得益於國內經濟和電子商務的快速發展，消費市場提質升級，物流行業發展迅猛，催生物流地産價值和需求持續增長，疊加利好政策的不斷出臺，物流地産發展現新機。

隨著房地産市場調控的持續深化，傳統住宅開發業務增長天花板逐漸顯現，多元化佈局成為房企發展趨勢。物流地産因其收益穩、風險低的特性已經先後吸引了遠洋、綠地、中海等多家房企的佈局。

出售香港兩貨倉 持續整合倉儲資源

5月22日，嘉裏建設發佈公告稱，全資附屬公司Giant Assets Holdings Limited接受由華潤物流提出具有約束力的書面要約。

據此，Giant Assets Holdings Limited同意出售及華潤物流同意購買通過兩家中間控股公司持有貨倉的BELMINTON INC.及DEC LIMITED的全部已發行股本及所有相關的股東貸款，總代價為46.2億港元。

其中，柴灣目標公司DEC LIMITED通過一家中間控股公司間接持有柴灣貨倉。該貨倉位於香港柴灣嘉業街50號，總樓面面積為52.13萬平方呎，作貨倉用途。于2021年末賬面值約為22.8億港元。

沙田目標公司BELMINTON INC.通過一家中間控股公司間接持有沙田貨倉。沙田貨倉位於香港新界沙田山尾街36-42號，樓面面積為40.44萬平方呎，作貨倉用途。于2021年末賬面值約為14.6億港元。

值得注意的是，這是繼去年9月嘉裏建設將所持嘉裏物流部分股權轉讓給順豐控股後，再次出售物流資産。嘉裏建設表示，考慮到Covid-19疫情下的現行市況、集團的財務狀況及貨倉的營運表現，董事認為出售事項為公司提供了絕佳的機會釋放貨倉價值，並讓公司能迴圈資本以加強集團的資産負債狀況和營運。

此次兩個貨倉的買方為華潤集團旗下公司華潤物流，其前身為華夏企業有限公司，于1948年在香港創建，主營業務為綜合物流、碼頭運營、倉儲服務及冷庫服務。據悉華潤物流在香港擁有8棟幹倉、2棟冷鏈倉，總面積477萬平方英尺；內地擁有4座幹倉，總面積19萬平方米。

有業內人士表示，2021年華潤物流完成收購香港屯門、粉嶺等物流項目，持續擴大在香港的倉儲規模。此次對嘉裏建設香港貨倉的收購是華潤物流對其香港區域業務的進一步深化。

利好政策持續出臺 未來發展前景可觀

物流地産，顧名思義是指投資商根據物流企業客戶需要選擇合適地點、投資和建設業務發展所需的現代物流設施，其屬於工業地産範疇，包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等。

據悉，物流地産是由普洛斯公司率先提出並實踐，2003年普洛斯在蘇州建立第一個物流園區，由此物流地産這一概念正式進入中國。隨著國內經濟和電子商務的快速發展，電商平臺和電商企業紛紛涌現，帶動了物流行業的發展需求。

據第一太平戴維斯《2022中國物流地産報告》顯示，相對於日本0.2平方米、美國0.8平方米、澳大利亞1.3平方米的每人平均甲級物流設施而言，我國每人平均擁有甲級物流設施0.06平方米，存在廣闊的增容空間。

仲量聯行《2022亞太區房地産市場展望》報告也顯示，預計2022年優質物流地産將迎來大量新增供應，總存量高達2080萬平，年增速達17%。其中城市物流和冷鏈物流將受到更多關注。

在此情況下，利好政策的持續出臺也在進一步推動物流地産的快速發展。據悉，自2015年開始，國務院、財政部、發改委等多部門就先後出臺鼓勵政策；進入2021年科技賦能進一步助力物流行業發展的更多可能。

其中，2021年7月，國家發改委發佈《國家物流樞紐網路建設實施方案（2021-2025年）》指出，將穩步推進120個左右國家物流樞紐佈局建設，支援城市群內國家物流樞紐共建共用共用和一體化銜接。

2021年12月，國務院發佈《“十四五”冷鏈物流發展規劃》提到，要打造“321”冷鏈物流運作體系，即三級節點（國家骨幹冷鏈物流基地、産銷冷鏈集配中心、兩端冷鏈物流設施）、兩大系統（服務國內産銷、國際進出口的兩大冷鏈物流系統）、一體化網路。

今年3月，中共中央、國務院發佈《關於加快建設全國統一大市場的意見》提出，作為以“成為全球最大物流電子商務服務提供商，成就物流行業數字化經營管理”為願景和奮鬥目標的物流源，將持續注重技術創新研發和對前沿市場的探索，幫助更多的第三方物流企業全方位提升數字化能力和運輸服務水準，為全國統一大市場的建設出一份力。

世邦魏理仕表示，自2021年以來，國家政策持續大力支援物流發展建設，推動現代物流逐步向智慧化和自動化發展。在此情況下，除傳統的物流地産外，部分房企也加快投入倉儲機器人等新興技術以實現“科技賦能物流地産”。

多家房企加速佈局 或成競爭新賽道

值得注意的是，物流地産目前已有京東、阿里巴巴、普洛斯、順豐等電商、零售企業或專業物業企業佈局。

但作為物流和地産的交叉行業，在廣闊的增容空間和物流基礎設施投入力度不斷加大的背景下，部分房企先後佈局物流地産，近年來速度持續加快。此外在房地産下行週期，物流地産穩增長、低風險的優勢和特性也是吸引房企佈局的關鍵因素之一。據世邦魏理仕統計數據顯示，一線城市的物流地産投資凈回報率在6%-8%，遠高於商業地産的4%-5%和住宅地産的2%-3%。

據克而瑞研究中心不完全統計，目前已有萬科、中海、融創、碧桂園、綠地、遠洋、凱德等房企在物流地産領域有所佈局。

其中遠洋集團在物流地産行業動作頻頻。據悉2021年3月，遠洋資本完成規模5億元的物流地産基金募集，主要投資于國內的高標倉庫、冷鏈倉庫等現代物流設施；4月，“遠洋物流”以獨立品牌形象正式揭幕亮相，標誌著遠洋資本在物流地産領域深耕發展邁入全新階段。

6月2日，遠洋資本公告稱，將收購紅星美凱龍所持有的7家物流子公司，所涉項目分佈在天津、石家莊、武漢、合肥、重慶、西安等國內經濟活躍地區及重要物流節點城市，總建築面積規模約85萬平方米；10月18日，遠洋資本聯合某亞洲主權基金，發起設立4億美元物流地産私募基金，該基金專注于投資一二線及重要物流節點城市的開髮型及成熟型物流地産項目。

截至2021年12月，遠洋物流在全國已投資管理近50個物流地産項目，覆蓋天津、廊坊、徐州、南京、蘇州、寧波、太倉、嘉興、武漢、西安、成都、昆明等近20個城市，在管面積近400萬平方米。

2021年10月12日，凱德投資旗下的凱德中國信託以16.834億元向非關聯第三方收購一個物流資産包。該資産包包括位於上海、昆山、武漢和成都的四個優質物流資産。

此外，綠地集團打造了專業高標準倉儲投資運營及供應鏈服務平臺“G攸倉”。該平臺目前已在天津、武漢、成都等國內重要的交通樞紐城市投資10余個物流園區項目，佈局物流設施面積達400萬平方米。

業內人士認為，旺盛的市場需求為物流地産提供了廣闊的發展前景。隨著房企的加速佈局，物流地産或將逐漸成為企業競爭新賽道。