“5月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體延續降勢，但降勢趨緩；同比漲幅回落或降幅擴大。”6月16日，國家統計局公佈的2022年5月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示。

5月的房價很難用簡單的漲或跌概括。在新房二手房市場、不同能級城市中均出現了差異化的發展走向。

二手房較一手房降溫更明顯

“77個月以來，新房價格首次同比下跌，充分説明房價下行的壓力明顯增大；但二手房比一手房的降溫態勢要更為明顯，且出現了個別跌幅為兩位數的城市。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析。

根據國家統計局數據平均計算，5月份全國70個城市新房價格指數環比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-0.8%。二手住宅價格指數環比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-2.2%。

“當前新房價格環比小幅下跌，但跌幅難言擴大；二手房降溫的趨勢繼續，也説明市場壓力略大。”嚴躍進認為，從目前各地二手房的交易情況看，隨著二手房交易的約束減少，掛牌數量增加，但難言價格反彈。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂進一步指出，5月新房價格的改善是量改善的結果。國家統計局15日公佈的數據顯示，5月全國新建商品住宅銷售面積和銷售額年內首次環比增長，投資和新開工也均環比增長。銷售和投資端的積極變化帶來價格環比跌幅收窄。

至於二手房相對低迷的原因，中原地産首席分析師張大偉認為，主要是在疫情下，很多地方稍微放寬了新建住宅的限價政策，所以新建住宅價格出現了輕微上行，特別是一二線城市。但二手房更反應市場真實情況，實際市場依然處於低迷中。

“整體看，5月新建住宅與二手房住宅市場漲跌不同步，新建住宅環比下降城市減少，二手房價格環比持平或下降。”張大偉總結道。

2022年5月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數。截圖自國家統計局官網

一二三線城市有所分化

除了新房二手房的漲跌不同步，一二三線城市在降溫的共同氛圍中，回暖腳步也不盡相同。

國家統計局數據顯示，5月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。二線城市環比下降0.1%，降幅與上月相同。三線城市環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3個百分點。

“三類城市的環比漲幅數據呈現積極的信號，即一線城市漲幅略擴大，二線城市跌幅未擴大，三線城市跌幅有收窄。”嚴躍進認為，這和5月穩發展的舉措有關，也是房地産趨穩的一個重要佐證。

“一二線熱點城市，復蘇正在加快。不少城市的調控放鬆力量偏大起到的作用不容小覷。一線城市今年本身的復蘇就更快，5月依然延續此前的節奏，除了上海受疫情影響市場成交暫停外，其他城市的復蘇依然持續。”58安居客房産研究院分院院長張波指出。

二手房方面，一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.4%轉為持平；二線城市環比下降0.3%，降幅與上月相同；三線城市環比下降0.5%，降幅比上月擴大0.2個百分點。

“三四線城市總體有待於三季度恢復。尤其是二手房數據，也顯示出市場復蘇的難度會大於一二線，但市場預期總體向好。”張波表示。

以黑龍江省牡丹江市為例，牡丹江二手房價的同比下跌達到了10.5%的跌幅，也是全國唯一一個跌幅為兩位數的城市。嚴躍進指出，這也是2020年以來各個月份中跌幅最大的數據。“説明一些城市樓市受到了人口結構和市場行情的影響，明顯較為疲軟。需要積極做政策的研究，以減少二手房市場下行所帶來的負面影響。”嚴躍進稱。

2022年5月70個大中城市二手住宅銷售價格指數。 截圖自國家統計局官網

市場是否已築底？

“展望後市，6月以來地方政策支援力度仍在加強，房企端融資支援、風險紓困等政策也在進一步落地。”許小樂指出，從現有成交情況看，6月上半月貝殼50城二手房日均成交量較5月的日均水準超過20%。

“預計後期供需兩端政策效果持續釋放，繼續利好市場成交，6月單月新房、二手房銷售有望環比改善，帶動價格環比跌幅收窄。”許小樂説。

張波也認為，市場已經處於築底回升階段，信心正處於不斷恢復過程中，最為艱難的時刻已經慢慢過去，一二線熱點城市的交易市場在政策刺激下正迎來新一輪復蘇，部分三四線城市雖然還處於市場底部，但在全國整體回暖的趨勢帶動下，後續也有望逐步分批迎來反彈。

“隨著各地購房政策的持續寬鬆，房價頹勢會有所遏制。但由於去年四季度以來的持續下跌，所以要真正走出下跌的泥潭，至少要到今年四季度左右。”嚴躍進預計。

張大偉則指出，整體看，市場已經有逐漸企穩的跡象，井噴的利好政策也給了部分城市購房者信心。

“需要出臺更多更積極的穩樓市政策，特別是銀行針對購房者的房貸利率，不僅僅新增貸款利率應該下調，存量貸款利率也應該有一定優惠。一線城市也應該針對剛需和真實改善出臺一定的穩樓市政策，否則市場企穩將比較緩慢。”張大偉説。