NO. 1｜壹

當重回鼓樓成為共識

人類社會的本質是共識！

就像人們的共識是黃金，而不是鐵塊，不是泥巴。這是基於黃金本身具備滿足人們慾望的條件。

以前住江北，記得有次小區老頭老太問我：“小夥子在哪塊上班啊？”

“鼓樓”。

“哦哦，上南京上班啊，那蠻遠的啊”！

你看，這就是老南京人的“共識”——鼓樓就是南京的形象之一。

2020年在河西南某樓盤的加推現場，遇到一位老鼓樓人A先生（化名），問及離開鼓樓的原因，他無奈表示：

“不是我買，我們還住鼓樓鹽倉橋附近，是小孩想買（河西），（我）實在看不到這裡有什麼好，晚上路邊人都沒有，夜裏下班連個喝餛飩的地方都沒……”。

A先生不喜歡河西等新城的原因，是簡單的“一碗餛飩”嗎？

是，也不是。其實，他割捨不下的是鼓樓街頭巷尾的煙火氣，是滿載回憶的湖南路、馬臺街夜市，是鼓樓廣場、獅子山公園、閱江樓、天妃宮靜海寺等，也是與記憶相連的故舊圈子。

（實景圖 項目授權供圖）

前幾年，從鼓樓搬去仙林居住的王老師（化名）好像也要回來了。

鼓樓深厚文化底蘊的一部分，就是稠密的科教文衛資源，“土生土長”的王老師長大以後也選擇在鼓樓某名校就業。當年搬去仙林，卻也下意識照著記憶裏“山水城林+濃郁人文底蘊”的樣子去找的。

最近王老師變得焦慮了，住在鼓樓的父母逐漸老邁，去醫院次數多了。“好在鼓樓醫院、省人民醫院、中大醫院等三甲醫院都在附近。不過照顧父母的時間越發多了，經常奔波在鼓樓與仙林，感覺兩邊家庭都沒有很好的照顧”。

區位圖

這可能是他們的故事，也可能是B女士、C老頭的生活。

Ta們想讓下一代繼續享受優渥的生活環境，又或是想要一個“雙全法”，但是鼓樓新房匱乏，“機會不允許啊”。所以他們都在等候一個“重回鼓樓”的時機。

NO. 2｜貳

鼓樓的昂貴是共識

人們對居住的需求是遞進的，從來不只直線上揚，而是旁逸斜出。

這取決於你的情懷，以及財富自由的程度。

根據中國房價行情網數據顯示，全南京房價排行第一的不是河西，也不是秦淮，而是鼓樓區，平均單價50053元/㎡（統計時間2022年4月）。當一個地域成為全民共識，昂貴仿佛約定俗成。

（圖源中國房價行情網）

而且開發商好像也發現了這一點，鼓樓的高凈值人群對於高附加值的住宅有著不一般的“接受能力”。

撇開“拉力瑯”等名校附近普遍8萬/㎡以上的房價，從城中院墅到初代科技住宅，到風靡的法式風情的“十字圓廳”，再到江景大平層……鼓樓曾誕生過的很多非常具有代表性的項目，且每次的上市價格都較高。

威尼斯也有句諺語，合乎美麗，則不惜重金。

3年多前，鼓樓的桃園世紀、當代萬國府ΜΟΜΛ等樓盤入市時，突破彼時市場限價，甚至遠遠高出。即便如此，深度改善們依舊願意買單，每一次的熱銷都是他們用真金白銀做出的投票。

二手房市場，往往代表著市場預期。去年底剛交付的桃園世紀目前報價已經全部7萬/㎡+。其中一套建面約197㎡房源掛牌總價最高，約1580萬，折合單價近8萬/㎡。

（掛牌房源 圖源鏈家）

當代萬國府ΜΟΜΛ挂出房源的單價也幾乎在7萬/㎡+。而且由於産品面積段較大，最高總價更是超過了桃園世紀。

（掛牌房源 圖源鏈家）

而且永遠不要低估高凈值人群的購買力。近期，鼓樓中心的金鼎灣今朝天下就成交了一套建面約211㎡房源，總價2160萬，折合單價10萬/㎡+，創下新總價記錄。

（掛牌房源 圖源網路）

有意思的是，雖然市場接受度較高，但是高品質次新房的成交量並不高，掛牌量也是屈指可數。一個很重要的原因，鼓樓這些次新房小區的業主們掛牌意願並不強烈，更確切的來説是非常惜售。

（掛牌房源 圖源鏈家）

正如巴金説的，住在城市中驕人的位置，在每個人都知道並且嚮往的地方，過著常人無法窺及的生活，上演個人與家族的傳奇。

而“驕人”位置的席位，是有限的。很多住慣了鼓樓的人，不願離開，卻也不介意享受更好地居住體驗。

NO. 3｜參

鼓樓新房難得是一種共識

新房太少了，也是鼓樓的一種“共識”。

一方面，雖然南京商品房庫存已高達7.7萬套+，但是鼓樓的庫存依舊不到700套，是南京新房庫存最少的區（資訊來源南京網上房地産）。

而且這600多套房源，普通人在市面上根本找不全。可能中冶錦繡天璽還剩部分建面約380㎡、總價約1180-2100多萬的房源。

另一方面，主城越中心的區域能出讓地塊就越少。

比如，2022年，南京首批土地集中供地中，鼓樓竟然沒有一塊宅地出讓。

最近政府一口氣推出100幅重磅地塊招商引資，即便是河西、南部新城都拿出了中心區域的重磅地塊，但是再看鼓樓拿出來的地，卻沒有一塊不在中心居住區內，與老南京人分辨“城裏城外”的明城墻距離更遠。

（實景圖 項目授權供圖）

再結合“當下什麼房子能跨越市場週期”這個問題來看，政策早已給出了答案。

隨著南京非限購區域擴散，目前僅有的限購範圍就是鼓樓等少部分區域。一定程度上，這也印證了桃園世紀、當代萬國府ΜΟΜΛ、金鼎灣·今朝天下等高品質次新房房價堅挺的原因了。

或者説，在這些小區業主的眼中，這裡的價值遠未到頂。買房的本質就是對共有資源的佔有，而越中心的地段，土地資源才是真正難得的。

就像鼓樓城中的純新盤金科鳳樾府，它並不是通過南京公開的土地招拍挂形式出讓的，這幅地塊的出現能追溯到約20多年前。

從彼時拆遷開始，政府就持續投入財力，協調各個相關部門，道路修整，地下管道鋪設，安撫周邊居民等等一系列工作後，直到2018年6月才開始以棚戶區改造項目招標。

（招標公告）

這期間耗費財力、物力、時間，已不可考，但想必不是一個小數字。

騰籠換鳥的操作，在中心城區的難度可見一斑，早20多年做打算。尤其是，“現在老城區財政增長乏力，這些城中居住區，政府更拆不起，只能舊改”。本地人看的很透徹。

一番波折後，最終被金科接手。隨後，補交土地出讓金等等，又是一筆不小的花銷。就當下現金流為王的房地産行業形勢來説，金科此舉非常難得。

而買房人要想再等下一塊這種素質的宅地出讓，時間可能不會短！這樣看來，金科鳳樾府足以稱得上“孤品”。

NO. 4｜肆

專屬於510個家庭的“藏品”

“金科跟政府此次可以説是一場雙向的奔赴，只是不想辜負這片土地。”

參觀項目時，金科鳳樾府的相關負責人如是説道。

不論是政府還是金科都已投入了大量資金，勢必也拿出了更大的誠意、更好的作品來“回饋”這樣一塊難得的土地，這是無需臆測的。

據悉，金科鳳樾府規劃打造4棟32-33層的高層，6棟4-6層的洋房，1棟酒店式公寓和部分辦公（27F）。這樣的城市藏品，僅屬於510個家庭。

項目預計6月份首開高層房源8、10號樓，主打戶型建面約143㎡、157㎡、192㎡。

（效果圖）

從金科鳳樾府已公開建面約157㎡戶型樣板間，能看見金科將Lordly空間裝修觀貫徹始終。

建面約157㎡戶型圖

從歸家開始，定制門牌、入戶掛鉤、感應燈、玄關櫃等逐步表達歸家的儀式感。

其中，松下的四合一智慧門鎖（或同等品牌），入戶玄關處的博洛尼玄關櫃（或同等品牌）、可視對講、智慧系統的控制面板，都是升級裝修的交付標準。

餐客廳一體化設計，搭配約3米層高，視野開闊。全屋無主燈設計，客廳岩板與鋼琴漆背景墻，岩板搭配的木飾面及金屬包邊質感，不同材質以灰色、米白為主的顏色運用，意外地協調輕逸。

（樣板間實拍圖 項目授權供圖）

日本大金中央空調系統、日本松下新風系統、德國威能地暖系統、全屋軟水系統、智慧家居控制系統（或同等品牌），三大件保證裝修高標準，智慧家居保證舒適，全屋軟水系統保證健康，多個方面的細節，金科都替你考慮到了。

尤其是全屋軟水系統，不僅避免了傳統硬水帶來的水垢問題，而且節能環保，使用感和口感更加舒適，為居家健康更添一份保障。

（樣板間實拍圖 項目授權供圖）

公區空間幾乎無走廊浪費面積，且動線流暢，相互連通。南向陽臺開間超過7.6米、進深約1.8米，能放得下小型吧臺，也能放得下動感單車。

北向的U型廚房臺面選用岩板，配設博洛尼一體式收納櫃（或同等品牌），雙開門冰箱位預留，實用且美觀大氣。博世全套灶具+油煙機+洗碗機+蒸烤一體機、弗蘭卡水槽、貝克巴斯廚余垃圾處理器、末端凈水系統（或同等品牌），幾乎都是建發珺和府、璞境、雲錦四季等高端住宅同款配置。

（樣板間實拍圖 項目授權供圖）

雙臥室朝南，其中主臥為套間設計，開間約3.6米，闊綽面寬自帶大屏觀景飄窗+獨立衛生間，私密性與尊享感強烈。地板的鋪設採用法式魚骨拼，搭配金屬踢腳線，使整體空間感更顯簡約雅致。

（樣板間實拍圖 項目授權供圖）

主客雙衛，升級裝修採用唯寶、高儀等一線品牌衛浴及五金件（或同等品牌）。

主衛擁有嵌入式收納壁龕、大飄窗、大鏡櫃、電熱毛巾架、台下盆設計、石材防滑地面等人性化設計；客衛墻面鏡櫃收納空間、淋浴隔斷採用酒店到頂設計，臺盆、龍頭配置德係一線品牌唯寶、高儀花灑採用高儀恒溫花灑，配設風暖（或同等品牌）。

（樣板間實拍圖 項目授權供圖）

另外，高層標準層起步建面約143㎡，三房兩廳兩衛佈局，圈層純粹，中間戶設計。

三開間朝南，南北通透；以“廚房+餐廳+客廳+陽臺”為LDK設計，減少走廊浪費面積；大開間寬廳銜接通長瞰景陽臺；主臥為套房設計，帶步入式衣帽間+獨衛；主次雙衛，生活從容。

建面約143㎡戶型圖

標準層戶型最大做到了建面約192㎡，四房兩廳三衛佈局，兩梯兩戶設計，全部位於8號樓。四開間朝南，戶型方正，南向超大面寬+南北通透，採光、通風效果好。

南北雙陽臺+雙套房設計，是兩大亮點，即便是三代同堂也能住的很舒服。

建面約192㎡戶型圖

不僅如此，金科鳳樾府佔據黃金區位——鳳儀門約1公里外、獅子山下，直接將南京的文化標誌融煉在一座居所的五重歸家禮序裏，從根上變成了南京共識的一部分。這份心思卓越的“取巧”，令人心跳加速。

比如，項目售樓處裏鄭和下西洋的精心布景、閱江樓的縮影復刻等。

售樓處實景 項目授權供圖

售樓處實景 項目授權供圖

後期融入了雲錦文化藝術的小區大門，闊綽大氣。

效果圖

整個社區園林的景觀軸線倣照龍灣蜿蜒形態設計，入口處的中央水景+主題雕塑，照應了長江與閱江樓；景觀中軸上，用摩卡會客廳、親子共用空間等功能區還原取獅子山、盧龍山的意境與格局；疊水景觀、品質景墻掩映，景觀層次推進式融入；花池暗燈引路、入戶品質景墻、首層入戶大堂等多項細節營造……都是為了尋找與鼓樓的共鳴。

效果圖

業主站在陽臺上，往下一望就能看到鼓樓光影，抬腳走幾步便能沉浸到這迤邐繁華的街景裏。

金科鳳樾府，吹響了重回鼓樓的號角。

寫在最後：

還記得，2019年南京高價地限價放開時，高層提出了一個説法：低端有保障，中端有支援，高端有市場的要求。

也就是説，對於高端市場的口子是寬鬆的，尤其是像中心城區上開發成本較高的地塊，房價也是向上突破的可能的。

其實，鼓樓2018年已經有過突破天花板的先例。而且周邊新房、次新房一房難求，房價動輒7萬/㎡、有好學區等附加資源更是10萬/㎡+的地段，合乎情懷的金科鳳樾府也有進一步的空間，不乏有衝6萬/㎡可能。

畢竟，這個已經成為共識的鼓樓，只有一個。

于鼓樓更新之際，佔位城中屈指可數的位置，想必是一件再幸運不過的事情了。

區位圖