年報解讀丨偏安杭州 濱江集團現發展隱憂

來源:中國網地産 2022-05-19 17:17:50

4月29日晚間,濱江集團發佈2021年年度報告。報告顯示,濱江集團銷售額、營收、歸母凈利潤實現三連升,新增土儲貨值權益比例增多,“三道紅線”指標持續保持“綠檔”,融資成本創下五年新低。

重金買地、亮眼的年度業績,在行業一片哀鴻的當下,濱江集團儼然活成了“別人家的孩子”,但毛利率下降,偏居杭州也為其埋下了隱憂。

三城營收下降

數據顯示,2021年濱江集團實現銷售額達1691億元,同比增長24%;實現營業收入為379.76億元,同比增長32.80%;實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為30.27億元,同比增長30.06%;歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為29.87億元,同比增長40.40%。

中指研究院分析指出, 2021年1000-3000億陣營房地産企業累計銷售額平均增速僅為0.8%。從目標完成率來看,行業平均完成率為91.3%,2021年濱江集團的年度銷售目標為1500億,實現目標完成率達到112.8%,成為業內少數完成年度目標的企業之一。

具體分行業來看,房地産業實現營收374.90億元,佔營收98.72%,同比增加31.57%;酒店業實現營收1.51億元,佔營收0.40%,同比增加55.69%;其他業務實現營收3.58億元,佔營收0.88%,同比大增5400.89%。

什麼業務能實現千倍的增長,或許可以從其投資收益中窺見,報告顯示,非主營業務中的投資收益為3.56億元,與其他業務營收數據基本吻合,濱江集團對此進一步解釋稱主要係權益法核算的長期股權投資收益、金融工具在持有期間的投資收益、理財産品收益。

此外,在營收區域方面,排在營收前五位城市均屬浙江省,其中,杭州以225.52億元穩居營收榜首,佔總營收59.38%,同比增加106.28%,毛利率為20.72%;其次溫州實現營業收入45.91億元,佔總營收12.09%;排在第三位的為湖州,佔總營收6.29%,同比增加29.02%。

2021年,在濱江集團十二個營收城市中,金華、嘉興、上海三個城市營收下降,分別下降76.67%、71.38%和98.62%。

毛利率之殤

近幾年,從房企“遷都”上海潮到重倉加碼長三角,不難看出,長三角之於房企的重要性,生於斯長于斯的濱江集團如今的輝煌,也確實印證了長三角區域的先天優勢和自帶“明星”光環。

數據顯示,濱江集團新增土地儲備項目38個,其中在浙江省的8個地級市共獲取35個項目。累計新增土地面積200.29萬平方米,新增土儲計容建築面積469.4萬平方米,其中,杭州佔60%,浙江省內非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、台州等經濟基礎紮實的二三線城市佔比25%,浙江省外佔比15%。

年報中,濱江集團也表示,繼續保持三省一市,即浙江省、江蘇省、廣東省和上海市的區域發展戰略。投資比例上,杭州50%,浙江省內杭州外40%,浙江省外10%。

杭州是濱江集團佈局長三角的重中之重。從近期杭州土拍,濱江集團一戰成名的盛況中也可以看出,濱江對於杭州的勢在必得,行業間甚至久久回蕩著“濱江殺瘋了”的感慨。

在5月16日舉行的2021年線上業績説明會上,董事長戚金興一改去年“努力實現1%-2%利潤”的慘澹説辭,頗有信心的表示在杭州第一輪集中拍地中,濱江競得 11 塊地,根據投資部的測算,收益率高低不同,平均8%左右。

根據年報杭州毛利率同比降低3.65%,可見,杭州市場總有天花板,過度倚重杭州的濱江集團難以實現業績的持續增長,

毛利率的連續下降也是一個佐證。數據顯示,2018年-2021年,濱江集團毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%、24.83%。

2022年一季度的數據也顯示了濱江業績的下行趨勢,數據顯示,一季度,濱江集團實現銷售額253.1億元,同比下降47.22%;營業總收入61.83億元,同比下降16.8%;歸母凈利潤2.28億元,同比下降42.7%。

不難看出,杭州的地理位置和市場環境給了濱江集團大刀闊斧的底氣,但隨著市場的飽和,偏安杭州的濱江難以實現可持續增長。

失之權益 收之權益

在看似一片向好的成績單中,濱江集團的權益佔比一直飽受詬病。

梳理近幾年財報發現,2018年濱江集團少數股東權益佔比幅度開始增大。2017年到2021年,濱江集團少數股東權益分別為20.82億、40.53億、58.45億、96.76億和168.1億元。2018年-2021年,少數股東權益佔比分別為26.56%、26.08%、34.51%和44.96%。

在2022年主要計劃竣工交付的35個項目中,只有8個項目權益佔比為100%,最低的權益佔比為10%。

2019年,濱江集團銷售額首次進入千億,權益佔比卻不到40%,不足430億元。

在利潤方面,2018年和2019年,少數股東損益一度超過歸母凈利潤,2020年開始,這一情況才有所好轉。

“濱江集團將繼續維持三省一市的開發區域佈局,主要集中于長三角珠三角。自持比例隨著拍地規則的變化將逐步降低。”戚金興在業績會上透露,公司近三年的權益比例在不斷提升,從三年前的 50%左右到去年的56%,未來的目標在60%左右。

可以看出,濱江集團將持續保持低權益佔比情況。毋庸置疑,少數股東權益佔比的增加可以成為降負債的隱形工具。

實際上,合作開發、小股操盤模式確實是房企實現規模快速增長的一個捷徑。自從“三道紅線”出臺以來,引入少數股東規避債務風險也已經是行業內公開的秘密,但是合作開發究竟為了各取所長髮揮利益最大化,還是為之後的債務暴雷埋隱患,房企還要三思而行。

 

 

 


(責任編輯:武爽)
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