杭州、蘇州、南京都松了,長三角城市上演樓市鬆綁“大比拼”

來源:新京報 2022-05-21 16:17:01

縱觀長三角區域這一輪樓市政策調整,不同層級城市政策尺度不同,有的城市直接取消限購,有的城市則是放寬限購、限售政策,整體特徵是因城施策。

近日,熱點城市杭州加入調控鬆綁的大軍中來,信號意義十足。截至目前,位於長三角地區的上海、蘇州、南京、無錫、揚州、合肥、常州、杭州等城市相繼不同程度地調整購房政策,包括鬆綁限購及限售、增加多孩家庭購房套數、降低增值稅免征年限、提高公積金貸款額度……尤其是在首套房房貸利率上,無錫、蘇州等地的利率已經降至4.4%-4.6%。

基於良好的産業基礎和經濟實力,長三角地區的房地産市場相較于其他城市群更為成熟、活躍,一直是我國房地産市場走向的風向標。此輪房地産政策調整中,長三角城市群走在前列,各大城市上演“大比拼”。

在業內人士看來,熱點區域的熱點城市放鬆政策,無疑具有信號意義,其他城市會快速跟進。此輪政策調整對恢復市場信心有積極作用,但政策效果顯現還需要時間。

截至目前,長三角地區的上海、蘇州、南京、無錫、杭州等城市均調整了購房政策。

長三角多城出手“穩樓市”

作為新一線城市,長三角熱點城市杭州的穩樓市政策影響較大。

5月17日,杭州發佈《關於進一步促進房地産市場平穩健康發展的通知》,政策的主要亮點是放寬限購、降低增值稅免征年限、增加三孩家庭購房套數等。

具體來看,在杭州限購範圍內購買二手住房,對於落戶杭州市未滿5年的戶籍家庭,取消了原“在購房之日前2年起已在杭州市限購範圍內連續繳納城鎮社保滿24個月”的規定;對於非杭州市戶籍家庭,“連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿48個月”調整為“在購房之日前1年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿12個月”。同時,在限購範圍內,個人轉讓家庭唯一住房的,增值稅徵免年限由5年調整到2年。此外,對於符合條件的三孩家庭,在杭州市限購範圍內限購的住房套數增加1套。

中原地産首席分析師張大偉表示,嚴格來説,杭州的政策力度並不大,但其作為當下樓市最熱點區域龍頭代表,開始穩市了,這代表著本輪樓市的救市穩市將全面升級。

如果説杭州的樓市新政代表了新一輪升級,那麼此輪長三角地區各大城市政策的鬆綁不僅走在全國前列,還呈現調控城市數量多、次數多、因城施策等特徵,政策內容不僅涉及鬆綁限購、限售等需求層面,還包括增加多孩家庭購房套數、降低增值稅免征年限、提高公積金貸款額度等。

早在4月初,浙江省衢州市發佈新政,非本市戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業,視同本市戶籍家庭執行相關購房政策;新出讓地塊新建商品住房、已出讓地塊中尚未網簽的144平方米及以上新建商品住房不限售。這是全國第一個同時明確取消限購、鬆綁限售的城市。

此後,蘇州政策調整撕開了長三角地區熱點樓市城市調控的口子。4月11日,蘇州二手房限售時間由5年改為3年。10天后,蘇州住房公積金政策調整(不包括工業園區),對首次辦理公積金貸款的,個人貸款額度上限由45萬元提高到60萬元,家庭由70萬元提高到90萬元。此後的5月9日,蘇州限售鬆綁擴圍至新房,即日起,該城市新房限制轉讓時間由3年調整為2年。與此同時,蘇州鬆綁限購政策,非蘇州市戶籍居民家庭三年內累計24個月社保改為連續6個月社保,非限購區域房産不再計入家庭限購套數。

作為樓市熱點城市,在短短一個月內,蘇州房地産政策調整三次,且尺度逐漸放開,可謂是此輪樓市政策調整的典型。

杭州、蘇州之外,還有南京。雖然並未公開發文,但是經過核實,該城市部分地區已經放鬆限購,具體為外地戶籍家庭在六合區、溧水區申請購房的條件有所放鬆,非南京市戶籍家庭可憑證件開具六合區購房證明;外地戶籍居民無需提交社保或個稅證明,即可在溧水區購買一套商品房

此外,無錫降低了增值稅免征年限,個人住房轉讓增值稅免征年限由5年調整為2年。揚州降低了限售年限、放鬆了限購,具體為大專及以上人才和生育二孩及以上家庭在市區購房的,可不適用現行限購政策,在市區範圍內戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上、非市區範圍內戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上的,自網簽備案之日起滿3年可上市交易。常州降低了限售年限,商品住房自取得不動産權證後滿2年可上市交易,這意味著常州將商品住房的限售年限由4年縮短至2年。

首套房貸利率低至4.4%

熱點區域的熱點城市鬆綁限購、限售等房地産政策,無疑引爆網路。

相比于行政調控政策的寬鬆,長三角部分城市在影響購房者實際購房成本的利率方面,也在逐漸探底。

5月15日,央行聯合銀保監會發佈重磅政策,對於貸款購買普通自住房的居民家庭,降低首套住房商業性個人住房貸款利率下限,調整為不低於相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點。這也就意味著,首套房LPR最低將為4.4%。

隨後,蘇州、無錫跟進利率調整。據了解,蘇州部分銀行首套房貸利率由4.6%降至4.4%,二套房仍執行5.2%;無錫同樣如此,部分銀行首套房開始執行4.4%的利率水準,二套房利率不變。

事實上,在央行新政前,蘇州、無錫首套房貸主流利率水準已經降至4.6%左右,在二線城市中幾乎為最低,而全國其他二線城市首套房貸利率水準多在4.8%、4.9%左右,甚至超過了5%。

蘇州一位房産仲介人士表示,蘇州首套房貸利率最高時曾超過6%,今年2月份還在5.1%左右,2月底開始下調,目前主流利率在4.6%左右,不過,在5月18日已經有銀行收到調整的通知,首套房貸利率降至4.4%,“資料審核可能會很嚴格,也就是説銀行挑客戶,但我相信4.4%的利率應該會成為一個趨勢。”

“因城施策”加速落地

縱觀長三角區域這一輪樓市政策調整,不同層級城市政策尺度不同,有的城市直接取消限購,有的城市則是放寬限購、限售政策。因城施策下,不同城市運用不同的政策工具,這主要是基於當地房地産現狀作出的選擇。

中指研究院浙江分院常務副總高院生分析稱,“長三角區域此輪政策調整,整體的特徵還是因城施策,像衢州房地産市場下行壓力較大,直接取消了限購和限售,力度非常大。而杭州這次的政策重點,則是針對二手房的庫存壓力和二手房整體市場目前比較低迷的狀況。”

58安居客房産研究院分院院長張波表示,杭州、南京、蘇州等熱點二線城市,均採用了有限度的“鬆綁”,有的選擇週邊區域放鬆限購,有的選擇降低限購年限的門檻,都是根據城市基本面做出的選擇。而且,從全國其他城市來看,放鬆的節奏有所不同,但有關限購的放鬆都會採取類似的策略。

此外,增加多孩家庭購房套數也是此輪長三角地區城市調控的一個新特徵。高院生認為,像蘇州、揚州、無錫、杭州,都圍繞著多孩家庭出臺了一些傾斜的政策,這些未來可能也會有更多的城市跟進。

市場信心何時恢復?

雖然在全國範圍內,長三角房地産市場情況相對較好,但是在這一輪市場調整週期中,也出現下滑。“該區域政策調整的一個背景是,今年1-4月,長三角多個城市商品住宅的成交規模同比下降幅度都在四成以上,整體市場仍未完全企穩。”高院生表示,另一個背景是土地市場的低迷,除了杭州、合肥、無錫略好以外,其他城市諸如南京、蘇州、寧波等的土拍都沒有達到預期,所以,調控政策的放鬆能夠對當前房地産市場的穩定起到一定作用。

因此,此輪政策的鬆綁,疊加各地銀行的“降息”,市場信心以及市場成交是否能夠恢復?何時恢復?

高院生表示,政策鬆綁對於恢復市場信心肯定有積極作用,但政策效果顯現還需要時間,政策的放鬆是第一步,整體的經濟環境、疫情影響等因素,也會使得政策效果顯現的週期比較長。另外,樓市政策的放鬆是一個循序漸進的過程,不能一蹴而就,接下來根據市場的反饋可能會有進一步政策推出。

“熱點二線城市正處於恢復之中,政策效力在更多城市正不斷釋放,但市場信心面的全面提升預計要在6月之後。”在張波看來,從成交量來看,目前長三角城市市場還未恢復到去年同期水準,部分城市的房價依然處於下行或底部盤整階段,但預計長三角市場信心恢復在全國各城市群居前,市場面整體復蘇的節奏亦會領先,並可帶動其他四大城市群房地産市場進一步復蘇。

(責任編輯:孫悅)
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