夏亦豐:房貸利率下調提振市場信心,或促進房企銷售回款

來源:中新經緯 2022-05-30 09:11:52

5月份以來,市場針對買房人不斷有利好消息發佈,樓市政策寬鬆、暖風頻吹。先是央行、銀保監會將首套住房商業性個人住房貸款利率的下限調整為不低於LPR(貸款市場報價利率)減20個基點。隨後,5年期以上LPR超預期下調15個基點至4.45%,這是LPR改革後第一次5年期單獨降息,也是規模最大一次降息,極大超出市場預期。之後,包括京滬兩地在內的多個城市房貸利率也隨之下調。

中銀國際證券房地産行業首席分析師夏亦豐在中新經緯研究院舉辦的主題為“房貸利率又降了,買房人怎麼選?”的《經緯慧談》欄目中表示,金融數據走弱,以及房地産行業的銷售景氣度持續低迷,是本次5年期LPR下調的主要原因。

夏亦豐分析,4月份,國內信貸以及社融數據均大幅走低,寬信用仍須進一步加碼。因此,房貸利率下調具備較大迫切性。此外,房地産行業在經過一系列政策調整之後,回升態勢並不明顯。4月份由於疫情疊加,加上整體銷售需求較差,房地産銷售住宅面積大幅銳減,1—4月份商品房銷售面積39768萬平方米,同比下降20.9%;其中,住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元,下降29.5%;其中,住宅銷售額下降32.2%。整個房地産行業的基本面提振迫在眉睫。

至於後期房貸利率是否還有進一步下調的可能性,夏亦豐認為,從具體實際房貸利率的構成來看,實際房貸利率是LPR加點構成的,如果5年期LPR繼續下行,同樣也會帶動全國各地實際房貸利率繼續下行。

夏亦豐認為,要支援購房人群消費住房可從以下幾方面著手。從狹義政策上來看,可探討進一步降低房貸首付下限。過去房地産市場的兩輪發展過程中,央行都有過類似政策。但在這一輪週期中,主要還是地方政府、各個城市為主導,適當調整首付比例下限。如果本輪週期由央行發文的話,提振市場信心的作用可能會更強。此外,高能級城市“認房不認貸”政策的解綁、財政補貼購房人群,以及稅收減免等都是可以進一步探討的調控政策。

房貸利率的持續下行,不僅影響到購房者,對房地産企業、行業也産生了利好效應。夏亦豐分析,房企資金來源結構包括外部融資和銷售回款。房貸利率下調對外部融資雖沒有直接影響,但其可以起到促進市場回暖、提升地産項目去化的良好效用。因此,對房企而言,項目去化加快,提高了企業的回款速度與現金流回籠,是一個大利好。

當前,經歷了全國多個城市大範圍的政策寬鬆,房地産行業回暖態勢並不明顯,針對如何進一步改善房地産企業融資手段?夏亦豐認為,政策層面來看,可以進一步放鬆房企的預售資金監管,包括監管時間節點、監管比例、以及提取條件等;同時,銀行要進一步加大落實信貸支援力度,包括提供開發貸、並購貸,AMC(Asset Management Companies 資産管理公司)介入,以及城投平臺收購項目帶來的增量資金等。

值得一提的是,當前房地産行業發債主體多以央企、國企為主,夏亦豐提出,未來要加大對民營房企的發債支援力度,以此從整體上提升房地産融資規模,加快企業融資節奏,促進房地産行業穩定、健康發展。

(責任編輯:楊帆)
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