5年期以上貸款市場報價利率（LPR）在連續三個月不變後迎來下調。

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2022年5月20日貸款市場報價利率（LPR）：1年期貸款市場報價利率（LPR）為3.7%，與上月持平，5年期以上LPR為4.45%，較上月的4.6%大幅下調15個基點。

（圖片來源 澎湃新聞）

可以看到的是，5年期以上LPR自2020年4月宣佈下調10個基點後至2021年12月期間一直按兵不動，僅在今年1月下調了5個基點。本次5年期以上LPR創LPR實行以來最大降幅，同時也創LPR實行以來的新低。

對房地産市場而言，更能反映按揭貸款利率走向的即是5年期以上LPR。作為房貸報價的參考基準，5年期以上LPR的調整影響到購房者的房貸，即如果LPR下行意味著月供額度降低，也就是購房成本有所降低。

按照規定，新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按5月20日5年期以上LPR為4.45%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按5月20日5年期以上LPR計算為5.05%）。

首套房房貸利率最低下限已至4.25%

此次，5年期以上LPR下調15個基點，在業內看來“遠超預期”。

“新一期貸款利率報價機制出爐，5年期以上LPR從4.60%降至4.45%，大幅下降了15個基點，超出市場預期的4.55％的水準，2020年疫情後，最多也就10個點的下降。”廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉説。

貝殼研究院市場分析師劉麗傑表示，5月5年期以上LPR超預期下降15個基點，是貨幣政策對房地産市場的精準扶持，代表決策層對穩房地産的實質態度和決心，這將大大提振市場信心。

以100萬元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在利率調整前，首套個人住房LPR為4.6%，此時月供額為5126.44元。而此次利率調整後，5年期以上LPR為4.45%，此時月供額為5037.19元。以此計算，月供額減少了約89.25元，貸款總利息減少約3.21萬元。

今年5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發佈《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》中還提及，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

這也意味著，各地首套房的最低貸款利率可達到4.25%。

58安居客房産研究院分院院長張波表示，5年期以上LPR對於居民購房貸款影響很大，此前首套房利率下降到4.4%，加之本輪15個基點下調，首套房房貸利率已低至4.25%。本輪已經是近十年來的利率水準低點，可以看出中央從金融層面拉動居民購房信心的力度明顯增強。

下半年房地産市場銷售有望逐步恢復

根據貝殼研究院發佈重點城市主流房貸利率數據，2022年5月貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.91%，二套利率為5.32%，分別較上月回落26個、13個基點，再創2019年以來新低；本月平均放款週期為29天，與上月持平。不過，自5月15日央行公佈首套利率下限降低後，截至5月18日已有天津、青島、濟南、鄭州、臨沂、綿陽等11城執行的主流首套房貸利率降至4.4%，加大對首套住房的支援。

劉麗傑亦提到，本次5年期以上LPR下降至4.45%，首套房貸利率下限將調整為4.25%，二套房貸利率下限降為5.05%，後期銀行對於首套、二套房貸均有更大的降息空間，用於支援住房需求，進一步帶動市場交易增長，加快市場修復。穩地産將在穩增長中發揮更積極更重要的作用。

在中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜看來，後續各地普宅認定標準、認房認貸標準等配套政策有望進一步優化。此前首套房房貸利率下限的調整只針對購買普通住宅的購房者，未來預計將有更多城市調整普宅的認定標準、優化認房認貸標準等配套政策，多個政策疊加有利於放大本次樓市降息的效果，促進剛性和改善性住房需求釋放。

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認為，LPR下調疊加央行差別化的信貸政策，對市場的回穩有著重要的作用，當前房地産市場需求端市場動力不足一個重要原因在於市場信心不足，央行多次實質性的支援，對提振購房者的市場信心起到很好的支撐，在中央信貸寬鬆的支援下，市場回穩的速度會加快，預計疫情好轉後積累的需求將會逐步釋放，下半年房地産市場銷售逐步恢復。

李宇嘉提到，一般來講，降息是提振資産價格、市場預期最重要的工具。目前看，按揭進入了新一輪降息週期。隨著疫情緩解，6月份，經濟社會迴圈步入正軌，所有政策開始見效，包括疫情紓困、各地激勵樓市，央行降息等等，其疊加效應將在下半年全面顯現。房價和銷售的底部已經開始顯現，下半年將全面回升。但同時，要注意政策疊加形成共振和滯後效應，導致新一輪房價上漲。特別是，供地、開工連續數月下滑，未來若供給端上不來，而需求端已經比較熱了，資金面好轉，房價快速反彈，這是需要防範的。