疫情捲土重來使得上海首輪集中土拍活動推遲，直至6月1日-8日，上海進行2022年首輪集中供地競拍。成功出讓36宗宅地，總成交規劃建築面積為425.19萬平方米，攬金達834.72億元，整體溢價率為3.49%，地塊出讓情況依舊發揮穩定，未見流拍現象。

一、 2022首輪成交規模、成交總價較去年三批次均上升，溢價率較去年第三輪上升0.42個百分點

對比去年上海集中土拍表現來看，上海本輪量價表現均較亮眼，從成交規模及成交總價來看，根據諸葛找房數據研究中心監測，今年上海首輪集中土拍成交36宗宅地，較去年第三輪增加9宗，首輪攬金高達834.72億元，較去年第三批次上升77.6%，較去年第一批次上升7.89%。 

從四輪溢價率情況來看，據諸葛找房數據研究中心監測，今年上海首輪集中土拍平均溢價率為3.49%，較去年第三批次上升0.42個百分點，但仍不及去年第一批次的溢價水準，本次溢價率延續上升態勢與上海適度降低拍地門檻不無關係，與此同時，也不難發現，上海集中土拍溢價情況凸顯一定的穩定性，四輪土拍溢價率均低於6%，且最大差距不超3個百分點。另外，上海土拍的穩定性也凸顯在流拍率方面，四次集中供地無一宗宅地流拍，整體走勢頗為平穩，同時上海本輪土拍中底價成交現象仍然居多，36宗地塊中有19宗底價成交，佔比52.7%。

二、區域冷熱分化明顯，徐匯區溢價率領跑

上海首輪集中土拍中最為突出的特徵之一為區域熱度分化顯著。從區域成交規模來看，浦東新區成交規模領跑，本輪共計成交10宗，松江區與青浦區各成交4宗，相反，中心城區成交規模相對較少，共計成交4宗，分別為普陀2宗，楊浦1宗，徐匯1宗，當然成交體量是受供應規模的分佈決定的，中心城區可建設空間相對較少，供應、成交兩端自然表現力欠佳。

從區域溢價率來看，徐匯區以9.57%的溢價率居首，主要得益於本輪徐匯區的這宗濱江地塊，其地處龍華板塊，地理位置優越，也是上海本輪成交地塊中吸引力較高的一宗地塊，保利發展、象嶼、香港置地、招商蛇口、徐匯城投和上海城建等多家房企參與競拍，同時該宗地塊的面積不小，房企有較為足夠的施展空間；青浦區與閔行區的溢價水準也較高，均超7%以上，分別以7.90%、7.44%的溢價率位居第二、三，其中青浦區趙巷、會卓路、滬青平地塊以及閔行區古美地塊熱度均較高，單宗地塊溢價率均在8%以上，不過熱度高漲原因也各有不同，如閔行區古美板塊整體的換新速度、改善類房源的稀缺，會在一定程度上吸引不少客群，潛在市場需求居多勢必帶動房企拿地熱情。相反金山、普陀以及奉賢三區地塊幾乎無溢價情況，熱度略顯平平。

三、國資房企為成交主力，聯合拿地現象逐漸增多

本次上海土拍競爭較為激烈，共有33家企業有所收穫，其中包括招商蛇口、建發、金地、保利等大型房企，以及上海城投、徐匯城投、臨城新港投資等多家本土企業。招商蛇口活躍度依舊處於領先地位，其可謂上海土拍的“老朋友”，本次上海土拍其為最大買家，以獨立及聯合體方式拿下4宗地塊。建發房産、中國鐵建的拿地態度也較為積極，各斬獲3宗地塊。雖然國央資背景房企仍然是拿地主力，且資金壓力仍是房企在土地市場上的投資阻力，但值得注意的是，一些外地企業和中小房企在本輪上海土拍中的拿地機會也有所增多，一方面上海降低土拍門檻，另一方面上海健康穩健的樓市基礎面也為土地市場提供了強有力的支援。另外，房企拿地仍以獨立方式為主，但聯合體拿地現象較以往而言有所增多，約10宗地塊。

入年以來，房地産市場政策端逐漸釋放改善信號，加之上海樓市基礎面較為健康，市場需求空間仍然較大，房企看好情緒猶存。上海市場在3-4月基本按下暫停鍵，從本次上海土拍結果來看，整體表現較為平穩，無地塊流拍，預計上海樓市在解封後將會逐步恢復。