諸葛找房:時隔5天20城跟進下調房貸利率 樓市有望加速回穩

來源:中國網地産 2022-05-20 19:30:59

近期,央行、銀保監發佈差別化住房信貸政策,首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點,按照4月LPR核算即降至4.4%;此項政策一齣,引起廣泛的市場影響,有個別地區銀行已落地執行下限利率;時隔5天,5年期LPR下調15個BP至4.45%,疊加此前的政策,也就意味著各地的最低利率可達到4.25%,對於購房者和整個房地産市場而言意義深遠,對提振市場信心、助力樓市回溫有著重要作用。

一、 政策核心:5年期LPR下調15BP,各地最低利率下限刷新至4.25%

5月15日,央行、銀保監發佈支援各地從當地實際出發完善房地産政策,支援剛性和改善性住房需求,促進房地産市場平穩健康發展,差別化住房信貸政策,其中主要內容包括:其一,對於貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點;其二,按照“因城施策”的原則,指導各省級市場利率定價自律機制,根據轄區內各城市房地産市場形勢變化及城市政府調控要求,自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。此項政策一齣,引起廣泛的市場反應,多城下調首套房房貸利率至4.4%。

今日(5月20日),5月LPR數據發佈,1年期LPR維持不變,5年期LPR下調15個BP至4.45%。疊加此前的政策,本次央行報價利率再次下降15個基點,也就意味著各地的最低利率可達到4.25%。這是中央繼5月15日再次出臺的實質性利好政策,表明中央對房地産市場的支援落到實處,且支援力度較大,本次5年期LPR創歷史最大降幅,同時也創LPR實行以來的新低,可以看出目前中央對於穩經濟穩樓市的決心。

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在5月15日央行公佈各地差別化信貸政策之後,據諸葛找房數據研究中心不完全統計,已有20個城市首套房最低房貸利率降至4.4%,其中不乏一些一線和熱點二線城市,如廣州、天津、蘇州、濟南、重慶、瀋陽、昆明等。LPR下調疊加央行差別化的信貸政策,對市場的回穩有著重要的作用,當前房地産市場需求端動力不足的一個重要原因在於市場信心不足,央行多次實質性的支援,對提振購房者的市場信心起到很好的支撐,在中央信貸寬鬆的支援下,市場修復的速度會加快,預計疫情好轉後積累的需求將會逐步釋放,下半年房地産市場銷售有望加速回升。

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二、 特徵分析:市場下行壓力大的二線城市成主力軍,政策仍處於逐步推行期

(一)城市分佈:各等級均有分佈,二線省會城市佔比不俗

從本次房貸利率下調的城市來看,各等級城市均有分佈,包括一線城市1個,二線城市13個,三四線城市6個。其中,二線省會城市頻頻出現,如昆明、鄭州、濟南、長春、石家莊、瀋陽等,這些省會城市一般具有庫存量大、市場去化慢等特徵,並且在前期基本上已經出臺了多輪密集的鬆綁樓市政策。如昆明自年初以來接連出臺了購房補貼、下調房貸利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度等多項鬆綁政策,鄭州出臺了購房補貼、放鬆限購限貸等,但是從反響來看,政策效應未達預期,在這樣的環境下,為了對抗市場下行壓力,就更加需要寬鬆信貸政策的加持,率先下調房貸利率至4.4%,形成中央和地方的合力,對於助力去庫存、穩樓市意義重大。

另外,從實施4.4%首套房利率的城市來看,此前多實施的主流利率水準在5%以下,而像是北京、上海等實施的主流首套房利率均在5%以上的高水準,一次性下調至4.4%的可能性不大。                                                                                                                                                                   

(二)銀行實施情況:尚未實現全面覆蓋,後續仍待官方細則出臺

從各地區銀行的施行情況來看,有以下幾個特點:其一,實行最低利率的城市多數尚未實現廣泛的覆蓋性,目前為止也僅僅是有部分銀行接收到口頭的非正式的通知,未有官方正式下文或者細則出臺,多數銀行正在處於推進利率調整流程的階段。當然也有少數城市出臺了官方文件,如阜陽于5月18日發佈《關於有效應對疫情促進房地産市場良性迴圈和健康發展的通知》,明確將首套住房貸款利率降至最低。

其二,對於施行的客戶資質以及樓盤等均有要求,尚未能實現全面覆蓋。可以看出的是,目前最低利率政策仍處於逐步推行階段,若要廣泛、規範的實行預計後續仍需要官方文件的指導和細則規定出臺。商業性個人住房貸款利率下限調整是個較為漫長的過程,從政策發佈到新利率落地是需要一定時間的,但毋庸置疑的是政策已傳遞出積極的市場信號,未來政策逐步細化規範化是大勢所趨。

其三,從銀行分佈來看,以前房貸利率調整多從一些中小型銀行率先行動,而本次調整多個城市中也出現了四大行的身影。凸顯了當前市場對於利率調整的迫切性和必要性,通過國有大行的帶動和示範作用來引導市場走勢。

(三)未來趨勢:房貸利率後續仍有下調空間,首套房降低空間明顯超過二套房

從當前來看,已經有部分城市的部分銀行施行了最低房貸利率4.4%,疊加今天出臺的5年期LPR下調至4.45%,可以預見接下來,房貸利率仍有進一步下調的空間,房貸的下限將可從當前的4.4%降低到4.25%。從城市來看,施行最低房貸利率的仍以部分樓市下行壓力大的二三線城市為主,需求旺盛的一二線城市施行的比較少。同時,實施的對象僅限于首套房,二套房仍按照原標準實行,預計5月的降息空間進一步擴大,且首套利率降低空間明顯超過二套房。


(責任編輯:李彤)
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