用20年換一次機會 鼓樓值得一次“漲停”

來源:中國網地産 2022-05-31 11:54:46

NO. 1|壹

當重回鼓樓成為共識

人類社會的本質是共識!

就像人們的共識是黃金,而不是鐵塊,不是泥巴。這是基於黃金本身具備滿足人們慾望的條件。

以前住江北,記得有次小區老頭老太問我:“小夥子在哪塊上班啊?”

“鼓樓”。

“哦哦,上南京上班啊,那蠻遠的啊”!

你看,這就是老南京人的“共識”——鼓樓就是南京的形象之一。

2020年在河西南某樓盤的加推現場,遇到一位老鼓樓人A先生(化名),問及離開鼓樓的原因,他無奈表示:

“不是我買,我們還住鼓樓鹽倉橋附近,是小孩想買(河西),(我)實在看不到這裡有什麼好,晚上路邊人都沒有,夜裏下班連個喝餛飩的地方都沒……”。

A先生不喜歡河西等新城的原因,是簡單的“一碗餛飩”嗎?

是,也不是。其實,他割捨不下的是鼓樓街頭巷尾的煙火氣,是滿載回憶的湖南路、馬臺街夜市,是鼓樓廣場、獅子山公園、閱江樓、天妃宮靜海寺等,也是與記憶相連的故舊圈子。

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(實景圖 項目授權供圖)

前幾年,從鼓樓搬去仙林居住的王老師(化名)好像也要回來了。

鼓樓深厚文化底蘊的一部分,就是稠密的科教文衛資源,“土生土長”的王老師長大以後也選擇在鼓樓某名校就業。當年搬去仙林,卻也下意識照著記憶裏“山水城林+濃郁人文底蘊”的樣子去找的。

最近王老師變得焦慮了,住在鼓樓的父母逐漸老邁,去醫院次數多了。“好在鼓樓醫院、省人民醫院、中大醫院等三甲醫院都在附近。不過照顧父母的時間越發多了,經常奔波在鼓樓與仙林,感覺兩邊家庭都沒有很好的照顧”。

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區位圖

這可能是他們的故事,也可能是B女士、C老頭的生活。

Ta們想讓下一代繼續享受優渥的生活環境,又或是想要一個“雙全法”,但是鼓樓新房匱乏,“機會不允許啊”。所以他們都在等候一個“重回鼓樓”的時機。

NO. 2|貳

鼓樓的昂貴是共識

人們對居住的需求是遞進的,從來不只直線上揚,而是旁逸斜出。

這取決於你的情懷,以及財富自由的程度。

根據中國房價行情網數據顯示,全南京房價排行第一的不是河西,也不是秦淮,而是鼓樓區,平均單價50053元/㎡(統計時間2022年4月)。當一個地域成為全民共識,昂貴仿佛約定俗成。

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(圖源中國房價行情網)

而且開發商好像也發現了這一點,鼓樓的高凈值人群對於高附加值的住宅有著不一般的“接受能力”。

撇開“拉力瑯”等名校附近普遍8萬/㎡以上的房價,從城中院墅到初代科技住宅,到風靡的法式風情的“十字圓廳”,再到江景大平層……鼓樓曾誕生過的很多非常具有代表性的項目,且每次的上市價格都較高。

威尼斯也有句諺語,合乎美麗,則不惜重金。

3年多前,鼓樓的桃園世紀、當代萬國府ΜΟΜΛ等樓盤入市時,突破彼時市場限價,甚至遠遠高出。即便如此,深度改善們依舊願意買單,每一次的熱銷都是他們用真金白銀做出的投票。

二手房市場,往往代表著市場預期。去年底剛交付的桃園世紀目前報價已經全部7萬/㎡+。其中一套建面約197㎡房源掛牌總價最高,約1580萬,折合單價近8萬/㎡。

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(掛牌房源 圖源鏈家

當代萬國府ΜΟΜΛ挂出房源的單價也幾乎在7萬/㎡+。而且由於産品面積段較大,最高總價更是超過了桃園世紀。

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(掛牌房源 圖源鏈家

而且永遠不要低估高凈值人群的購買力。近期,鼓樓中心的金鼎灣今朝天下就成交了一套建面約211㎡房源,總價2160萬,折合單價10萬/㎡+,創下新總價記錄。

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(掛牌房源 圖源網路)

有意思的是,雖然市場接受度較高,但是高品質次新房的成交量並不高,掛牌量也是屈指可數。一個很重要的原因,鼓樓這些次新房小區的業主們掛牌意願並不強烈,更確切的來説是非常惜售。

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(掛牌房源 圖源鏈家

正如巴金説的,住在城市中驕人的位置,在每個人都知道並且嚮往的地方,過著常人無法窺及的生活,上演個人與家族的傳奇。

而“驕人”位置的席位,是有限的。很多住慣了鼓樓的人,不願離開,卻也不介意享受更好地居住體驗。

NO. 3|參

鼓樓新房難得是一種共識

新房太少了,也是鼓樓的一種“共識”。

一方面,雖然南京商品房庫存已高達7.7萬套+,但是鼓樓的庫存依舊不到700套,是南京新房庫存最少的區(資訊來源南京網上房地産)。

而且這600多套房源,普通人在市面上根本找不全。可能中冶錦繡天璽還剩部分建面約380㎡、總價約1180-2100多萬的房源。

另一方面,主城越中心的區域能出讓地塊就越少。

比如,2022年,南京首批土地集中供地中,鼓樓竟然沒有一塊宅地出讓。

最近政府一口氣推出100幅重磅地塊招商引資,即便是河西、南部新城都拿出了中心區域的重磅地塊,但是再看鼓樓拿出來的地,卻沒有一塊不在中心居住區內,與老南京人分辨“城裏城外”的明城墻距離更遠。

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(實景圖 項目授權供圖)

再結合“當下什麼房子能跨越市場週期”這個問題來看,政策早已給出了答案。

隨著南京非限購區域擴散,目前僅有的限購範圍就是鼓樓等少部分區域。一定程度上,這也印證了桃園世紀、當代萬國府ΜΟΜΛ、金鼎灣·今朝天下等高品質次新房房價堅挺的原因了。

或者説,在這些小區業主的眼中,這裡的價值遠未到頂。買房的本質就是對共有資源的佔有,而越中心的地段,土地資源才是真正難得的。

就像鼓樓城中的純新盤金科鳳樾府,它並不是通過南京公開的土地招拍挂形式出讓的,這幅地塊的出現能追溯到約20多年前。

從彼時拆遷開始,政府就持續投入財力,協調各個相關部門,道路修整,地下管道鋪設,安撫周邊居民等等一系列工作後,直到2018年6月才開始以棚戶區改造項目招標。

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(招標公告)

這期間耗費財力、物力、時間,已不可考,但想必不是一個小數字。

騰籠換鳥的操作,在中心城區的難度可見一斑,早20多年做打算。尤其是,“現在老城區財政增長乏力,這些城中居住區,政府更拆不起,只能舊改”。本地人看的很透徹。

一番波折後,最終被金科接手。隨後,補交土地出讓金等等,又是一筆不小的花銷。就當下現金流為王的房地産行業形勢來説,金科此舉非常難得。

而買房人要想再等下一塊這種素質的宅地出讓,時間可能不會短!這樣看來,金科鳳樾府足以稱得上“孤品”。

NO. 4|肆

專屬於510個家庭的“藏品”

金科跟政府此次可以説是一場雙向的奔赴,只是不想辜負這片土地。”

參觀項目時,金科鳳樾府的相關負責人如是説道。

不論是政府還是金科都已投入了大量資金,勢必也拿出了更大的誠意、更好的作品來“回饋”這樣一塊難得的土地,這是無需臆測的。

據悉,金科鳳樾府規劃打造4棟32-33層的高層,6棟4-6層的洋房,1棟酒店式公寓和部分辦公(27F)。這樣的城市藏品,僅屬於510個家庭。

項目預計6月份首開高層房源8、10號樓,主打戶型建面約143㎡、157㎡、192㎡。

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(效果圖)

金科鳳樾府已公開建面約157㎡戶型樣板間,能看見金科將Lordly空間裝修觀貫徹始終。

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建面約157㎡戶型圖

從歸家開始,定制門牌、入戶掛鉤、感應燈、玄關櫃等逐步表達歸家的儀式感。

其中,松下的四合一智慧門鎖(或同等品牌),入戶玄關處的博洛尼玄關櫃(或同等品牌)、可視對講、智慧系統的控制面板,都是升級裝修的交付標準。

餐客廳一體化設計,搭配約3米層高,視野開闊。全屋無主燈設計,客廳岩板與鋼琴漆背景墻,岩板搭配的木飾面及金屬包邊質感,不同材質以灰色、米白為主的顏色運用,意外地協調輕逸。

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(樣板間實拍圖 項目授權供圖)

日本大金中央空調系統、日本松下新風系統、德國威能地暖系統、全屋軟水系統、智慧家居控制系統(或同等品牌),三大件保證裝修高標準,智慧家居保證舒適,全屋軟水系統保證健康,多個方面的細節,金科都替你考慮到了。

尤其是全屋軟水系統,不僅避免了傳統硬水帶來的水垢問題,而且節能環保,使用感和口感更加舒適,為居家健康更添一份保障。

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(樣板間實拍圖 項目授權供圖)

公區空間幾乎無走廊浪費面積,且動線流暢,相互連通。南向陽臺開間超過7.6米、進深約1.8米,能放得下小型吧臺,也能放得下動感單車。

北向的U型廚房臺面選用岩板,配設博洛尼一體式收納櫃(或同等品牌),雙開門冰箱位預留,實用且美觀大氣。博世全套灶具+油煙機+洗碗機+蒸烤一體機、弗蘭卡水槽、貝克巴斯廚余垃圾處理器、末端凈水系統(或同等品牌),幾乎都是建發珺和府、璞境、雲錦四季等高端住宅同款配置。

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(樣板間實拍圖 項目授權供圖)

雙臥室朝南,其中主臥為套間設計,開間約3.6米,闊綽面寬自帶大屏觀景飄窗+獨立衛生間,私密性與尊享感強烈。地板的鋪設採用法式魚骨拼,搭配金屬踢腳線,使整體空間感更顯簡約雅致。

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(樣板間實拍圖 項目授權供圖)

主客雙衛,升級裝修採用唯寶、高儀等一線品牌衛浴及五金件(或同等品牌)。

主衛擁有嵌入式收納壁龕、大飄窗、大鏡櫃、電熱毛巾架、台下盆設計、石材防滑地面等人性化設計;客衛墻面鏡櫃收納空間、淋浴隔斷採用酒店到頂設計,臺盆、龍頭配置德係一線品牌唯寶、高儀花灑採用高儀恒溫花灑,配設風暖(或同等品牌)。

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(樣板間實拍圖 項目授權供圖)

另外,高層標準層起步建面約143㎡,三房兩廳兩衛佈局,圈層純粹,中間戶設計。

三開間朝南,南北通透;以“廚房+餐廳+客廳+陽臺”為LDK設計,減少走廊浪費面積;大開間寬廳銜接通長瞰景陽臺;主臥為套房設計,帶步入式衣帽間+獨衛;主次雙衛,生活從容。

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建面約143㎡戶型圖

標準層戶型最大做到了建面約192㎡,四房兩廳三衛佈局,兩梯兩戶設計,全部位於8號樓。四開間朝南,戶型方正,南向超大面寬+南北通透,採光、通風效果好。

南北雙陽臺+雙套房設計,是兩大亮點,即便是三代同堂也能住的很舒服。

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建面約192㎡戶型圖

不僅如此,金科鳳樾府佔據黃金區位——鳳儀門約1公里外、獅子山下,直接將南京的文化標誌融煉在一座居所的五重歸家禮序裏,從根上變成了南京共識的一部分。這份心思卓越的“取巧”,令人心跳加速。

比如,項目售樓處裏鄭和下西洋的精心布景、閱江樓的縮影復刻等。

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售樓處實景 項目授權供圖

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售樓處實景 項目授權供圖

後期融入了雲錦文化藝術的小區大門,闊綽大氣。

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效果圖

整個社區園林的景觀軸線倣照龍灣蜿蜒形態設計,入口處的中央水景+主題雕塑,照應了長江與閱江樓;景觀中軸上,用摩卡會客廳、親子共用空間等功能區還原取獅子山、盧龍山的意境與格局;疊水景觀、品質景墻掩映,景觀層次推進式融入;花池暗燈引路、入戶品質景墻、首層入戶大堂等多項細節營造……都是為了尋找與鼓樓的共鳴。

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效果圖

業主站在陽臺上,往下一望就能看到鼓樓光影,抬腳走幾步便能沉浸到這迤邐繁華的街景裏。

金科鳳樾府,吹響了重回鼓樓的號角。

寫在最後:

還記得,2019年南京高價地限價放開時,高層提出了一個説法:低端有保障,中端有支援,高端有市場的要求。

也就是説,對於高端市場的口子是寬鬆的,尤其是像中心城區上開發成本較高的地塊,房價也是向上突破的可能的。

其實,鼓樓2018年已經有過突破天花板的先例。而且周邊新房、次新房一房難求,房價動輒7萬/㎡、有好學區等附加資源更是10萬/㎡+的地段,合乎情懷的金科鳳樾府也有進一步的空間,不乏有衝6萬/㎡可能。

畢竟,這個已經成為共識的鼓樓,只有一個。

于鼓樓更新之際,佔位城中屈指可數的位置,想必是一件再幸運不過的事情了。

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區位圖

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(責任編輯:王永超)
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當重回鼓樓成為共識。
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