最低4.4%!首套房商貸利率下限減20個基點,如何影響你的月供?

來源:中新經緯 2022-05-16 11:05:41

樓市信貸政策又傳來重磅消息。15日,央行、銀保監會發佈《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》(下稱通知)提出,對於貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點。

按照最新(即2022年4月)5年期以上LPR報價4.6%計算,也就是首套房貸款利率不低於4.6%。此次通知後,首套房貸款利率最低可降至4.4%。

而對於廣大存量房貸客戶則不受本次通知影響,但5月20日即將迎來新一輪LPR報價,業內普遍預計5月LPR或降調降,存量房貸客戶的貸款利率也有望在重定價日跟隨下降。

100萬貸款30年節省4萬利息

2019年8月,央行曾發佈公告,要求首套商業房貸利率不得低於相應期限LPR,二套商業房貸利率不得低於相應期限LPR加60個基點。

根據上述通知,首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點。最新一期5年期以上LPR報價為4.6%,若調整為LPR-20個基點,則首套房貸款利率可下調至4.4%。

中新經緯以貸款100萬元、貸款期限30年、等額本息還款估算,若房貸利率為4.6%,則每月月供約5126.44元,利息總額為84.55萬元。下調至4.4%後,每月月供約5007.61元,利息總額為80.27萬元,總利息節省4萬多元。

“該房貸利率水準重回了2015年9月後的房貸水準,2016年全國房地産升溫的一個重要原因在於信貸環境寬鬆,可以預測到本次信貸政策是房地産市場回穩的助推器。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙説道。

招聯金融首席研究員董希淼對中新經緯表示,4月,住戶住房貸款出現了罕見的負增長。下調首套房貸利率具有緊迫性,或將産生三個作用:一是穩定居民住房消費預期,激發新的住房消費需求;二是傳遞“穩房價”信號,促進房地産市場平穩健康發展;三是降低住房消費支出,進而提振居民擴大消費的意願和能力。當然,這只是首套房貸利率下限的調整,不同地區、不同銀行實際執行的利率或有不同,對“普通自住房”也需要進行界定。

浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林認為,本次主要是通過打破利率下限的限制,以此促進銀行間對首套房按揭競爭的方式,來促進首套房按揭利率的下行。這個政策出臺以後,各家銀行會適度調整自己的首套房利率政策。

二套房貸款利率未變動

需要注意的是,通知還指出,二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。即二套房貸款利率仍然為5.2%(即4.6%+60個基點)。

東方金誠首席宏觀分析師王青分析稱,二套房房利率下限依舊為相應期限LPR加60個基點,表明在房住不炒基調不變的背景下,本次房貸利率調整釋放的信號是重點鼓勵剛需、繼續遏制投資投機需求。

董希淼指出,4月29日中共中央政治局會議提出,“支援剛性和改善性住房需求”。但目前住房信貸政策調整,無論是金融管理部門還是商業銀行,主要集中在支援剛性住房需求。下一步,在如何更好地支援改善性住房需求方面,還有較大的優化空間,比如:放寬二套房貸條件、降低二套房貸首付、調整二套房貸利率下限等。部分三四線城市,還可以探索推出三套房貸政策。

王青判斷,本次首套房房貸利率下調,將帶動部分城市銀行房貸利率(包括部分二套房利率)更大幅度下調,進而鞏固年初以來全國房貸利率整體下行勢頭,為年中或稍晚時候樓市企穩回暖積蓄動能。

通知還指出,在全國統一的貸款利率下限基礎上,人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則,指導各省級市場利率定價自律機制,根據轄區內各城市房地産市場形勢變化及城市政府調控要求,自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

“實踐中,多數城市直接採用了全國下限,沒有額外再做加點要求。”王青表示。他進一步分析稱,各商業銀行會結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等情況,明確利率的定價規則,在各城市利率政策下限基礎上,合理確定每筆貸款的具體加點數值,這是完全市場化的經營決策。

5月LPR報價或下調

本次通知,主要影響的是新增個人住房貸款,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。不少貸款人在貸款時利率較高,有的甚至達到6%以上。由於房貸利率由LPR+加點形成,加點數值在合同剩餘期限內固定不變。LPR報價下降對存量房貸才是實實在在的“利好”。

今年以來,LPR僅在1月份經歷了下調,1年期和5年期以上LPR分別下行10個和5個基點至3.7%、4.6%,此後一直保持不變。本月20日即將迎來新一期LPR,是否會下降呢?

光大證券研報認為,展望來看,內外部擾動加劇有效融資需求走弱,寬信用的持續性需要各類政策全面加碼發力。供給端,貨幣政策有望通過存量和增量政策工具,加快引導LPR 報價利率下行,5 月LPR 有望調降。

5月9日,央行在發佈的一季度中國貨幣政策執行報告《建立存款利率市場化調整機制》專欄中披露,2022年4月,人民銀行指導利率自律機制建立了存款利率市場化調整機制,自律機製成員銀行參考以10年期國債收益率為代表的債券市場利率和以1年期LPR為代表的貸款市場利率,合理調整存款利率水準。根據央行最新調研數據,4月最後一週(4月25日-5月1日),全國金融機構新發生存款加權平均利率為2.37%,較前一週下降10個基點。

中信證券分析稱,央行在金融數據的答記者問中提到,未來將“充分發揮貸款市場報價利率改革效能,發揮存款利率市場化調整機製作用,推動降低銀行負債成本,進而帶動降低企業融資成本”。考慮到央行在4月的存款改革使全國加權平均存款利率下降10bps,5月LPR利率有望下調。

董希淼在接受中新經緯採訪時表示,本月LPR很快要公佈,建議1年期和5年期以上LPR同步下調5-10個基點。

“下調5年期以上LPR,這才能降低存量房貸的利率,進而減輕大多數貸款購房者的負擔,更好地提振居民消費意願和消費能力。”董希淼説道。

不過,即便LPR下降,不少貸款人可能暫時還無法享受這項“利好”。大部分人轉換LPR利率時,將利率重定價日選擇在每年1月1日,也就是最快要等到明年,利好才能兌現。

(責任編輯:楊帆)
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