廣州徵收農民所有集體土地:完善徵收土地程式,先補償後搬遷

來源:澎湃新聞 2022-05-18 14:32:00

5月17日獲悉,至2022年6月12日,廣州市規劃和自然資源局公開徵求《廣州市徵收農民所有集體土地管理辦法(公眾徵求意見稿)》及公平競爭相關意見。

《管理辦法》共五十一條內容,包括“總則”“徵收土地程式”“徵收土地補償”“徵收土地安置”“附則”五章內容,對農民集體所有土地的徵收目的、徵收土地程式、徵地補償和安置等進行了規範和細化,增強了對徵收農民集體所有土地的可操作性。

其中提到,徵收土地涉及農村村民住宅的,應當先補償安置、後搬遷。對農村村民住宅給予補償安置後,農村村民住宅權利人應當在徵收土地補償安置協議約定的搬遷期限內完成搬遷。

完善徵收土地程式

廣州市規劃和自然資源局表示,為深入推進徵地制度改革,妥善安置被徵地農民,切實維護被徵地農民合法權益,需要通過全面修訂《廣州市農民集體所有土地徵收補償辦法》予以明確。

因原《辦法》內容不單涉及土地徵收補償,還涉及辦理程式等,從優化該制度文件名稱角度,此次修訂將原《辦法》修改為《廣州市徵收農民集體所有土地管理辦法》。

在總則內容上,本次修訂主要完善的內容有:一是“適用範圍”增加“三舊”改造項目涉及集體建設用地轉為國有建設用地或者完善徵收手續的;二是修改機構改革後部門職能不對應的內容;三是將公告方式及程式要求提前到總則部分,對原《辦法》所涉及的所有公告方式和程式作出統一的細緻規範。

第二章徵收土地程式部分是修訂幅度最大的部分,根據《中華人民共和國土地管理法》及配套法規等規定,對徵收土地程式、提請公證程式、産權登出等進行了細化規定。

一是完善了徵收土地程式。明確區人民政府須依法完成規定的前期工作後,方可提出征收土地申請,前期工作包括發佈徵收土地預公告、完成土地現狀調查及結果確認、完成社會穩定風險評估、發佈徵地補償安置方案公告、完成徵地補償登記、測算和安排相關費用、完成徵地補償安置協議簽訂。

二是對提請公證程式適用情形進行規定。明確在發佈現場公告等現場可邀請公證機構進行現場公證,以保證徵收工作可受到多方監督。

三是産權登出增加依囑託登出的內容。為保證徵地程式的有序推進,土地所有權人未在約定時限內申請辦理登出(變更)登記的,由區人民政府書面通知不動産登記機構辦理登出登記。

徵收土地補償費用主要包括土地補償費、安置補助費、農村村民住宅、青苗和其他地上附著物等補償費用。

文件第三章對補償標準、補償範圍等作出了新的明確的規定,土地補償費、安置補助費補償標準按照經省人民政府批准並依法公佈的徵收農用地區片綜合地價執行,其他補償標準按照經依法批准公佈的標準執行,同時刪除了原《辦法》附件中所附具體標準。

按照每棟或者每戶農村村民住宅280平方米確定套內建築面積進行復建安置或者産權調換

第四章明確徵地安置依據為不動産權屬證書或者登記證明,用地、建房批准文件,人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者有效遺囑,同時對安置方式、具體標準及不予安置的類型作出了規定。

在安置方面,徵收土地涉及農村村民住宅的補償安置方式包括復建安置、産權調換、貨幣補償等。除村民委員會辦公場所、祠堂、圩集、廟觀等農村集體經濟組織的公共建築物及公共設施可以按照“拆一補一”的原則復建安置或者産權調換外,對徵收土地涉及的非農村村民住宅不作復建安置或者産權調換,實行貨幣補償。選擇復建安置或者産權調換的,農村村民住宅權利人應當結清貨幣補償金額與復建安置或者産權調換的房屋價值的差價。

徵收土地涉及的物業、農村村民住宅權利人不選擇復建安置或者産權調換的,按照物業、農村村民住宅的重置價加區位補償價給予貨幣補償。各項單價標準按區人民政府批准公佈的標準執行。

貨幣補償金額的計算公式為:重置單價×核定的房屋套內建築面積+區位補償單價×核定的土地補償面積。

合法産權的農村村民住宅,按照農村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規定,以及按照每棟或者每戶農村村民住宅280平方米確定套內建築面積進行復建安置或者産權調換,復建房屋優先選取本村安排的宅基地或者公寓式住宅。不具備復建安置條件的,由區人民政府籌建安置房源作為産權調換。

農村村民住宅合法産權套內建築面積不足280平方米的可以根據農村村民住宅權利人意願按280平方米予以安置,不足部分由農村村民住宅權利人按復建房屋的建安成本價購買。

農村村民住宅合法産權套內建築面積超過280平方米的超出部分建築面積不予復建安置或者産權調換,給予貨幣補償,該部分貨幣補償可以折算成股份參與集體物業收益分紅。

《管理辦法》也規定了不予補償類型,包括 (一)按法律、法規等規定認定為違法建設的建築物及構築物;(二)超過批准使用期限的臨時建築物及構築物;(三)新房建成後應當拆除的舊房;(四)徵收土地預公告發佈後的搶建部分。

對2009年12月31日之前建成的現狀建築,若已完善歷史用地手續且符合農村村民住宅建設相關規定,經村集體批准使用宅基地的,對現狀房屋不超過280平方米套內建築面積按“拆一補一”復建安置,超出部分建築面積不予復建安置,按被徵收土地涉及的物業、農村村民住宅重置價給予貨幣補償;不具備復建安置條件的,實行貨幣補償。屬於未經村集體批准,私自佔地建設的不予復建安置,按建安成本價給予貨幣補償。


(責任編輯:孫悅)
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