2022年5月20日, 由中國企業評價協會、清華大學房地産研究所、北京中指資訊技術研究院研究主辦，北京中指資訊技術研究院中國房地産TOP10研究組研究承辦的“2022中國房地産上市公司研究成果發佈會暨第二十屆産城融合投融資大會”在北京隆重召開。中指研究院針通過制定研究方法和指標體系，本著“客觀、公正、準確、全面”的原則，發掘優秀物業服務上市公司，探索不同市場環境下物業服務上市公司的價值增長方式，為投資者提供科學全面的投資參考依據。

一、資本市場估值整體回落，優質標的價值彰顯

截至2022年5月13日，物業服務行業共有59家主機板上市公司，其中香港55家，A股4家，另有6家已交表並在上市進程中，處於衝刺階段。

港股物業服務板塊總市值進入2021年之後維持高位，6月末突破萬億港元。但受外部環境、關聯房地産企業壓力傳導和前期市場高熱度引起的回調需求影響，隨後一路下降到4464.9億港元。市盈率也從年初的41.3倍，下降到13.0倍，但仍高於恒生指數9.1倍的整體水準。將港股物業服務板塊市場表現與歷史比較可以發現，其總市值與2020年8月相當，而市盈率回到2018年11月水準。

在這個過程中，依然有優秀公司經受住了資本市場考驗。高水準的企業經營和高品質的業績增長是優秀上市公司獲得資本市場關注的基石；穩定經營的關聯房地産企業是上市公司發展的有力保障；優秀上市公司通過發展多种經營業務，增強公司發展潛力。

二、經營規模與效率齊飛，財富創造後勁充足

規模之爭依然是主旋律。2021年末,物業服務上市公司在管面積均值1.1億平方米，同比增速44.3%，合約面積均值1.6億平方米，儲備面積同比增長24.0%。第三方拓展面積佔在管面積平均達到了57.1%，較2020年增加10.3個百分點。高速擴張的管理規模助力物業服務企業登陸資本市場，而物業服務企業融資又多用於市場收並購相關業務，以加快規模擴張，形成良性迴圈。2021年，物業服務上市公司營業收入均值為33.7億元，毛利潤均值9.1億元，凈利潤均值4.5億元，同比增速分別為49.0%、44.1%和50.1%。毛利率和凈利率均值分別為29.1%和13.2%，實現持續快速穩健發展。

上市公司收入主體仍然是基礎物業服務，多种經營日益成為拓展利潤空間的重要賽道。2021年上市公司基礎物業服務收入均值為21.8億元，同比增長37.0%，多种經營收入均值14.0億元，同比大幅增長55.5%。其中，社區增值服務實現了跨越式增長，主要集中在社區生活服務、房産經紀、社區零售、家裝服務等領域。從服務空間延伸角度，上市公司則走出社區，走進城市廣闊空間。

財富創造規模和效率水準優異，超過市場整體水準。2021年，上市公司息稅前利潤達到5.4億元，較上年度增長47.1%；投入資本回報率為20.0%，但仍保持著高於15%的優異水準，並且顯著高於香港市場平均水準。

三、行業發展基礎紮實，創新業務有望突破，資本市場期待價值回歸

行業發展基本面未動搖。從各項經營指標可以看出，物業服務上市公司已具備雄厚的發展基礎，還在平臺經濟、非住宅和城市服務等業務領域具備廣闊空間，有望引領行業突破發展邊界。與此同時，物業管理行業已經成為全社會重要的民生行業，關係到人民群眾美好生活願望的實現，行業價值達到了新高度。

資本市場表現背離板塊基本面，蘊含價值向上回歸動因。當前物業服務板塊市盈率與2018年11月水準相當，但經營業績已遠超當初水準。資本市場當前的過度反應孕育著未來價值向上回歸的動因，隨著外部環境逐漸好轉，物業服務板塊也有望進入估值修復週期。