AMC能否成為房企脫險的最強輔助?

來源:中新經緯 2022-06-22 15:19:58

為加快風險出清,在政策鼓勵下,AMC(資産管理公司)正加速進入房企解危紓困行列。AMC的主要優勢在於不良資産處置,並且擁有豐富的房地産項目經驗。目前市場低迷態勢延續,出險房企名單也在拉長,房企收並購卻未達預期,AMC無疑被寄予了厚望。

政策引導下,AMC參與度不斷拓展

自2021年12月,為化解房企債務風險、加速行業出清,監管部門密集發聲鼓勵行業加強收並購。2022年以來,由於房企間收並購進程緩慢、政策效果不如預期,風險資産仍在疊加,監管層將目光轉向處置不良資産更為專業化的金融機構AMC。在政策引導下,目前已有中國信達、中國華融、長城資産等參與到房企救助中,主要呈現出兩大特徵:

其一,AMC救助陣營在不斷壯大。除全國性AMC,各地方AMC也將加速入局。從市場動作來看,全國性AMC作為主力軍,已通過簽署協議、設立基金等形式對接多家出險房企。各地方AMC也將加速入局,6月7日,浙江省房地産業協會與浙商資産達成合作協議,共同發起設立“並購重整合夥企業(有限合夥)”,並初步成立了100億元規模的“並購重組專項資金”,後續將用於房企的解危紓困。此外,廣東提出探索駐粵金融資産管理公司和地方金融資産管理公司參與高風險房企資産處置新模式,河南週口市也將與河南省資産管理有限公司在問題樓盤化解等方面開展戰略合作。

其二,AMC參與的程度更深。以往AMC主要從銀行、非銀行金融機構收購房企債權等不良資産,此次入局將更多地直接對接房企,不僅局限于金融仲介服務,且合作形式、內容均更為多元。此前,長城資産與招商蛇口、佳兆業達成戰略合作,以佳兆業核心城市的城市更新項目為基礎,設立三方合作平臺共同開發,這種“AMC+央企+出險房企”模式也被市場所認可。

AMC入局釋放利好信號

作為專業不良資産處置機構,AMC入局顯然利好房地産行業資産盤活、流動性改善與債務風險化解。同時不良資産處置需求的增加,也給AMC帶來了更多的業務機遇。但從目前合作進度來看,大多都停留在協議階段,落地到項目估計仍需要一段時間。具體可從以下兩點解釋:

一方面,目前AMC對接的主要都是出險房企,債務債權問題和資産品質都需要更為全面、精細的盡調,同時考慮到資金安全和效益問題,選擇哪些項目進行合作以及操作細節,也需要經歷比較漫長和複雜的博弈過程。

另一方面,市場風險積聚,AMC的涉房業務面臨挑戰,因此出手也會更加謹慎。從兩家全國性上市AMC財報來看,2021年地産板塊業務均有所壓縮,風險偏好下降。

2021年,中國信達收購重組類不良資産中,房地産收購金額佔625.1億元,同比下降29.5%,房地産金額佔比也從45.9%降至42.0%。

中國華融收購重組類不良債權業務中,房地産資産總額由2020年末的1883.5億元降至1440.9億元,佔比也從51.7%降至46.3%,且子公司華融融德由於部分地産客戶經營及財務情況惡化,履約能力下降,最終凈虧損6.6億元。此外,華融也公開表示公司存量涉房業務仍承受一定壓力。短期來看,AMC紓困房企仍存在較多不確定性,合作探索期項目落地進程或不如預期。

“AMC+房企”未來或將成常態

在紓困房企的目標下,中短期內出險房企的不良資産將是AMC收購的重點,但市場仍將秉持“優質不良資産”為先的準則,出險房企擁有核心區域的高價值資産也是AMC率先選擇合作的對象,資産品質不佳、債務債權複雜的出險房企仍將被動,同時這也將進一步反映房企發展底色。

中長期來看,對於房企來説高效、高質開發運營仍是應對市場風險、穩定經營的一劑良藥,“AMC+出險房企”模式可進一步延伸至非出險房企,尋求更長遠的合作,不僅有利於推動房地産行業向高品質發展轉型,同時也將為AMC發展帶來新的增長級。AMC要區別於信託、保險、基金等金融機構,資産運營是一大突破口。在存量時代下,城市更新、投資物業等方向存在巨大價值空間,為雙方加深合作提供了契機。

目前,在政策支援下,全國性AMC和地方AMC都在加速介入房地産行業,成為加快風險出清的又一抓手,尤其對出險房企來説,釋放出了積極信號。但由於出險房企資産參差不齊、債務債權問題複雜等,合作進程仍較為緩慢,大多都停留在協議階段。

整體來説,“AMC+出險房企”模式效果仍有待進一步觀望,在出路摸索期,行業仍要以自救為主,借助債務展期、出售資産等常規手段挺過艱難時期。

(責任編輯:孫悅)
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