整限購、支援多孩家庭購房 武漢鬆綁“組合拳”能否穩樓市?

來源:新京報 2022-05-24 17:09:15

在業內人士看來,作為強二線城市的武漢,此次調控措施滿足了親屬投靠、多孩家庭、非本地戶籍等自住需求,加上房貸利率的下調,形成“組合拳”效應。

5月22日下午,“湖北發佈”官方公眾號發佈消息稱,為促進武漢市房地産市場良性迴圈和健康發展,武漢市出臺了支援剛性和改善性住房需求、加大金融支援力度等多項措施(以下簡稱“措施”),其中包括增加多孩家庭在限購區域的購房套數、降低非本市戶籍購買首套房門檻等。

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,這充分説明瞭當前政策放鬆的大趨勢還在繼續,“總體上看,當前此類政策放鬆疊加其他政策,將發生積極的效應。武漢等此類省會城市的政策放鬆,具有非常好的示範效應,有助於後續促進周邊城市和地級市等市場情緒的調整。”

新政:

偏向多孩家庭等,限購區域調整“一波三折”

在上述“湖北發佈”官方公眾號所發佈的措施中,對於多孩家庭、投親家庭的住房需求多有照顧。措施提到,符合國家生育政策生育二孩或三孩的本市戶籍居民家庭,且在武漢市已有2套住房的,在限購區域可新購買1套住房,包括新建商品住房和二手住房;父母來漢投靠子女或子女來漢投靠父母的本市戶籍居民家庭,且在武漢市已有2套住房的,也可在限購區域新購買1套住房。

對於非武漢市戶籍居民家庭,措施明確降低該類人群的購房門檻,具體為對限購區域內首次購買普通住房的,在本市繳納社會保險或個人所得稅年限由2年調整為1年。同時,在漢銀行機構也將根據市場化原則適時下調新發放的商業性個人住房貸款利率。

而在企業方面,措施提出,將引導金融機構在防範風險的前提下支援房地産開發企業的合理融資需求,穩定增加全市房地産開發貸款投放;加大個人住房貸款投放力度,縮短貸款審批發放週期,積極支援居民家庭合理的住房資金需求;加大對長租房市場、保障性住房建設的金融支援力度;此外,維護房貸市場秩序,加強消費貸款、經營性貸款管理,防範信貸資金違規流入房地産市場。

除了以上內容外,值得關注的是,本次放鬆限購的措施中最引人關注的一項——關於限購區域的調整,官方政策的發佈可謂是“一波三折”。

5月22日淩晨,“武漢經開區”的微網志發佈消息稱,其從武漢經開區住建局獲悉,自5月22日起,武漢經開區的沌陽、沌口、軍山新城區域從原限購區域調整為不限購區域,自此武漢經開區全面取消住房限購政策。但不久後該條微網志被刪除,幾小時後又重新發佈,內容不變。

當天,湖北省人民政府官方公眾號“湖北發佈”在留言板中回復了關於經開區是否取消限購的疑問,其稱,“(經開區取消限購的政策)沒有變,武漢四大遠城區都取消了。”同時,“湖北發佈”還在其官方抖音賬號上發佈短視頻,內容顯示武漢四大遠城區(東西湖區、江夏區、黃陂區、經開區)全面取消限購政策。

但5月23日新京報記者再次查詢“湖北發佈”在這兩個平臺上關於“調整限購區域”的內容時發現,有關表述均已被刪除;僅微網志賬號“武漢經開區”的內容保留。為驗證上述四個遠城區是否確實取消限購,記者進入“武漢住保房管”微信公眾號查詢購房資格發現,該四個區域已不在意向購房區域的選項中,也就意味著在四個區域內購房無需購房資格證明。

相比此前南京全面取消二手房限購新政的“一日遊”,此次武漢發佈的新政雖然已確認實行,但發佈又撤回的動作,引起不少議論。對此,嚴躍進建議,後續類似政策的發佈需要建立統一口徑、統一渠道等模式,既要防範政策效應被誇大,也要積極促進政策更好落地。

回顧:

此前調控政策逐年加碼,限購範圍不斷擴大

在本次樓市“鬆綁”潮來臨前,武漢市整體實行的是2016年發佈的限購政策,然後逐步根據當地情況和市場形勢進行調整。

2016年11月15日,武漢市住房保障和房屋管理局發佈《市人民政府辦公廳關於進一步促進我市房地産市場持續平穩健康發展的意見》(簡稱“《意見》”)。該《意見》成為以後制定限購政策的指導性文件。

根據《意見》,武漢市住房限購限貸範圍為江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山區及武漢東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區(不含漢南區)、東湖生態旅遊風景區等區域。武漢市戶籍居民家庭在上述區域購買首套住房(含新建商品住房和二手住房)申請商業性個人住房貸款的,最低首付款比例為30%;在本市擁有1套住房,最低首付款為50%。

同時,對於非武漢市戶籍居民家庭在上述區域購買首套住房的,《意見》規定,應當提供自購房之日前2年(含2年)連續在本市繳納社會保險或個人所得稅證明,對補繳的不予認定。而對於武漢市戶籍人士,若在本市擁有2套及以上住房的,則暫停在上述區域向其出售住房。

一個多月後,同年的12月21日,武漢市住房保障和房屋管理局發佈《武漢市房管局關於擴大住房限購範圍的通知》稱,決定擴大武漢市住房限購區域,除了上述所提及的區域,新增東西湖區、江夏區、黃陂區的部分區域。

2017年,武漢市樓市調控再次加碼,擴大限購範圍。該年的8月28日,武漢市人民政府辦公廳發佈《市人民政府關於加強長江新城規劃區域管控工作的通告》,對於長江新城近期起步區加大房地産市場監管力度,嚴格控制不動産變更登記,將該區域納入住房限購範圍;同時實行存量房限售政策,自通告發佈之日起,取得《不動産權證書》或者《房屋所有權證》未滿3年的房屋,不得上市交易。該通告一年有效期滿後又延長,直至2019年12月30日,武漢市人民政府發佈《市人民政府關於加強長江新城規劃區域管理的通告》,明確長江新城起步區內嚴格執行國家房地産調控政策和武漢市中心城區住房限購政策相關規定。

影響:

樓市下行壓力較大,新政能否扭轉頹勢?

事實上,此次新政出臺的背後,是在從嚴調控、疫情反覆等因素長期影響下,武漢樓市“退燒”明顯。據武漢市住房保障和房屋管理局披露,今年前4個月,武漢市房地産市場整體呈現供應端低位運作、需求端消費不振的態勢。

具體來看,1-4月,武漢市新建商品房批准預售36832套,批准預售面積453.93萬平方米,同比減少51.55%;其中,新建商品住房批准預售29233套,批准預售面積328.94萬平方米,同比減少58.37%。

在網簽數據方面,1-4月,武漢市新建商品房網簽銷售47607套,網簽銷售面積519.36萬平方米,同比減少39.78%;其中,新建商品住房網簽銷售36639套,網簽銷售面積404.48萬平方米,同比減少47.26%。

中指研究院華中分析師李國政指出,截至4月底,武漢市住房去化週期達到12.9個月,其中新城區平均達17.4個月,市場壓力不斷顯現,“出臺所有紓困措施,符合發展需要,也在市場預料之中。” 

“武漢樓市新政點面結合,精準施策。”李國政對於此次武漢出臺的樓市“鬆綁”措施評價道。他表示,本次措施滿足了親屬投靠、多孩家庭、非本地戶籍等自住需求,同時,也有定向放鬆限購,加上房貸利率的下調,形成組合拳效應,有利於促進需求釋放,激活市場成交,加快樓市去庫存,穩定市場發展和未來預期。

在李國政看來,總體上,由於疫情的不確定性,目前單一手段無法根本扭轉市場發展和預期,因此,按照“房住不炒”和循序漸進原則,視市場發展實際,不排除後續還會有系列優化措施推出。

與此同時,廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示,對於利好政策的疊加,需要注意後期可能會推動房價大幅度上漲,“一定要堅持房住不炒的底線,逐步地推進政策的鬆綁,不能一下子把這個‘彈藥’都打光了。下半年若疫情完全得到控制,屆時所有政策形成疊加的話,就可能會導致房價的上漲。所以對於各城市來説,更應該加強調控政策的指導。”

(責任編輯:孫悅)
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