時隔四個月，LPR終於再度等來了下調。而這次，更算是給房地産“開了小灶”。中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈的最新貸款市場報價利率(LPR)顯示：1年期LPR為3.7%，保持不變；5年期以上LPR則降15個基點，至4.45%。

時隔4月再度下調，有兩大特點

“LPR結束了連續4個月的‘按兵不動’，而且5年期以上LPR以15個基點的較大步長下降，實際作用和信號意義都十分重要。”招聯金融首席研究員董希淼表示。

具體看來，本次LPR的下行出現了兩個新特點。

首先，在與之“掛鉤”的中期借貸便利(MLF)利率近期維持不變的情況下下調。

　　“LPR由兩部分組成，即公開市場操作利率與加點，其中公開市場操作利率主要指中期借貸便利(MLF)利率。”董希淼解釋稱，一般而言，MLF如果未變，LPR難以變動。

本月15日，央行開展1000億元1年期MLF操作，操作利率為2.85%，與上月持平。董希淼指出，在本月MLF操作利率未變的情況下，本月5年期以上LPR大幅下降，為2019年LPR新機制以來第一次。

其次，便是只有5年期以上品種單獨下行。

“這是自從LPR報價形成機制改革以來，首次出現1年期LPR不降、5年期LPR下降，而且5年期LPR創下最大降幅。”中國民生銀行首席研究員溫彬指出，這種結構性降息體現了在當前穩增長的關鍵時期，金融加大力度為實體經濟紓困，提振有效需求，穩定經濟增速。

為何獨降5年期以上LPR，還這麼大幅度？

雖説本月LPR下降符合市場預期，15個基點的歷史最大降幅還是超出了不少人的預料。但從4月起央行推動降低銀行負債端成本的諸多新舉措中，也可窺見一二。

董希淼表示，首先是在4月25日，央行實施全面降準，為銀行提供了長期的低成本資金並降低了資金成本；其次是央行加強存款市場監管，如建立存款利率市場化調整機制，降低存款成本。這都在一定程度上地降低了銀行資金成本，使得銀行有空間減少加點。

上述政策帶來的效果也是立竿見影。新機制建立後，工農中建交郵儲等國有銀行和大部分股份制銀行均已于4月下旬下調了其1年期以上期限定期存款和大額存單利率，部分地方法人機構也相應作出下調。　當然，在經濟下行壓力加大、有效信貸需求不足的情況下，商業銀行主觀上也有意願壓縮加點空間、降低LPR，推動貸款利率下行，以此減輕企業和居民融資成本，穩定市場信心和預期，激發企業投資需求和居民消費需求。

“1年期LPR並未下降，主要因為去年底對實體紓困力度很大，此前1年期LPR 2個月下降，降幅達15個基點；且資金接濟頻繁，國債利率、拆借利率已經大幅下降。但從4月份數據看，樓市下行非常明顯，甚至進入了信心不斷下滑導向下的下跌迴圈，迫切需要對其‘定向降息’。” 廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

“在1年期LPR不變保持的情況下，5年期以上LPR大幅降低，體現了銀行主動讓利，降低實體經濟中長期融資成本，支援中長期信貸增長。”溫彬表示。

“總體來看，本月LPR變動體現了貨幣政策進一步加大力度支援穩增長，對降低實體經濟融資成本，提振國內投資、消費需求，將發揮積極作用。”溫彬預計，下一階段，貨幣政策將繼續發揮總量和結構雙重功能，加大力度為困難行業、企業和人群紓困，促進經濟加快企穩回升，運作在合理區間。

房貸利息再降，百萬房貸月供少89元

當然，此次LPR變動，獲益頗大的便是背負著房貸的人。

5月15日，央行公佈首套房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點後，易居研究院智庫中心19日發佈的報告指出，目前已有包括廣州、深圳、天津、濟南、青島、鄭州、蘇州、昆明等20個城市首套房最低利率降至最低限4.4%。

相比于15日政策針對的是購買首套房，本次5年期LPR的變動則是“普天同慶”，所有房貸購房者都可以享受到15個基點的優惠。

按貸款金額100萬、期限30年、等額本息還款計算，5年期以上LPR從此前的4.6%降低15個基點，平均每月可再減少月供89元左右，需償還的利息總額凈減少3萬多。更直接地説，部分城市購房者100萬30年月供有望首次低於5000元。

當然，對於即將購買首套剛需房的房貸申請人來説，不排除下一步首套房利率會在4.4%的基礎上進一步下調。若是疊加5年期以上LPR下調15個基點和銀行下調20個基點的雙重因素，實際房貸利率就可以變為4.25%，以房貸利率從4.6%下調至4.25%計算，月供額將大幅減少207元。

“但在實際過程中，存量房貸用戶的利息調整或者説已經在還貸的購房者，要等到明年元旦後才可以進行下調利息。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒，而近期新購房的家庭，利率最低將可以做到4.25%。就近期銀行的動作看，一般都會把4.4%的利率作為近期下調的目標值。

“樓市政策利空出盡，市場逐漸企穩。”中原地産首席分析師張大偉認為，對於購房者來説，房住不炒依然是政策方向，但部分城市特別是一二線城市逐漸見底，市場快速企穩將是趨勢。

“隨著經濟社會迴圈步入正軌，所有政策開始見效，包括疫情紓困、各地激勵樓市，央行降息等，其疊加效應將在下半年全面顯現。”李宇嘉也預計，房價和銷售的底部已經開始顯現，下半年將全面回升。