眾星雲集 上海首輪土拍吸金834億元

來源:中國網地産 2022-06-10 11:04:44

6月8日,歷時5天的上海首輪集中供地在穩中有熱中收官。

一直以來,土拍都是觀察市場景氣度的風向標,從上海首輪土拍中也可以管中窺豹。楊浦區、徐匯區、閔行區等核心優質土地供應為這次土拍增添了許多熱度,吸引來了央企、國企、混合所有制企業、民企以及地方國企等“各路兵馬”。但債務壓頂、融資受限、銷售斷崖式下跌這三座大山,已經壓的大部分民營房企奄奄一息,于土拍更是有心無力,所以央企、國企仍然是土拍的主角。

無一流拍 攬金834.72億元

6月1日,2022年為期5天的上海首批集中供地在浦東新區惠南東城區中單元(PDS3-0203)A8-3地塊的競拍中拉開帷幕。

36幅宅地均順利成交,出讓總價達到834.72億元,總成交面積約199.71萬平方米,平均溢價率為3.46%。19幅地塊以底價成交,佔比近一半。但其中不乏一些熱門地塊吸引多家房企爭奪,達到中止價進入一次報價環節13宗,佔比近36%,6幅土地以超過9%的溢價率成交。

自去年4月上海土拍政策調整為集中出讓以來,為防止一些房企拍地後交不出剩餘土地價款和過度競爭,上海的土地市場一直以高門檻著稱。為恢復市場信心,激發房企參與積極性,上海此次在政策端釋放了一些誠意。

5月29日,上海發佈了《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》,其中明確對公開招標拍賣掛牌方式出讓的地塊,加快建立線上交易機制。允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款。優化土地出讓條件,合理確定住宅用地起始價,降低商業辦公用房自持比例。

此次上海首輪拍地也下調了多項參拍門檻,取消了打分入圍環節,改為掛牌方式,只要房企申請都能參與競拍。此外,競拍資金監管額度也有所下調,從此前土地價款的110%降至80%,一定程度上減輕了參拍房企的資金壓力。

值得一提的是,上海此次土拍的地塊利潤比較充足。克而瑞數據顯示,此次上海推出的36幅涉宅用地在剔除不可售的商辦及自持住宅面積後,平均地房比約0.51,其中接近七成的地塊房地價差空間超2萬元/平方米。

由此可見,只要能拿出錢的企業大概都想分一杯羹。上海此輪土拍也的確是眾星雲集,既有招商蛇口、保利發展、中建八局等“財大氣粗”的國家隊成員,亦不乏象嶼地産、大名城等中小房企的身影。還有上海恒都置業、上海佳運置業、上海同潤投資等上海本土小房企,香港興業國際港資房企,“新面孔”如大家房産、宸嘉發展等也都躍躍欲試。

冷熱不均 觸頂和底價成交並存

從整個供地區域上看,主城區有4宗,郊區有36宗。具體來看,臨港8幅,松江和青浦各4幅、寶山、奉賢、嘉定、閔行各3幅,浦東、普陀、金山各2幅,楊浦、徐匯各1幅。

在19宗底價成交地塊中,16宗地僅1家房企報名,松江區佘山北基地、金山區金山新城和青浦區重固鎮3宗地均有2家房企報名,進入現場競價後只報價一輪便成交,分別被廈門國貿、佳運置業、大名城以底價成交。

除了波瀾不驚的底價競拍,稀缺的徐匯斜土街道地塊、周圍配套較為成熟的閔行區七寶鎮古美北社區、閔行區浦錦街道,松江區泗涇鎮、松江區中山街道新城主城、青浦區趙巷鎮、青浦區西虹橋等13宗地塊觸及中止價,掀起了一波搶地高潮。

徐匯區斜土街道xh128D-06地塊為此次集中供地溢價率最高地塊,達到9.57%。寸土寸金的徐匯區地塊吸引了保利置業、象嶼、香港置地、招商蛇口、徐匯城投、上海城建等多家房企競拍。最終,招商蛇口、香港置地和徐匯城投聯合體擊退保利置業和象嶼地産聯合體,以47.33億元競得,樓面價為每平方米86285元,同時,該地塊也是本批次新房指導價最高的地塊,每平方米達到13.1萬。

據了解,徐匯區斜土街道地塊是本批次中最為優質的地塊,該地塊南面是小米總部和香港置地西岸金融城,緊鄰去年第一批次的復星徐匯濱江商住辦綜合體地塊及2020年香港置地以310.5億元的價格拿下徐匯西岸金融港地塊。

業內人士認為,青浦趙巷板塊內項目在上海今年一批次新房開盤去化率接近100%,房企拿地風險相對較小,土地市場競拍熱度相對就較高。普陀、松江、寶山楊行及嘉定國際汽車城這些地塊地理位置較佳,周邊樓市表現也不錯,但受地塊總價偏高或商辦佔比高等因素影響,最終只能底價成交,如普陀長風社區以成交價63.7億元成為本次土拍中總價最高地塊。該地塊商辦比例超過六成,其中60%需要自持,極大擠佔了房企的流動性。

招商蛇口成最大贏家 國企新銳嶄露鋒芒

雖然上海此次參拍企業吸引了“各路兵馬”,但拿地主角依然是國企和央企。

上海首批集中供地無流拍情況。業內人士認為,從16宗僅有一個競買人的地塊可以看出,大部分國企、央企是要發揮兜底作用的。其中的14宗地塊被國企、央企和城投企業拍下,數量上佔比接近九成。另外2宗地塊中,一個被上海本土企業大華集團斬獲,另一個被奧林匹克花園和宸嘉發展聯合體所得。

毋庸置疑,招商蛇口為這輪供地的最大贏家,共參與7宗地塊的競拍,最終以117.7億元收穫4宗地。中國鐵建也有3宗地塊收入囊中,總成交價69.3億元。此外,中建八局、建發和華發均有2宗地塊入賬。

不過,上海一些本土民營房企大華、同潤、佳運置業、大名城等也有收穫。同潤在國企和央企的夾擊中突出重圍,以14.55億元競得浦東新區新場鎮古鎮地塊,溢價率8.5%。佳運置業在本輪土拍中斬獲了兩宗地塊,共計近20億元。一些新面孔此次也在上海土拍中“露了一手”,如來自浙江杭州的國企大家房産與浙江錢江房産聯合體獲得浦東新區惠南地塊,成交價12.23億元,樓面價16657元/平方米,溢價率8.66%。

克爾瑞分析認為,總體來看,在規則放鬆下,上海首輪集中土拍表現好于預期。雖然拿地主力仍為央企或國企,但這些地塊並非全是國資平臺托底,多數由央國企拿下的地塊仍有一定的競拍熱度。由此可見,房企對上海市場依舊看好。上海次輪土拍熱度將繼續穩定回溫。

(責任編輯:武爽)
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