國資入股 AMC加持 民營房企紓困瞄準新方向

來源:中國網地産 2022-06-07 18:46:36

近期,河南國資成建業地産二股東的消息不脛而走,成為了國資紓困出險房企的典型案例。

2021年下半年開始,房企普遍遭遇融資寒冬,銷售也進入低迷期。在到期債務面前,多數找錢難的民營房企不得不靠賣項目,質押股票或引資入股等方式回血。其中,能與國資聯姻這條路得到了多數業內人士的肯定。但想和親者眾,能和親成功者少,畢竟誰也不願做賠本的買賣。

河南國資馳援建業

6月1日晚間,建業地産股份有限公司公告稱,公司第一大股東恩輝投資有限公司與河南同晟置業有限公司于2022年6月1日訂立框架協議。恩輝投資擬以代價6.88億港元,向同晟置業出售建業地産8.6億股股份,佔建業地産總股本的29.01%。

恩輝投資由建業董事會主席兼執行董事胡葆森單獨和實益擁有,它持有建業地産70.11%股份,是建業地産第一大股東。此次交易達成後,恩輝投資的持股比例將下降至41.1%,仍為公司第一大股東,同晟置業為第二大股東。

同晟置業主要從事房地産開發和經營以及酒店管理,是由河南省鐵路建設投資集團有限公司全資擁有,而河南省鐵路建設投資集團有限公司又由河南省人民政府全資擁有。

值得一提的是,除了上述股權交易,同晟置業還將認購建業地産發行的本金額不超過7.08億港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可換股債券。

據悉,可換股債券持有人有兩年並可再延期一年的是否轉換選擇權,若可換股債券全部轉換為上市公司的股票,同晟置業將取得建業地産經擴大後總股本的16.6%。加上股權轉讓的部分,屆時同晟置業將佔建業地産已發行股份總數的41%。這意味著同晟置業有成為建業地産控股股東的可能,企業性質或將生變。

事實上,建業地産在引入戰投之前,旗下兩個文旅項目已搶先一步引國資入局。

5月16日,建業集團旗下知名文旅項目“只有河南戲劇幻城”和電影小鎮發生股權變更,新增股東均為河南省政府旗下的國資企業。

過去一年,鍋不單行在建業地産身上體現的淋漓盡致。在地産下行趨勢下,建業地産還接連遭到洪水和疫情的雙重夾擊。

根據2021年年報,建業地産實現營業收入419.59億元,同比下降3.1%;現金約98.48億元,同比減少66.4%;毛利潤約68.11億元,同比下降20.8%;凈利潤約12.53億元,同比下降40.4%;凈借貸額120.92億元,同比增長511.7%。

公開資料顯示,建業地産存續美元債有8隻,規模合計24.46億美元。未來1-2年內,建業地産存在較大債償壓力,今年8月份有一筆5億美元債到期。

不難看出,國資的入局,給面臨到期債務壓頂的建業地産,緩解了燃眉之急,國資背書也將助益其後續融資。

“聯姻國資”漸成民企紓困流行模式

對於頻頻暴雷,融資難、融資貴的民營房企,能和國資聯姻,是求之不得的。

不僅建業,與地方國資直接“和親”的還有華南城

5月16日,華南城公告稱,已經收到特區建發控股支付的認購金19.1億港元。交易完成後,華南城主要股東兼單一大股東鄭松興持股比例由28.5%降至20.16%,特區建發控股持股33.5億股,佔比29.28%,特區建發(特區建發控股的全資母公司)成為了華南城的主要股東兼控股股東。

交易前,華南城營收利潤雙下滑,流動性危機難解,已在暴雷邊緣徘徊。

數據顯示,截止到2022年11月,華南城共有總計9.7億美元債到期。此外,4月和8月,分別有6億元14億元的境內債需要償還。短期集中到期的債務急需“白衣騎士”。

實際上,去年12月,與特區建發聯姻的消息一齣,華南城立刻“起死回生”。

1月到期的11.50%優先票據和10.875%優先票據,2月、6月到期的兩筆美元債均順利得到展期。

與國資直接入股建業、華南城的形式不同,“AMC+國企/央企”聯手形式紓困民營房企,也成為眼下比較流行的一種方式。

4月初,央企招商蛇口、四大AMC之一的長城資産與出險房企佳兆業簽署戰略合作協議,各方擬建立戰略合作關係,在城市更新、房地産開發、商業綜合體經營等領域開展合作。

佳兆業也表示,訂立協議有助實現其于大灣區的核心價值,促進城市更新項目轉型,活化商業及住宅項目資産,緩解短期流動資金困難。

5月份,頻繁質押股票以緩解流動性危機的中南建設,獲得了華融資産與南通國資設立合作主體的不超過50億元的資金支援。

中南建設董秘表示,近期中國華融資産管理股份有限公司江蘇省分公司與公司控股股東等相關主體簽署戰略合作協議,計劃針對公司及控股股東其他主體在建工程復工復産、優質項目並購、政府與社會資本合作項目盤活等開展業務,相關合作有助於公司轉型升級,推動行業良性迴圈和健康發展。

此外, 金科股份、中國奧園等房企也正處於引進國資進程中,目前已處於洽談協商階段。

國企進場 有助化解地方系統性金融風險

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,民企尋求與國資的合作,是目前解決債務問題的一種主流方法,這種組合有利於出險房企走出難關。總共有三個特點:首先,有國資做背書,對安撫債權人情緒,增強企業信用等級均起到積極作用;其次,當前多數國資資金狀況都是不錯的,可以為出險房企導入充裕的資金,有助於解決債務和流動性問題;最後,國資一般會幫助解決財務問題,不會干預太多企業戰略方面的問題。

“本地國資對民企進行扶持,避免因企業破産形成爛尾情況,或給地方造成系統性金融風險。”中國城市房地産研究院院長謝逸楓表示。

自去年下半年起,接連有房企暴雷的消息傳來,這些房企既有鼎鼎大名的行業龍頭,也有名不見經傳的一些小角色,但能得到“白衣騎士”青睞的卻並不多,被選中的“幸運兒”有人在矮檐下的妥協,關鍵也有足夠優質的資産。

在業內人士看來,出售方想賣掉資質差的資産,買方自然希望買到好資産,但通常兩方願望很難達成共識。折中的方案一般是出售的資産包裏有好有壞,然後談價格。對於國資也一樣,他們要考慮通過收購能否擴大規模,是否會給自身帶來負擔。一般北上廣深優質的土地儲備比較好出手。從規模上講,小規模房企比大企業更容易得到救助。

謝逸楓表示,從目前這些案例來看,對價比往年低,一定程度上呈現出國資對項目去化回款能力的擔憂。後續還可能會涉及到一些債務債權,以及合作雙方能否按事先談好的條件落實的問題。


(責任編輯:武爽)
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