疾風之下，方知勁草。

自去年房地産行業進入下行週期後，居住産業數字化服務平臺貝殼也受到明顯影響。2022年房地産市場仍顯疲軟，疊加美國SEC預摘牌名單事件等的影響，貝殼更加舉步維艱。

此時如何在波動的市場環境中能保持韌性，穩住企業基本面，成為考驗貝殼實現穿越週期發展的關鍵。貝殼的答案是：聚焦新房、二手房業務的同時，發力第二賽道、加大對家裝産業和租賃業務的佈局。

聚焦效益 毛利率改善

近日，貝殼發佈2022年第一季度業績報告。數據顯示，貝殼一季度成交額(GTV)5860億元人民幣，同比下降45.2%；營業收入125億元，同比下降39.4%，與貝殼業績指引上限持平；毛利率環比由16.4%提升到17.7%，超市場預期15%。

貝殼表示，營收下降的原因主要是由於總成交額的下降，2021年下半年以來新房和二手房交易市場的GTV持續下降。從業務角度來看，貝殼的營收主要來自存量房交易服務、新房交易服務和新興及其他業務三部分。

其中，一季度新房業務GTV 1927億元，同比下滑44%，仍好于百強房企一季度總銷售額減少47%的表現。一季度存量房交易額（GTV）3741億元，同比下降45%。據貝殼研究院數據，第一季度全國二手市場GTV同比下降52%，可以看出，相對行業而言貝殼表現出相對的市場韌性。

在財報發佈後，摩根士丹利、傑富瑞等機構發佈研報稱，對貝殼維持“買入”評級。其中，摩根士丹利分析師指出，隨著多地防疫政策的放鬆，預計銷售將恢復，貝殼下半年利潤率也將季度性環比提升；傑富瑞分析師預計，隨著市場的恢復，貝殼下半年盈利能力將增強，抵消上半年受疫情影響的市場疲軟表現。

值得注意的是，為了應對樓市短期的不確定性挑戰，貝殼核心關注經紀人人效提升、消費者體驗提升、加深對客戶理解三個層面；此外，貝殼通過精兵簡政、降低非必要投入，提升效率和效益。

貝殼董事長兼CEO彭永東表示，二手房交易業務將以“效益優先”，同時利用科技手段優化運營。新房交易服務方面將會致力於平衡規模增長和風險管理。

為進一步增加抗風險能力，貝殼于2021年11月提出“一體兩翼”戰略。其中“一體”即房産經紀事業群，主要涵蓋二手房和新房交易服務；“兩翼”是指租賃及家裝家居業務。2022年一季度，貝殼的“兩翼”業務高速增長。

家裝業務逆勢增長

財報顯示，4月底貝殼完成對聖都家裝的收購，若將聖都業務併入貝殼財務報表，貝殼第一季度家裝家居業務收入將同比增長54%，達到8.6億元。合同額同比增長63%，季度簽約單數近6500單，同比增長超50%，單均價同比增長8%。

需要注意的是，“兩翼”業務的高速增長離不開房産交易業務的多個場景的導流。數據顯示，一季度貝殼房産經紀業務轉介紹客戶已經貢獻約23%的合同額，其對家裝的導流幾乎全部為增量收入，其中上海和北京的導流合同額佔比分別達到了77%和75%。在房産經紀業務的支援下，家裝一季度重點城市拓城順利，其中上海、武漢、成都、北京四城合同額分別實現同比增長約550%、290%、100%、130%。

除傳統的經紀人和門店引流推薦家裝業務外，今年簽約服務中心成為貝殼推廣家裝服務的新場景。截至2021年底，貝殼簽約中心在重點30城交付近300家簽約服務中心，招募和培養了超千名高素質的簽約經理隊伍。

福州經紀人張雄金對房産交易業務多個場景的導流感受頗深。據悉，近期一套二手房源張雄金已帶客戶看過兩次，地段、價位都與客戶需求匹配，只是業主把房間做成了四個隔間用於出租，廚房也過於狹長，因此一直拿不定主意。和聖都聯動後，張雄金和聖都設計師一起為客戶組織了第三次帶看。設計師為客戶免費提供了改造方案和裝修建議，一舉打消客戶的疑慮，幫助張雄金順利實現簽約。

此外， 2020年加入貝殼武漢簽約中心的鄧麗君不僅見證了貝殼業務的每一次變化，也通過實際行動幫助經紀人完成多業務聯動。

在今年3月份的一單中，客戶向他諮詢裝修服務，鄧麗君不僅給客戶推薦了家裝服務，還親自帶客戶去家裝展廳參觀。最終，客戶順利地與家裝公司簽約。鄧麗君認為，在簽約服務中心推薦裝修服務，可以減少客戶的篩選成本，也能提高行業整體的服務效率。目前，鄧麗君負責的簽約單中，家裝業務單量已接近二手房單量的一半。

中金公司于6月1日發佈報告稱，家裝業務有望成為貝殼的新增長極，同時貝殼在銷售線索、ACN經驗移植和數據復用方面均具備優勢。貝殼通過整裝大家居戰略一站式串聯家裝與家居，家裝家居有望成為未來撬動非交易居住服務的杠桿。

租賃業務升級突破

租房業務作為貝殼的另一翼，在今年也實現了突破。據悉，租房業務包含分散式租賃管理和集中式公寓業務，關注年輕人的租房需求。

數據顯示，分散式租賃管理“省心租”業務實現了從0到1的突破。一季度收房超過5000套，截至3月末在管房源接近17000套，較2021年末增加37%，進入城市數量從去年末3城增加至8城。貝殼表示，下半年希望省心租在管房源可以突破5萬套。

集中式公寓方面，貝殼通過首個“輕”託管運營服務參與的青年公寓項目（貝殼新青年公寓）在上海徐匯區落地，總體量達到2978套，月租金最低至2700元，現在的出租率已經達到98%。

此外今年3月31日，貝殼租房在成都召開線上發佈會。會上，貝殼租房面向租房消費者和業主正式推出七大“微光服務保障”，涵蓋收費透明、租金安全、人身財産保障等多項內容。

目前，微光服務保障體系已在成都落地運營，並陸續在北京、上海、深圳、天津、杭州、蘇州等城市上線，未來將逐步推廣至更多城市。

據貝殼研究院統計數據顯示，我國租賃人口數超過2億人，且仍保持增加趨勢。同時，近年來隨著國家住房租賃政策及支援舉措的陸續出臺，意味著住有所居時代的到來，住房租賃企業迎來了新發展契機。

業內人士認為，貝殼租房通過發揮自身能力，探索多種模式，在供給側、消費者側和行業側不斷努力，打造多元化租住解決方案，有利於解決城市新市民、新青年等住房困難問題。