西安此次新政力度有限，為後面留足了政策調整空間，預計後續政策有望進一步寬鬆。

在多個城市放鬆樓市調控政策後，“強二線”城市西安也祭出樓市鬆綁大旗。5月28日晚，西安發佈樓市寬鬆政策，涉及降低限購門檻、縮短限售時間、減少公積金首付比例等內容。

相比部分二線城市直接取消限購、限售，西安此次新政稍顯溫和。在業內人士看來，作為熱點城市，西安此次新政力度有限，為後面留足了政策調整空間，預計後續政策有望進一步寬鬆。

5月28日晚，西安發佈樓市寬鬆政策，涉及降低限購門檻、縮短限售時間等內容。圖片來源/IC photo

適度鬆綁限購、限售

此輪地方房地産政策鬆綁始於今年3月底，5月份迎來高潮，包括鄭州、哈爾濱、蘭州、蘇州、無錫、杭州、南京、武漢、大連、天津、東莞等眾多二線城市相繼不同程度鬆綁樓市政策。

抓住5月份的尾巴，西安市住房和城鄉建設局發佈了《關於調整商品住房交易政策有關問題的通知》（簡稱《通知》），涉及降低限購門檻、縮短限售時間、減少公積金首付比例等內容。

在限購鬆綁方面，《通知》規定，從西安市外遷入西安市戶籍的居民家庭在住房限購區域購買首套住房的，須在購房前落戶滿1年。在此前，需要落戶滿1年的同時，還要在西安市連續繳納12個月的社保或個稅。

對於非西安市戶籍居民家庭，在住房限購區域購買住房的，須持有該市《居住證》，且在購房之日前2年在該市連續繳納社會保險或個人所得稅，此前則是“提供連續5年及以上社保或個稅證明”。這意味著非當地人限購時間從5年縮短至2年。

在限售方面，西安縮短了時間。根據《通知》，在西安限購區域內，已購買或新購買的商品住房，房屋産權人取得《不動産權證書》滿2年，或商品房買賣合同網簽備案滿3年且取得《不動産權證書》的，可上市交易；已購買或新購買的二手住房，房屋産權人取得《不動産權證書》滿2年的，可上市交易。

西安還強化住房金融支援，其中調整住房公積金貸款首付比例，首次申請住房公積金貸款購買普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低於20%，購買非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低於25%；第二次申請住房公積金貸款，購買普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低於25%，購買非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低於30%。

此外，西安優化各類人群購房政策，其中二孩及以上家庭購買商品住房、28周歲及以上的未婚人士購買首套商品住房的，按照“剛需家庭”對待。

相比于其他部分二線城市直接取消限購、限售的政策，西安此次樓市調整相對溫和，並未直接放開，而是適度鬆綁。

對此，廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，只要限購、限售還在，政策力度就不算太大。西安最大的變動是，公積金貸款買首套房和二套房，首付比例降低了15-25個百分點。“在疫情之下，購買力下降，預期悲觀，需要公積金支援。只不過，公積金額度有限，房價高，難以全方位支援。從歷史上看，只拿公積金做文章，很難對樓市形成明顯的扶持效應。”

“從總體來看，此次西安政策力度有限。一方面，有國家大力度降低貸款利率，積極紓困中小微企業，疫情也將要結束了。作為熱點城市的西安，不能再出大力度政策，導致政策疊加，後續房價暴漲。另一方面，不要把彈藥一下子打光，給後面留點空間。”李宇嘉説。

58安居客房産研究院分院院長張波也認為，從二線城市橫向對比來看，西安政策力度偏向溫和，雖然涉及了限購放鬆以及公積金貸款調整，但總體來説政策的放鬆力度不強，政策箱裏依然有不少工具並未拿出來使用。

業內：西安為後續留足政策調整空間

作為“強二線”城市，近年來，西安房地産市場熱度較高。尤其是上一輪樓市調控期間，西安房價連漲數月，隨後引來政策層層加碼。

去年3月30日，西安市人民政府辦公廳發佈《關於建立房地産聯動機制促進房地産市場平穩健康發展的通知》，進一步升級樓市調控政策。其中，就包括上文中的落戶滿1年且在西安市連續繳納12個月的社保或個稅。在限售方面，限購區域內購買商品住房，其買賣合同網簽備案需滿5年且已辦理“不動産權證書”、二手住房“不動産權證書”辦理滿5年的方可上市交易。

在層層加碼下，西安房地産市場趨於穩定。據國家統計局發佈的70城房價指數顯示，今年4月份，西安新建商品房價格環比上漲0.2%，漲幅連續回落；二手住房價格環比下降0.1%，自去年10月以來已經出現多個月下降。

李宇嘉分析稱：“西安是熱點二線城市裏熱度維持較長的，去年三季度整個熱點城市樓市都開始下滑時，西安還在調控。從2020年後到2021年三季度，西安連續出臺幾次收緊政策來調控樓市，這次放鬆政策的時候也沒有所有推出，而是逐步放鬆的方式，為後面留足了政策空間。” 

“目前，二線城市放鬆政策尺度有松有緊，雖然大都在取消限購、降低首付層面有頻繁動作，但一般都會採取限定放鬆區域，或優化取消限售等方式。一方面是堅持房住不炒的結果，雖然樓市降溫的大環境下需要政策刺激，但一旦放鬆過度引發投資性需求則容易引起政策起伏。另一方面，二線城市的基本面相對穩定，政策刺激不到位可以後續採取加碼的方式。”張波如是説。

對於政策影響以及後續發展，張波表示，從西安現有的政策來看，政策的影響力的確不容易快速在市場面釋放出來，尤其是需求側的提升力度相對有限，預計後續還將會有進一步的政策跟進。