差異化房貸利率促樓市平穩發展

來源:經濟日報 2022-05-30 09:30:52

近日,北京、上海、廣州和深圳等一線城市房貸利率下調,引發關注。此前全國已有100多個城市的銀行自主下調房貸利率,“房貸降了”成為共性現象。

業內人士表示,本輪房貸利率下調,是為了降低居民負債成本、支援合理住房需求、拉動消費需求,進而穩定經濟增長、保障改善民生。各地要堅持“房住不炒”定位,從自身實際出發,持續完善差異化住房信貸政策,支援剛性和改善性住房需求,共同促進房地産市場平穩健康發展。

定價機制如何運轉

本輪房貸利率下調與貸款市場報價利率(LPR)關係密切。

一方面,目前99%的房貸利率與5年期以上LPR掛鉤,前者因後者變動。另一方面,房貸利率有三層定價機制,每一層的變動都可能引發具體利率變動。“個人住房貸款利率、首付比例的確定,採用全國、城市、銀行三層定價機制。”人民銀行相關負責人近期表示。

定價機制如何運轉?首先,監管部門在全國層面給出一個“底”。此前,首套房、二套房利率的“底”分別是5年期以上LPR、5年期以上LPR加60個基點;5月15日監管部門聯合發佈通知,首套房利率的“底”降至5年期以上LPR減20個基點,二套房暫時不變。其次,各城市秉承因城施策原則,決定在全國“底”的基礎上加多少個基點或不加,作為該城市的“底”;最後,各銀行結合自身經營情況、客戶風險狀況等因素,自主決定在該城市“底”的基礎上加多少個基點或不加。

由此可見,本輪房貸利率下調的主要原因有二:其一,5年期以上LPR下調,房貸利率跟隨下降。5月20日,5年期以上LPR從4.6%降至4.45%。“本次LPR報價首次只下調了5年期以上品種,這種結構性‘降息’將對穩定信貸總量、提振中長期信貸需求産生積極作用。”中國民生銀行首席研究員溫彬説。其二,各城市、各銀行根據當地實際情況,在不突破全國利率下限的基礎上,將此前較大幅度的加點適度回調,部分城市的回調幅度超過100個基點。

一二三線城市各異

儘管房貸利率普遍下調,但一二三線城市的下調主因、下調幅度卻有較大差異,需要因城而異具體分析。

觀察北京、上海、廣州和深圳等一線城市,房貸利率下調的主因是5年期以上LPR下降,原有的加點幅度未發生明顯改變。其中,北京地區首套房利率由5.15%降至5%,二套房利率由5.65%降至5.5%,均下調15個基點,與5年期以上LPR下降幅度一致;上海地區部分銀行首套房利率由4.95%降至4.8%,二套房貸利率由5.65%降至5.5%;廣州、深圳首套房利率則分別降至最低4.45%、4.75%,不同銀行有所差別。

為何一線城市房貸利率未大幅下降?這與房地産市場供需有關。最新數據顯示,不論環比還是同比,4月份一線城市新建商品住宅銷售價格、二手住宅銷售價格均上漲。“從環比看,一線城市新建商品住宅銷售價格上漲0.2%,漲幅比上月回落0.1個百分點;二手住宅銷售價格上漲0.4%,漲幅與上月相同。”國家統計局城市司首席統計師繩國慶説,從同比看,新建商品住宅、二手住宅銷售價格分別上漲3.9%和2.4%,漲幅比上月均回落0.4個百分點。

反觀二三線城市,其住房需求近期有所減弱,主要原因有兩方面。一是受新冠肺炎疫情持續影響,許多市場主體十分困難、居民預期收入下降,市場需求減弱;二是此前部分二線城市執行的首套房利率較高,有些甚至超過6%,一定程度上影響了購房者需求。為此,近期部分二三線城市在遵守全國利率下限的基礎上,大幅調降了當地的房貸利率。貝殼研究院日前發佈的報告顯示,與2021年高點相比,鄭州、無錫、綿陽、眉山、新鄉等地首套房主流貸款利率下調幅度普遍超過150個基點。

支援合理住房需求

4月底召開的中共中央政治局會議指出,支援各地從當地實際出發完善房地産政策,支援剛性和改善性住房需求。日前召開的穩增長穩市場主體保就業座談會指出,要穩地價穩房價,支援居民合理住房需求,保持房地産市場平穩健康發展。

當前,降低居民的負債成本十分必要。“對於存量住房貸款而言,5年期以上LPR下降會降低房貸成本,這有利於穩定房地産市場預期、促進房地産銷售,同時,負債成本的降低也有助於促進居民的消費需求增長。”溫彬説。

“預計多數銀行將顯著下調房貸利率,更好地滿足居民的購房消費需求。”復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼認為,在經濟下行壓力較大、有效信貸需求不足的情況下,房貸很可能重新成為各家銀行的優質信貸資産,這將加劇房貸市場的競爭。

值得注意的是,更好地滿足購房者合理住房需求,必須圍繞穩地價、穩房價、穩預期目標,因城施策落實差異化住房信貸政策。“對於住宅去庫存週期較長的城市,政策調整的力度和步伐可適度加大。”董希淼表示,對於購房消費需求相對充足、房價有上漲預期的城市,政策調整的方向、目標要放在“維護房地産市場良性迴圈”上,進一步降低居民住房消費負擔,牢牢守住“房住不炒”定位。


(責任編輯:孫悅)
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