近期，南京住房限購政策再次鬆綁，外地人補繳6個月社保即可獲得購房資格。換而言之，限購門檻只剩一小筆“資格費”了，在一眾省會城市搶人大潮中，誘惑力超強！

而且信貸市場持續放鬆，多家主流銀行首套房貸利率低至4.25%，二套房貸利率基本在4.65%-5.05%，較去年的買房成本進一步縮減。

備註：（1）各銀行數據僅供參考；（2）如有錯漏，歡迎指正。

加上近期主城改善樓盤搖號數量增多、日光碟再現等都在釋放回溫信號。新一輪寬鬆週期已然到來，而且率先在主城改善市場反彈。

主城板塊哪抗打？政策已經給了答案，南京目前尚未放鬆限購的區域——建鄴、鼓樓、玄武、秦淮等！

而且建鄴、南部新城、新玄武近日均已有賣光樓盤，接下來鼓樓又會帶給改善們什麼樣的驚喜呢？

01

鼓樓城芯土地難得，下一年“十年”在幕府創新區

鼓樓的宜居性，是老南京人的共識。

這裡的地段「成熟度」數一數二，城市配套與自然資源豐沛；這裡也是“政策力”集中的地方，而且歷史底蘊充盈。

但是板塊新房少也是共識，南京主城各區的新房庫存以鼓樓區為墊底，不到700套（數據來源：南京網上房地産）。《南京市鼓樓區總體規劃（2013-2030）》也顯示，南京主城中心鼓樓區的土地開發已超95%，僅剩不到約5%的可開發用地。

（截圖于南京網上房地産）

破冰，正式出現是在去年9月，幕府創新區G70地塊經過29輪激烈報價，最終以總價約31.6億被拿下。

（G70地塊區位圖）

也就是，即將首開的能建城發·長江悅府。

其毛坯銷售限價一舉達到約40500元/㎡，也就是説，該地塊僅憑全裝修價格（+2000元/㎡）就追平了彼時板塊的裝修房。從政府的毛坯限價也能看出，對於其未來的期待。

不僅如此，5月18日，在南京市鼓樓區人民政府主辦的“可持續城市更新論壇—南京·鼓樓”上，老城片區、濱江片區和幕府創新區三個區域將有一批城市更新地塊上新，其中幕府創新區待出讓的涉宅地佔了7塊，以及生産類建築改造、總部辦公類建築、城市區域活力中心&城市綜合體、特色山水空間特色標識等項目（資訊來源於幕府創新區）。

（待拍土地數據整理）

有地才有更多的機遇，城市界面的變局已然開始。

同時，會議上還談論了鼓樓將以老城片區、濱江片區和幕府創新區三個區域為主體，未來總體佈局將是“兩帶、三軸、三片、九區”。

兩帶：濱江風光帶、環城墻風光帶；

三軸：中山北路歷史文化軸、中央路商務商貿軸、漢中路健康科技軸；

三片：老城片、濱江片、幕府創新片。

（效果圖）

其中，幕府創新區尤為受到矚目。按照官方規劃，幕府創新區將作為鼓樓當前和今後一個時期創新發展試驗區域，是鼓樓區擁江發展、走向濱江時代的重點區域，並將其打造成“長三角一體化發展的門戶區”。

（效果圖）

相較于前些年，2022年，幕府創新區結合相關政策支援，提出全域更新的城市發展理念，劃分13個城市更新片區，全面梳理更新項目，詳細謀劃更新路徑，片區推進，整體統籌，聚焦産城融合發展、整體策劃推進、引入多方資本參與，從而實現全域城市更新目標。

（效果圖）

中心煥新，是提升首位度的必然選擇，鼓樓首當其衝。以城市更新推動城市功能復興、高端要素複合、産業空間復歸，而鼓樓下一個“十年”，就看幕府創新區了。

02

長江係又一大作，臨江而眠的城市山居

幕府創新區的首發作品，是能建城發·長江悅府。

為什麼是能建城發？

説到能建城市發展公司你可能不了解，但是提及其前身——中國葛洲壩集團房地産開發有限公司想必就熟悉了，再一聯想到“長江悅府”的案名，高端住宅初印象就顯而易見。

作為國務院國資委首批確定的16家央企房地産企業之一，能建城發深耕南京七載以來，在寧累計開發了長江尊邸、長江華府等8個精品項目，服務南京業主超5000+戶。

河西南的長江尊邸，曾經的區域房價天花板，四開四罄，2800多萬頂樓多次被搶；一套法拍房被3萬+人圍觀，成交單價約7.92萬/㎡，刷新河西房價記錄。

河西中部的長江華府首開報名人數超2000多人，此後兩次加推的中簽率均未超過20%，升級裝修標準達到南京高端住宅塔尖梯隊。

（效果圖）

顧名思義，“長江悅府”，即是該千億房企沿一脈濱江，打造的又一長江係産品。並且擁有主城之內少有山居——幕府山自然資源，老城的煙火氣與生態鮮氧並存，戳中了改善客戶的“既要、也要”的內心訴求。

金陵最早的山居理想，可以溯源到明朝的冶山之巔“朝天宮”；近代，建於紫金山上的“美齡宮”；現代的環紫金山，“一條環陵路，半部別墅史”。

而後到江寧三山板塊、江北老山等，諸多高端項目紛紛落址於此。城市山居，離塵不離城的狀態，是多數人心中的白月光。而且因主城中土地稀貴，可遇而不可求，能滿足城市山居的土地是賣一塊少一塊。

現在，長江悅府依繁華而築，臨幕府山而居，直線距離約500多米（數據來源：百度地圖）。于高層之上，攬山瞰江，清風掀起簾幕，兩者皆進入了生活，在廚房裏、在臥室裏……周邊還有約500公頃玄武湖公園風光綺麗，小紅山、紫金山環抱。

（幕府山實景）

步行至地鐵3號線（運作）、7號線（在建）換乘站五塘廣場站，約1.4公里（直線距離約700米），往南1站小市商圈，老城煙火；2站南京站，玄武湖在側；7站新街口商圈，繁華盡享……往北過江，直達橋北商圈（數據來源：百度地圖）。

自駕也不麻煩，周邊中央路、幕府東路、和燕路過江隧道等交通要道縱橫，江南、江北無縫銜接，通達全城。

鼓樓的教育、醫療資源更是值得稱道。據悉，項目附近旭日景城小學、二十九中幕府山初級中學、五塘小學、南京求真中學、鼓樓區第二實驗小學等學校林立（具體學區劃分以教育局為準）。

其中與項目一街之遙的29中幕府山校區，與本部是統一教學、屬於統一集團，師資配備以初中骨幹教師領銜，管理團隊由集團派遣骨幹組成。

2020年南京29中學科特長生計劃招生50名，而29中幕府山校區直接拿下5個名額，提前鎖定二十九中高中部。

2019年首次中考，29中幕府山校區四星達線率達50%以上，普高達線率超80%。近年來，該校區成績穩步提升，已經趕上傳統強校50中、寧海。（具體學區劃分以教育局為準）

（區位圖）

南京市鼓樓醫院、南京醫科大學第二附屬醫院、江蘇省中西醫結合醫院（三甲）、南京市第二醫院（三甲）等醫療資源環伺，近距離守候家人健康。

每一個主城土地都值得被珍惜，尤其是作為幕府創新區的城市更新首作，更是需要王牌來打響聲勢，長江係再合適不過了。

03

國匠精工技藝，品牌聯盟品質凸顯

房住不炒的當下，地段佈局、産品檔次相輔相成，一步也不能走錯。

這次能建城發究竟帶來了什麼樣的長江係産品呢？

• 高顏值花園式社區，一脈·雙環·五境

長江悅府外立面的設計靈感，取材于幕府山之脊，以大幅玻璃窗，搭配流暢硬朗線條，質感卓越。

（效果圖）

同時注重社區人與人之間互動，整體打造“一脈·雙環·五境”的全齡綠色療愈社區，以無重力親子互動樂園、雙健康跑道、全齡活動空間、運動天地等配套設施，讓鄰里生活更加美好。

（效果圖）

• 建面約110-168㎡，滿足不同結構改善家庭所需

項目整體擬建11棟8-20F住宅及商業、基層社區中心等配套服務用房。

雖然板塊定位純改善，但是能建城發並沒有一味地追求“更大面積”，反而精準地把握住了南京目前主流需求，主打戶型建面約110-140㎡山居大宅，並適當更進一步，做了深度改善——建面約168㎡。

據克而瑞南京統計，近5年來建面約100-140㎡中大戶型新房成交量漲幅非常快，2021年的成交面積更是突破了約495萬方，全年第一。

（數據來源：克而瑞南京）

標準層最小建面約110㎡起步，三室兩廳兩衛，這可能是鼓樓中心城區為數不多的中小戶型。目前項目售樓處已公開建面約110㎡三房、約135㎡四房兩款升級裝修樣板間。

（戶型圖）

建面約135㎡戶型，四室兩廳兩衛佈局，適合改善家庭居住。

（戶型圖）

在傳統三開間朝南的基礎上，做了朝南雙陽臺的設計，採光、通風效果更勝一籌。

與此同時，客餐廳同寬，同時直面南向雙陽臺，無形中增加了室內活動空間，親友聚會也不會顯得擁擠。動靜線分離，活動區域、休息區有明顯的區分，減少了相互之間的影響。

各功能區都預留一定的收納空間，滿足家庭成長需求，十分人性化。

建面約142㎡戶型，中間戶，四室兩廳兩衛佈局，適合三代同堂家庭居住。

（戶型圖）

格局方正，空間朗闊；三開間朝南，採光優越。入戶玄關設計，儀式感強。

餐客廳LDK一體設計，將空間盡可能讓位生活，幾乎無走廊浪費面積，空間利用率高。加上大面寬橫廳+寬屏陽臺，視野闊綽，能放得下孩子的大件玩具，也能讓親朋好友於此相聚，不跼踀。

全屋臥室帶飄窗，空間靈動，瞰景與靜謐生活一步到位。主次雙衛，改善標配。

建面約168㎡戶型，邊戶設計，四室兩廳兩衛佈局。房間沒有增加，但空間尺度感更卓越。

（戶型圖）

四開間朝南，大開間短進深設計，加上南北通透+南北雙陽臺，採光通透效果俱佳。三臥室朝南，二孩家庭也能住的很舒服，幫帶大娃的老人、大娃都能有自己的陽光屋。套房主臥功能性增強，改善尺度，增加了獨立衣帽間；南向雙臥+北次臥均帶飄窗。主次雙衛，次臥為三段式分隔。

• 三大件齊備，一線品牌聯盟

升級裝修報價格約2500元/㎡，雖不華麗，但品質感與配置絲毫不比報價約3000元/㎡的裝修弱。從歸家開始，入戶掛鉤、玄關櫃等逐步表達歸家的儀式感。

（升級樣板間實景 項目授權供圖）

全屋日立/東芝/松下中央空調（或同等品牌）；博世/菲斯曼/威能地暖（或同等品牌）；定制新風系統（或同等品牌），都是升級裝修的交付標準。

廚房升級裝修後，除了基礎的油煙機和灶具，還配置老闆的洗碗機，貝克巴斯垃圾粉碎器，沁園凈水器，弗蘭卡的大水槽（或同等品牌）等。

（升級樣板間實景 項目授權供圖）

衛浴空間硬體的升級品牌也大多為杜拉維特、高儀等德係精工品牌（或同等品牌），同行業市場的領導品牌，佔有率排到前列。

（升級樣板間實景 項目授權供圖）

據悉，項目預計本月底首開，建面約110-168㎡，含裝修升級包放風價約4.5萬/㎡。

寫在最後：

每一次的市場調整，都會製造難得的入場好機會。隨著房貸利率下降、房産政策逐步鬆綁……利好傳來，聰明的改善客已經在看房的路上了。

能建城發以前瞻性擇址觀和時代遠見洞悉發展趨勢，提前佈局幕府創新區，融合“六朝古都”的歷史文脈，以高端住宅為載體，能建城發·長江悅府大概率將成為主城焦點。項目首開在即，感興趣的買房人不妨抓緊時間去看看了！

（售樓處實景 項目授權供圖）

行銷中心地址：南京市鼓樓區和燕路55號