5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發佈《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（簡稱《通知》）。

《通知》顯示，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

《通知》提到，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地産市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

《通知》指出，此舉是為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地産長效機制，支援各地從當地實際出發完善房地産政策，支援剛性和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展。

首套住房商業性個人住房貸款有何變化？

今年4月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2022年4月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，連續三個月不變。作為房貸報價的參考基準，對房地産市場而言，更能反映按揭貸款利率走向的是5年期以上LPR。

按照此前規定，新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按4月20日5年期以上LPR為4.6%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按4月20日5年期以上LPR計算為5.2%）。

按照新政，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，這意味著，首套個人住房貸款利率不低於4.4%；二套個人住房貸款利率維持不變，下限仍為5.2%。

以一套貸款額為100萬元、等額本息計算、貸款年限30年的普通自住房為例，按照原來首套個人住房貸款利率下限4.6%，每月還款額約5126.44元，利息總額84.55萬元；按照新政下限4.4%計算，每月還款額5007.61元，利息總額80.27萬元。那麼，一年可省下約1425元，30年內省下約4.28萬元。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，本次全國統一下限調整後，各地下調房貸利率的空間進一步打開，預計各地將結合地方實際情況調整房貸利率，降低購房者置業成本，提高購房者置業意願。此前蘇州、廣州等城市部分銀行已經下調優質客戶的房貸利率至最低基準線4.6%，對市場情緒産生了一定積極帶動，未來預計更多城市下調房貸利率至最低要求，促進住房需求釋放，熱點城市市場有望逐漸企穩回溫。

對房地産市場有何影響？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提到，按照新政，實際上就是在5年期LPR基礎上可以下調20個基點。這相當於銀行有下調利率的空間。當然實際過程中是否會做到4.4%也看銀行和各地情況。目前各地主流的貸款利率基本上還是在5%左右的水準。

貝殼研究院4月20日發佈的重點城市主流房貸利率最新數據顯示，其監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，平均放款週期為29天，較前一月縮短5天。

中泰證券研究所政策專題組負責人、首席分析師楊暢指出，降低住房貸款利率反映了提振房地産市場需求的意圖。4月29日中央政治局會議提出，“疫情要防住、經濟要穩住、發展要安全”，尤其是提出要“促進房地産市場平穩健康發展”，現階段房地産市場需求相對偏弱，通過降低住房貸款利率，有利於降低住房購置成本，有利於提振需求邊際改善。

楊暢指出，該政策重點對首套房貸款利率進行調整，根據5年期LPR4.6%計算，下限在5年期LPR基礎上減20個基點。而該政策強調，“二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行”，拉大了首套房與二套房貸款利差，在提振首套房需求釋放的同時，有利於避免加大投資投機性需求。

同時，因城施策有利於精準調控。該政策強調“各城市自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限”，對於部分人口流入數量較大，住房具有剛性需求的城市，可以結合自身情況採取不同的加點方式，有利於對需求釋放進行精準調控，防止産生房價快速上行的壓力。

58安居客房産研究院分院院長張波表示，從央行、銀保監會的政策方向來看，是貫徹落實4月底政治局會議的相關精神，在房住不炒的大背景下，進一步加快因城施策推進支援合理住房的金融政策，重點保障剛需住房，並滿足合理的改善性需求，以促進房地産業良性迴圈和健康發展，實現穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。