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時機已至 鼓樓主城銷量奪冠

最近，南京一連串鬆綁政策連出，很認真地在搶人、搶資金。

雖然全國不少地區都在優化樓市調控政策，但是結合城市能級、競爭力來看，作為“長三角特大城市+2021年全國GDP前10”的存在，南京擁有超強的經濟實力背景，新政力度越大，殺傷力也就越驚人。

無論是政策、市場還是購房時機，南京都到了關鍵時刻！看房潮近期再現樓市，也仿佛印證了這一點。

最終問題來到：哪個板塊還能出手？

被視為樓市風向標的新房庫存，也許能給到一個答案。物以稀為貴！

南京網上房地産顯示，在過去的6個月裏，南京新房庫存維持在“7”字頭，但是有一個地區未售套數從未超過一千，並且庫存一直以來都是各區中最少的。

圖源南京網上房地産 截圖時間5月16日

TA就是鼓樓區，截至發稿前，這個省會功能核心區、典型的主城中心板塊新房庫存僅有677套。

當然，有人會説鼓樓這種中心板塊地少，供應量少，不具參考性。

OK！我們再看一組數據，今年以來，鼓樓的二手房成交量在主城排行第一，也是主城唯一突破了3000套的區域。

圖源南京網上房地産 截圖時間5月16日

鼓樓，真的是南京人眼中的白月光了！而且從主城成交量前三板塊來看，鼓樓、棲霞、秦淮，其中兩個都是主城中心板塊，具有“老城區豐沛資源+地少”的同一特性。

需要關注的是，位於鼓樓城中板塊的純新盤金科鳳樾府首開在即，最快本月底公開樣板間！想買房的南京人可以回鼓樓看房了，項目售樓處已經公開了！

02

鼓樓的三大特質

為什麼是鼓樓？

一來，歷史的使然性！

如果你去過足夠多的城市，就會發現，但凡是歷史悠久的城市中心，都有一個叫鼓樓的地名。所以坊間也一種説法：鼓樓建在哪，哪就是中心。

南京的文化心臟。

積澱了2500年的人文底蘊，鼓樓有依山帶水之勝，包括獅子山、閱江樓、明城墻、天妃宮、靜海寺等人文景觀……曾經，士大夫世家門第、金陵士族皆往來於此。

實景圖

目前鼓樓已集中了南京70%以上的優質基礎教育資源，以及20多所高校、120多家科研機構、97個國家和省部級重點實驗室、5家省級以上大學科技園(2個國家大學科技園)、57個博士後流動站等等。

百年商埠。

從西元1899年，下關正式開埠，到寧滬鐵路通車，下關火車站的建成，奠定了“百年商埠”的基礎，成為了當時南京的經濟貿易中心。

江蘇省的心臟。

一條北京西路，往東是銀杏，往西是梧桐，中間是江蘇省委省政府，以及各類省直屬機關所在地。

南京的地標。

92層的地標紫峰大廈，構築了南京城市天際線；環亞凱瑟琳與荔枝廣場等，年輕人的聚集地。

“房子一半的價值，取決於窗外的風景”。

二來，時代賦予了新的使命。

南京的先進區。

2021年，鼓樓區構建以中央創智區、河西片區、下關濱江商務區、幕府創新區為引領，打造全面建設中心城區社會主義現代化建設先行示範區。

隨著在全國第一批城市更新試點名單中上榜，對於南京中心城區是一大利好。這意味著，能更多分享經濟快速發展帶來的文明成果，充分享受都市繁華。

三來，主城限購區的抗跌性。

隨著南京“423”新政後，非限購範圍逐步放開，僅有鼓樓與河西、南部新城等少數板塊還在限購範圍內，土地價值凸顯。

不僅如此，鼓樓土地資源難得！2022年，南京首批土地集中供地中，鼓樓沒有一塊宅地出讓。

而且近期南京舉辦的春季土地招商周上，拿出100幅重磅地塊中，其中不乏建鄴、南部新城等板塊優質宅地，即便如此鼓樓宅地依舊被珍藏著，沒有掛牌。

美劇《紙牌屋》中的經典臺詞：權力就像房地産，位置是所有的一切。樓市在不斷推陳出新，對於南京高凈值圈層來説，更相信鼓樓才是大家的應許之地。

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重返鼓樓的機會

在市井裏、城墻根下長大的老南京人是有情懷的。捨不得，也離不開！

曾經跟朋友聊過，老南京人真的能在一個“圈子”裏過完一生。

“感覺他從上學開始，就沒離開過鼓樓。而且從小學到大學接受的都是優質教育。畢業後，進了父母所在的省直屬書機關單位。結婚對象也是單位裏找的。就連玩的地方，獅子山、閱江樓等也都在附近，新街口都去的少，湖南路、山西路商圈吃喝不缺。”

用相似人生經歷的老南京人，並不在少數，習慣了鼓樓的生活。即便是換到宇宙中心的河西，住起來可能沒有了記憶裏的味道。那種繁華之處夾雜濃濃的市井煙火氣，“三步兩橋”、“老菜市”等隨意的路名，湖南路、山西路、馬臺街等美食街，一路吃到尾……

鼓樓雖然全區僅有53平方公里的地域，但是地段成熟度説是南京前三，一點沒問題。鼓樓二手房能賣出主城板塊第一的成績，也不意外。

周邊二手房齡大了，居民幸福感卻沒有降低，能有一個進階的機會也值得等待。終於，在鼓樓城中板塊在斷供許久後，被時光已打磨成珍珠的金科鳳樾府應時入市。

就像天然的珍珠生長週期漫長，無法大量複製，主城土地資源與圈層資源亦是如此，“孤品屬性”顯露無疑。

效果圖

從“熟人社會”走出來的精英階層，在看遍人生百態後，會更希望回到鄉親故舊圈，在一個記憶相連的共同體內尋找認同，分享自己的成就。

現在，是時候回鼓樓了！

04

與記憶裏的認同感共鳴

千年鼓樓給南京帶來的不僅是歷史裏風光與現在的繁華，還有一份認同感。

初到金科鳳樾府的售樓處，老南京很容易能與這個項目共鳴。

售樓處實景 項目授權供圖

不論是入口處鄭和下西洋的精心布景、閱江樓的縮影復刻，還是疊水景觀、品質景墻等打造，濃厚的本地元素總能給老南京人一種“眼熟”的觀感。

售樓處實景 項目授權供圖

這一份熟悉感受，在未來社區的景觀園林也能找到。

此次由羅朗景觀設計院執筆，擷取“園中園”的精髓，以更大的空間佈局，將金陵文脈的演進過程，盡可能地折疊進五重歸家禮序中，讓回家的路充滿儀式感。

• 「一進 恢弘府門」 

回家走近金科鳳樾府小區大門，第一眼就是融入了雲錦藝術文化景墻，闊綽的門頭，大氣威嚴。 

效果圖

而且這裡還有入口無雨落客設計、定制化訪客等候區、出入口動線分流等元素，讓回家安全又貼心。

• 「二進 龍灣聚氣」

入園後，倣照龍灣蜿蜒形態設計了景觀軸線，中央水景+倣閱江樓的主題雕塑撞入眼簾，道路兩側的烏桕樹，歸家儀式感凸顯。

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• 「三進 獅子山嶼」

遊走于景觀中軸，摩卡會客廳取獅子山居高攬景之意、親子共用空間則演繹了盧龍山環抱格局，這與《閱江樓記》中説“城之西北有獅子山，自盧龍蜿蜒而來”所載相呼應。多維景觀空間，開啟立體園境序幕。

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多功能會客廳、下沉卡座、靜謐空間等移步觀景，會往來賓客。

休閒座椅、成人健身場、集會草坪等，複合型場地放鬆身心。

親子共用空間、兒童遊戲區、林下空間等，逸景童趣相隨，遊園忘返。

• 「四進 龍江夜雨」

入戶通道烏桕林蔭列陣，花灌點綴其中；疊水景觀、品質景墻掩映，景觀層次推進式融入，營造龍江邊的自然美學。

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• 「五進 燕居潛邸」

品質廊架結合園林軸線佈局打造，遮風避雨；疊加花池暗燈引路、入戶品質景墻、首層入戶大堂等多項細節，營造入戶儀式感。

效果圖

起承轉合的景觀空間秩序，讓回家途中也能有參觀旅遊景點的體驗。

從這一刻開始，金科鳳樾府早已跳脫建築的基本屬性，躍升為城市藏品，僅屬於510個家庭。

售樓處實景 項目授權供圖

南京人的老城情結是骨子裏的，也是片區內的新盤堅實的擁簇。他們熱愛這裡的山水城林與人文底蘊，有一種發乎內心的驕傲感，並希望下一代也能繼續享受優渥的生活環境。

附近約1公里內有拉薩路小學、南師附中環伺；直距約3公里的力學小學、樹人中學；三十九中、十二中、第八中學，南財、南郵、南工大等數十所學校（具體學區劃分以教育局為準）。

區位圖

想要消費購物了，直線距離約2公里就是新城市虹橋中心；約3公里即達湖南路、山西路商圈，ITC MALL、證大大拇指廣場、麥德龍超市、大觀天地mall、家樂福超市等商業集聚。

而且，週遭半徑約5公里即達鼓樓醫院、省人民醫院、中大醫院等三甲醫院，鼓樓婦幼保健醫院、南大附屬第四醫院等醫療資源環伺。後疫情時代，相信很多人都體驗過醫療資源被快速擠兌的煩惱，家門口的醫院讓家人健康更有保障。

區位圖

在建的雙地鐵算得上意外之喜，金科鳳樾府緊鄰地鐵9號線大橋南路站（在建）、地鐵5號線鹽倉橋站（在建），另外緊鄰長江隧道（在建）在金川河西路出口，不論是地鐵出行還是自駕都非常便利。

城市藏品，是一種傳承。

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居住升級樣本將公開 純粹圈層

出於對重回鼓樓的人居需求充分考量準備，金科鳳樾府規劃打造了4棟32-33層的高層、6棟4-6層的洋房、1棟酒店式公寓和部分辦公（27F），包容性超強。

（效果圖）

其中高層産品主力面積段在143㎡-190㎡之間，洋房産品的主力面積段在180㎡-230㎡之間，整個項目僅有房源510套。值得一提的是，項目預計6月首開高層房源——8、10號樓，最快本月底公開樣板示範區。

逼仄的空間，從來不是改善的首選。作為鼓樓城中引領改善居住迭代之作，金科鳳樾府主力戶型最大做到了建面約192㎡，四房兩廳三衛佈局，即便是三代同堂也能住的很舒服。兩梯兩戶設計，全部位於8號樓，變相的“一梯一戶”，圈層純粹。

建面約192㎡戶型圖

四開間朝南，戶型方正，南向超大面寬+南北通透，室內採光與通風效果更佳。南北雙陽臺，空間靈活。

雙套房設計，居住舒適度更高。其中主臥自帶獨立衣帽間與衛生間；三衛設計也更私密。

改善的本質是對居住尺度的升級，就像河西天花板葛洲壩南京中國府建面約190㎡也是堪堪做到了三房兩廳兩衛，讓空間更多釋放給不同生活場景。對於重回鼓樓的買房人而言，不缺住的房子，對於房間沒有那麼渴求。比如，老年人雖然願意住的跟孩子近一點，但可能並不是住在一間房子裏。

高層標準層起步建面約143㎡，三房兩廳兩衛佈局，整體定位純改善，中間戶設計。

建面約143㎡戶型圖

三開間朝南，南北通透；入戶玄關緊鄰洗手臺，安全系數增加。以“廚房+餐廳+客廳+陽臺”為LDK設計，減少走廊浪費面積；大開間寬廳銜接通長瞰景陽臺，擁沐陽光與美景。

主臥為套房設計，帶步入式衣帽間，主衛私密性高；公衛三段式設計，乾濕分隔。

建面約157㎡戶型，四房兩廳兩衛佈局，比較適合二胎家庭。功能性上比建面約143㎡戶型更靈活，空間更闊綽，居住舒適度更高。

建面約157㎡戶型圖

值得一提的是，項目裝修標準為中央空調+地暖+新風系統三大件齊備，硬裝品牌也將是一線品牌聯盟，品質卓越。

而且後期還將引入金科服務，保時捷物業服務商，24小時服務業主。據調查，物業服務水準在二手房溢價裏同樣佔不小的比重。

寫在最後：

建築大師斯蒂芬·霍爾説過，“居住的價值，隱藏于其中核心的，是其與城市之間的關係。只有那些既能享受自然資源，又有俯瞰城市繁華背景的區域，才是具有價值的居所”。

金科鳳樾府所在的鼓樓中心，已經站到了歷史與未來的榫卯節點。保護歷史文脈的同時，也要求加快城市基礎建設，提升生活品質，讓老城區更精緻、更有味。金科鳳樾府在恰到好處的時間，于難以複製的地段，造就沒有副本的“藏品”。

（效果圖）

這是金科的又一次低調炫技。本月底樣板間即將公開，首開在即。

隨著市場進入調整期，新的窗口期已經打開。