2022年5月20日，由中國企業評價協會、清華大學房地産研究所、北京中指資訊技術研究院主辦，北京中指資訊技術研究院中國房地産TOP10研究組承辦的“2022中國房地産上市公司研究成果發佈會暨第二十屆産城融合投融資大會”隆重召開。中國房地産TOP10研究組自2003年開展中國房地産上市公司TOP10研究以來，已連續進行了二十年。研究組緊隨資本市場發展節奏，深入研究房地産開發上市公司經營規律，為促進行業良性運作、企業快速成長髮揮了重要作用，相關研究成果引起了社會各界特別是機構投資者的廣泛關注，並成為投資者評判上市公司綜合實力、發掘證券市場投資機會的重要標準。

2021年，作為“十四五”開局之年，是資本市場深化改革的關鍵一年。資本市場以“監管升級、脫虛入實”為主基調，夯實基礎性制度，建立和完善多層次資本市場體系，全面深化資本市場改革向縱深推進，為房地産上市公司實現可持續發展提供良好的外部條件。同時房地産市場在嚴監管和疫情衝擊下步入深度調整週期，行業進入縮表出清階段。在此背景下，優秀公司精準把握資本市場改革機遇，踏準市場節奏，焦市場主流需求，強調財務安全與經營穩健，注重精細化管理和運營，追求效益的提升和高品質發展，彰顯出高投資潛力。當前和今後一個時期，房地産行業機遇與挑戰將有新的發展變化，房地産上市公司應堅持穩中求進工作總基調，順應政策及行業趨勢，積極探索新的發展模式，推動公司實現高品質發展。

穩健優先，不同所有制企業總資産表現分化：2021年，房地産上市公司總資産規模增速進一步放緩。其中，滬深上市公司總資産均值為2067.6億元，增速均值為6.8%，較上年回落6.7個百分點。在港上市房地産公司總資産均值為2470.2億元，同比增長均值為10.5%，較上年回落11.8個百分點。滬深及在港上市房地産公司總資産增速創近年新低。隨著行業分化的進一步加劇，前期保持高速發展的民企在放慢腳步，央企、地方國企則體現出了較強的持續經營能力，在逆週期階段依然穩步前行。

高地價和限房價雙重擠壓，盈利規模和能力顯著下行：2021年，滬深上市房地産公司營收增速與上年持平，而在港上市房地産公司營收增速略有提升，但凈利潤增速創新低，增收少增利現象加劇。其中，滬深、在港上市房地産公司營業收入均值分別為316.6億元、462.7億元，同比分別增長15.5%、17.7%，增速較上年增加0、2.0個百分點，凈利潤均值分別為17.3億元、43.4億元，同比分別下降41.6%、18.0%，同比增速較上年減少38.2、19.2個百分點。隨著商品房銷售增速下行和新冠疫情持續，前期高地價、限房價等多重因素導致房企盈利能力持續下行。

行業均值全部達標，現金流呈凈流出：2021年銷售額增長促進了剔除預收賬款的資産負債率的下調，滬深及在港上市房地産公司的指標均值分別為64.4%、69.5%，較上年分別下降0.2、2.0個百分點，均值全部合規。2021年上市房企一方面縮減債務規模，另一方面加大股東投入，補充公司凈資産，有效降低了杠桿水準。滬深及在港上市房地産公司凈負債率均值分別為76.5%、64.7%，同比分別下降4.6、0.3個百分點。2021年滬深及在港上市房地産公司的現金短債比均值分別為1.24、1.32，為短期債務提供了有力保障。受銷售增速放緩、融資環境持續收緊等因素影響，滬深及在港上市房地産公司現金流呈凈流出狀態，均值分別為-21.5億元、-14億元。

每股收益水準回落，優秀企業保持穩健分紅：2021年，受新冠疫情和房地産市場下行影響，房地産上市公司盈利能力顯著下降，股東收益水準持續回落。具體來看，滬深上市房地産公司每股收益均值為0.31元，較上年下降45.2%；在港上市房地産公司均值則為0.68元，同比下降26.9%。

市場進入下行週期，行業整體市值持續下降：2021年伴隨著國家宏觀經濟下行壓力加大，房地産市場在密集調控新冠疫情影響下逐漸降溫，疊加個別企業流動性風險爆發，投資者對房地産板塊風險預期增加，房地産上市公司市值呈現下跌態勢。滬深上市房地産公司市值均值為169.9億，同比下降10.8%；在港上市房地産公司市值均值為193.6億，同比下降32.9%。

優秀企業估值仍有提升空間，關注具有融資優勢、經營能力強的企業：2021年，資本市場前高後低，三季度以後，受疫情反覆、經濟下行壓力加大等因素影響，資本市場整體震蕩走弱。房地産板塊表現整體來看，房地産板塊抗跌性不如大盤。但其中具有融資優勢的經營穩健的龍頭企業、國央企和區域龍頭企業、在多個賽道具有較強競爭力的企業值得投資者關注。