40余輪舉牌與搖號、底價成交與流拍,北京二輪土拍“兩極分化”

來源:新京報 2022-06-02 10:27:40

個別熱點地塊令人重溫久違的土地“熱拍”,但是搖號難知花落誰家,有驚喜,也有遺憾。

歷經線上線下兩天競價,北京第二批集中拍地于6月1日落幕,共挂出17宗地塊,流拍3宗,成交14宗,總成交金額499.58億元。在成交的14宗地塊中,7宗底價成交,還有4宗地塊競拍至最終環節,溢價率達到上限15%。

從拿地房企來看,華潤置地、北京城建、中海均收穫2宗地塊,首開競得1宗地塊,而龍湖成為此次土拍中(已出結果地塊,順義薛大人莊村地塊尚需競高標準方案確定最終競得人)唯一有所斬獲的民企。這場土拍,有驚喜,也有遺憾,有的房企歷經拼搶最終未能如願,也有房企在搖號中有意外斬獲。

5月31日至6月1日,北京市第二批集中供地成交14宗地塊,其中7宗底價成交。 

熱門地塊遭“拼搶”,搖號結果難料

6月1日,北京第二批集中供地進入現場競價時間,最火的地塊當數豐台區小瓦窯地塊,也讓房企重溫久違的土地“熱拍”。

當天,小瓦窯地塊共吸引了11家房企主體參與現場競拍,是本次土拍中參與房企最多的地塊,因此激烈程度在意料之中。報名房企包括潤澤、三元嘉業、電建+首鋼、中鐵置業、首開、華潤+葛洲壩、中建智地、懋源、保利、招商、中海。

在整個競拍過程,懋源、三元嘉業、華潤+葛洲壩等房企都在積極競價。在多家房企的助推下,經過10余輪舉牌,報價直奔最高上限價格26.45億元,而在競報“現房銷售”面積環節,6家房企經過約30輪競報後,達到“現房銷售”面積上限,最終以搖號的方式終結了這場拼搶,合計競拍40余輪。

雖然電建+首鋼幾乎沒有參與前期的競報,但在最後搖號環節成為大贏家,以26.45億元+3萬平方米現房銷售面積拿到小瓦窯地塊。

另一宗備受關注的地塊則是太陽宮地塊,有7家企業報名,其中,大悅城+廈門國貿等房企積極參與,但經歷了地價觸頂66.82億元、競政府産權觸頂10%及搖號後,最終中建玖合摘得太陽宮地塊。

值得關注的是,拿到上述兩個熱門地塊的電建+首鋼以及中建玖合,都是全程幾乎沒有參與競價,而在搖號環節憑運氣勝出;而全力拼搶的房企,則最終落空。這也成為此輪集中供地的一大意外看點。

對於現場競拍,中指研究院土地事業部負責人張凱總結稱,太陽宮、小瓦窯、薛大人莊、平西府四宗地塊均出現競價“觸頂”,其中,太陽宮地塊以10%政府産權份額達到上限後搖號成交;小瓦窯地塊也是達到3萬平方米現房銷售面積上限後搖號成交;薛大人莊在達到3萬平方米現房銷售面積上限後,將通過投報高標準方案的方式確定競得企業;而平西府在競價“觸頂”後,最終以1000平方米現房銷售面積成交。

對此,張凱分析,太陽宮、小瓦窯、平西府等地塊的銷售指導價均與周邊項目(或二手房)存在一定程度的倒挂,這也是其受到房企追捧的主要原因。

北京第二批集中供地成交情況一覽

央企國企依然是土拍主角,民企重回土地市場

從北京第二批集中供地的參拍情況來看,房企對北京市場的信心有所修復,參與房企達30家,其中,央企、國企、區域城投等“國家隊”仍為主力,萬科葛洲壩等土地市場久違的房企再度現身。

據北京鏈家研究院高級分析師岳微分析,華潤參拍率超6成、報名9宗、斬獲2宗;北京城建與首開均報名6宗,分別競得2宗及1宗;中海報名5宗,落子2宗;中建係報名4宗、收穫2宗,中建玖合搖號競得最大熱門太陽宮地塊。

值得關注的是,外地房企進京意願較強,從南昌市政、廈門建發、越秀、卓越到廈門國貿均有參與。

而在民企方面,共有3家參與。據岳微分析,龍湖仍以底價策略為主,佈局低溢價地塊;而久未拿地的潤澤提前半月繳納小瓦窯地塊報名保證金,多次舉牌,意願強烈;懋源著力打造高端住宅品牌,除持續發力豐臺麗澤輻射圈板塊外,還參拍朝陽崔各莊及順義薛大人莊地塊。

從最終結果可以看到,由於搖號簽運與企業開發策略等因素,央企國企依然是本輪土拍主角。

中原地産首席分析師張大偉認為,只有龍湖等個別民企參與土地競拍,也體現了當下房地産市場,房企資金鏈依然不均衡,民企還未走出資金困局。

“第一輪集中供地,大部分拿地企業可以當年回款,現金流回正。而第二輪集中供地,雖然在年內開盤可能性很大,但銷售壓力較大,而且大部分企業的資金壓力也大。”張大偉如是稱。

土地成交分化,去化及利潤成拿地標準

“土地成交分化”是業內對於北京第二批土地集中供地的一大共識。在溢價成交的土地中,朝陽太陽宮、豐臺小瓦窯、順義薛大人莊及昌平平西府4宗地塊競拍至最終環節,溢價率均達到上限15%。但是,同時另有7宗地塊以底價成交。

對此,岳微表示,雖然北京二批次土拍表現穩健,符合預期,但是單一地塊分化態勢明顯,市場較為看好的豐臺亞林西地塊,也因為總價高、資金佔有量大及商業配建等因素導致底價出讓。

在張凱看來,豐臺亞林西地塊由於其捆綁了近10萬平方米的商業用地,儘管土拍之前關注度很高,但以底價成交略顯失落。

事實上,地塊位置、去化及利潤率仍為當前房企拿地的核心依據。張凱表示,房企當前仍然青睞于短平快且利潤空間足夠的優質項目,從此輪北京集中供地可以看到,北京房企仍然延續了自去年二批次之後的競價風格,即以核心區域、去化有保障(尤其是銷售指導價倒挂)的地塊為主要競拍目標,特別青睞純商品住宅用地。

“流拍和底價成交地塊多位於配套尚不成熟的區域,或是周邊競品項目去化不理想的位置,又或是因為捆綁了商業用地或托幼用地等。”張凱如是稱。

“從北京第二批集中供地成交來看,土地分化嚴重,除了少數公認優質地塊外,大部分地塊成交並不樂觀。”張大偉認為,北京第二輪集中供地,體現了當下北京房地産市場的實際情況,除了少數優質項目外,大部分項目和大部分區域依然較為低迷,市場期待北京也與其他城市一樣,出臺一些“穩樓市”的積極政策。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪則認為,北京本輪集中土拍也可謂當前整個土地市場走勢的縮影,溢價水準雖有提升,但仍處於較低水準。

(責任編輯:孫悅)
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