諸葛找房數據研究中心發佈了《2022年4月重點50城市場情緒指數月報》報告，指出市場情緒止跌回升，局部城市的政策寬鬆效應逐漸顯現，其中，一線城市率先企穩回升，根據國家統計局公佈的4月70大中城房價指數，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，二線城市環比下降0.3%，三線城市環比下降0.3%，與我們的預測基本契合。根據最新5月份市場情緒指數公佈數據顯示，5月情緒指數延續微升態勢，符合上月的預測。5月以來，鬆綁政策進一步深入，政策內容也更加豐富多元，加上中央端出臺實質性寬鬆政策加持，預計下半年市場有望加速回升，同時，我們預計二線城市有望接棒一線城市在下一輪修復進程中脫穎而出。

 一、5月市場情緒繼續好轉，中央地方合力助樓市企穩回升

進入5月份，樓市鬆綁政策繼續深化，地方施力不減，中央端亦出臺利好政策加持。5月15日央行差別化信貸政策允許各地首套房利率可下降20個基點，時隔五天，5年期LPR下降15個基點，意味著各地房貸利率最低可降至4.25%，對提振房地産市場信心意義重大。地方層面，出臺鬆綁政策的城市範圍進一步擴大，政策內容更趨多元化，除了基本的放寬公積金貸款條件、下調首付比例、購房補貼以及放鬆限購限售等內容外，還新增了諸如針對多孩家庭的購房優惠政策以及創新性的以租換購等，與此同時，政策開始逐漸向二手房延申，如佛山提出滿5年二手房不佔購房名額等。

在政策寬鬆的持續推進下，5月市場情緒指數延續上月的微升趨勢。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年5月，重點50城市場情緒指數為-0.70，較4月上升0.01，仍位於市場觀望區間。加上當前全國多地疫情逐步得到控制，預計下半年市場情緒有望獲得顯著提升，但短時間內難以進入市場平穩區間。

從5月份政策出臺的頻次來看，更加密集且多樣化，截止到5月31日，根據諸葛找房數據研究中心不完全統計，共計出臺鬆綁政策超220次，其中5月單月出臺調控政策達99次，政策之頻繁前所未有。並且從出臺政策的方向來看，更加多元化和創新性，如長沙首創性的提出了以租換購，引起重大反響，預計未來政策將會繼續深化並且貼合地方實際，切實保障合理購房需求的釋放，加快市場復蘇進程。

在高頻的政策攻勢下，5月份市場面也出現了一些積極的變化。根據諸葛找房數據研究中心監測的重點城市來看，2022年5月重點12城新房成交套數為62485套，環比上漲3.14%，環比止跌轉升，同比下跌49.09%，較上月降幅收窄5.39個百分點。二手房方面，5月重點11城二手房成交48763套，環比下跌5.32%，較上月降幅收窄0.11個百分點，同比下跌24.35%，較上月收窄10.13個百分點。整體來看，5月新房、二手房成交趨勢均向好，新房12個城市有半數環比上漲，二手房11個城市中有10城實現環比上漲，僅北京一城成交下滑，而北京則是因為疫情封控，市場交易受到影響。雖然較去年同期相比仍有差距，但是不可不説5月份的市場面已經出現了企穩回升的跡象。

 二、政策高頻出台下二線城市情緒回升，情緒復蘇有從一線轉向二線跡象

分等級城市來看，根據情緒指數的數據，2022年5月，一線、二線、三四線城市的市場情緒指數分別為-0.46、-0.73、-0.71，均處於市場觀望區間。其中，受到北京、廣州等地影響，一線城市情緒指數微降但仍處於觀望區間高位，二線城市市場情緒較上月回升，三四線城市維持下行趨勢。本月，二線城市回升態勢明顯，較4月上升0.02，近期以來二線城市成為鬆綁調控的主要陣地，政策逐漸發酵，帶動市場情緒有所提升。而一線城市自2020年四季度開始，市場情緒就一直高於二線、三四線城市，當前已經修復至觀望區間高位水準，市場價格率先回升，其中，深圳、上海情緒指數均上升且位於平穩區間內，未來短期內價格呈穩定上漲趨勢。

 三、長珠三角城市市場情緒提升明顯，接下來有望迎來加速回升

從5月份重點50城情緒指數變化來看，50城中有30城情緒指數上升，較上月增加6城，有20城情緒指數下降，較上月減少6城。整體來看，重點城市的市場情緒正在逐漸好轉。從情緒指數上升的城市來看，珠三角的福州、東莞，長三角的徐州、合肥、蘇州、杭州、無錫、上海、南京等城市5月市場情緒均呈現上升局面，這些城市中大部分都在近期出臺了鬆綁政策，政策效應逐漸顯現出來，如蘇州提高了公積金貸款額度，且5月蘇州國有大行的首套房利率已下調至4.4%，杭州于5月17日出臺了樓市新政，涉及放鬆限購、縮短增值稅免征年限等多方面，南京也出臺了放鬆公積金貸款政策以及針對多孩家庭的購房政策等。整體來看，長三角城市近期以來鬆綁政策高頻出臺，從效果來看，對於提振市場情緒、提升購房者信心起到了積極作用，預計在6月份市場將會繼續好轉。

 四、深上兩城未來房價上漲動力足，洛陽房市陷入低迷

從城市市場情緒指數看，2022年5月50城市的市場情緒指數仍分佈在市場平穩區間、市場觀望區間、市場低迷區間3個區間，城市個數分別為2個、37個、11個，本月，平穩區間城市個數未變，觀望區間增加2城，低迷區間減少2城。 

本月位於市場平穩區間的仍為上海和深圳兩個一線城市，上海于4月份由觀望區間高位邁入平穩區間，5月份繼續在平穩區間保持上行趨勢，5月份上海疫情在嚴格的防控措施下已見成效，根據衛健委最新數據顯示，5月31日0—24時，上海新增本土新冠肺炎確診病例5例和無症狀感染者10例。從房價水準來看，5月上海市場均價為64585元/㎡，環比上漲2.47%，價格表現堅挺，根據情緒指數模型預測，在未來4個月內市場價格仍將延續上漲態勢，並且隨著疫情影響消退，漲幅有擴大趨勢，基本維持在0.5%-2%之間。深圳自今年1月自從觀望區間高位進入平穩區間，隨後連續5個月一直在平穩區間內小幅波動，5月份市場情緒穩中有升，深圳5月市場均價為65065元/㎡，環比上漲1.54%，根據情緒指數模型預測，接下來2個月內深圳市場價格仍以上漲趨勢為主，漲幅基本控制在1%左右。

三亞、福州、東莞、廈門、合肥、金華等城市位於觀望區間中高位，其中，珠三角城市東莞近兩個月來情緒指數持續上升，5月市場均價為28814元/㎡，環比微跌0.07%，東莞自年初以來出臺了多輪鬆綁政策，根據模型預測，未來短期內市場均價大概率呈上升態勢，漲幅控制在1.5%以內。長三角城市合肥、金華、溫州等城市5月情緒指數均處於觀望區間中位水準，未來短期內市場均價以微漲為主，但是漲幅不會過高，基本維持在0.5%左右。蘇州5月情緒指數為-0.66，5月市場均價為29927元/㎡，環比下跌0.36%，蘇州于近期下調了首套房貸款利率，對接下來提振市場情緒有著重要意義，預計在未來1個月內市場均價有望止跌轉漲。

位於市場低迷區間的城市包括洛陽、鄭州、石家莊、貴陽、天津、青島等，北方城市佔據多數份額。其中，洛陽本月情緒指數位居末位，5月份由觀望區間低位邁入低迷區間，洛陽作為河南省整體經濟排名僅次於鄭州的強三線城市，然而房地産市場在整體大環境以及本身發展動力不足等影響下逐漸失力。從價格上來看，5月市場均價為10230元/㎡，環比下跌1.02%，值得注意的是這已經是洛陽市場均價連續第5個月下滑。根據情緒指數模型來看，預計在未來2個月內市場均價跌勢仍難以扭轉。