有城市正在抓緊編制“房票”安置政策中。開封市住房和城鄉建設局官網顯示,6月20日,開封市房屋徵收辦公室組織召開《開封市國有土地房屋徵收房票安置實施辦法》(徵求意見稿)研討會,開封市房屋徵收辦主任馬衛東在會上對鄭州市出臺的房票政策進行解讀,並要求市房屋徵收辦相關人員對會上提出的問題進行總結,再繼續完善該政策,待條件成熟後予以公佈實施。

諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄提到,面對房地産行業下行壓力加大,加之疫情反覆的背景,樓市去化受阻,尤其是對於部分庫存壓力大的二線和三四線城市而言,以房票的形式進行安置,並且房票只能用於購買房産,體現了對於去庫存的決心,可以達到一舉兩得的效果。一方面可以完成對未安置群體的妥善安置,保證居民的合法權益,另一方面,對於提振市場信心、加速去化起到一定的積極作用。對於開發商來説,在促進産品去化的同時,政策對安置房産也提出了諸如現房或者主體完工等要求,對開發商的資金能力是一個考驗,對於拆遷戶而言,多了一種安置方式的選擇,合法權益得到有效保證,對於整個房地産市場來説,一定程度上能助力盤活房地産市場,對於去化壓力大的城市達到去庫存的成效,但是整體來看,房票的市場接受度和效應如何仍待考察。

“房票”真的能有效去庫存嗎?

從目前探索實施相關“房票”安置政策的城市來看,部分城市已實現“房票”換購商品房

張家港市政府官網顯示,6月18日,鳳凰鎮在張家港市率先實施房票政策,允許動遷戶將安置房結算成一定面額後,通過房票的形式在鳳凰鎮相關樓盤自行選購商品住宅。當日,家住鳳凰鎮楊家橋村的張先生和家人一起,來到該鎮定向房票安置辦公室,領到了全市首張房票。“我用一套大戶和中戶安置房在鳳語江南換購了一套商品房。”

鳳凰鎮建設管理局房屋徵收條線工作人員介紹,“本次房票發放將持續一個月,首批暫定300張,有效期為3個月,房源為鳳語江南和一方桃源裏兩個商業小區。如果動遷戶未購買商品住宅,有效期滿後,房票失效,仍按原動遷安置方式安置。”

另以四川宜賓為例,今年1月,宜賓市政府辦公室印發了《關於建立房票安置制度豐富徵地徵收住房安置補償方式的通知》,房票安置制度首先在三江新區試點。

據《宜賓日報》報道,今年6月2日,20戶三江新區待安置群眾領到房票,標誌著房票安置制度率先在三江新區試點實施。據三江新區有關負責人介紹到,此次首期房票頒發,推出了兩個商住小區1492套14種戶型的房源,待安置群眾可結合自身情況詳細諮詢。

可以看到的是,“房票”安置並非此輪樓市調控下的産物。

以具有代表性的內蒙古鄂爾多斯為例,由於鄂爾多斯市庫存巨大,從2011年起,政府已經不批新建,專心致志去庫存。鄂爾多斯市東勝區為了去庫存,于2016年初就推出“房票”制度。當時“房票”的官方稱謂是“鄂爾多斯市東勝區房屋兌換憑證”,並有1平方米、2平方米、5平方米、10平方米、20平方米、50平方米、100平方米7種面值。

那麼“房票”安置對去庫存真的有效嗎?在業內人士看來,房票模式在短期內可緩解房地産穩增長及去庫存的壓力。

據《經濟日報》報道,截至2016年1月,鄂爾多斯東勝區建成、在建但未售住宅面積608萬平方米、3.39萬套。與此同時,還有未改造的棚戶區18414戶,建築面積289萬平方米,7萬多棚戶居民生活在基礎設施破損、安全隱患嚴重的“孤島”。但截至當年5月底,東勝區已消化住宅存量13566套、184萬平方米,佔住宅庫存套數的40%、總面積的30%。

廣東省規劃住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,2015年開啟棚改、去庫存以後,鄂爾多斯樓市逐步回歸正軌。過去10年間,鄂爾多斯停止供地,拉長時間消化爛尾樓(如棚改換房票),為曾經的大量供應買單。一直到2019年,鄂爾多斯的房價才回到10年前的水準,而樓市交易量在2020年才回到歷史最高峰。

李宇嘉表示,總的來説,從棚改貨幣化安置到房票安置,是政策的優化調整,有利於去庫存,有利於降低棚改成本。同時,目前樓市進入新時代,被拆遷人的需求差異比較大,包括選擇居住的區域、房源品質、戶型、開發商品牌等,房票模式下,可以滿足被拆遷人差異化的需求。

“目前房票制度的創新化仍處於探索階段,但是不可否認的是房票制度對於盤活市場和加速去化是有著積極意義的,未來或許能在庫存壓力大的二三線城市逐步推廣實施。”陳霄説道。


(責任編輯:孫悅)
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