中國人民銀行、銀保監會15日發佈通知，調整差別化住房信貸政策，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點。

這意味著什麼？房地産市場能否“暖起來”？

首套房利率下限降至4.4%

中國的房貸利率參考5年期以上LPR。今年4月20日發佈的5年期以上LPR利率為4.6%，按照此番政策減20個基點後，首套房利率下限降至4.4%。同時，政策要求二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行，即：二套房貸利率仍執行5.2%(LPR+60個基點)的下限標準。

首套房利率下調，將減輕剛需購房者的成本負擔。據專家測算，如所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。

按貸款金額50萬元(人民幣，下同)、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內共減少利息支出約2萬元。

並非直接“降息”

需要注意的是，這並非直接降息。此次下調的是首套房的商貸利率下限，也就是給予地方更多的調控自主權。

中國的個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，採用全國、城市、銀行三層的定價機制。據央行此前介紹，以利率下限為例，全國層面首套房貸利率不得低於相應期限的LPR，二套房貸利率不得低於相應期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策。

一些地方往往會根據自身房地産市場情況，在全國利率下限的基礎上加點，因此，大多數城市的首套房貸利率報價，是高於5年期以上LPR的。

據貝殼研究院統計，2022年4月，103個城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%。其中，蘇州、南通首套主流利率降至4.6%的全國下限。

這意味著此番新政發佈之後，在蘇州、南通等城市購買首套自住房有望“一步到位”，房貸利率降至4.4%。而房貸利率尚未降至全國下限的城市居民，則暫時無法享受到“降息”帶來的成本下降。有助於提升市場信心

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，本次全國統一下限調整後，各地下調房貸利率的空間進一步打開，預計各地將結合地方實際情況調整房貸利率，降低購房者置業成本，提高購房者置業意願。

根據中指監測數據，今年以來全國已有超百城優化調整房地産政策200余次，4月以來政策優化的節奏和力度均有所加大，但部分地區疫情反覆，短期政策效果尚不明顯，房地産市場仍處於深度調整期。陳文靜表示，本次全國統一下調首套房房貸利率下限，對當前的市場預期將起到積極作用，亦將對市場産生實質性利好。

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙也表示，當前多地疫情反覆衝擊各行業發展，房地産市場信心不足，居民購買能力下降。本次央行實質性的信貸寬鬆政策一方面降低了居民購房門檻，另一方面也提振了市場信心。

守住“房住不炒”底線

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，值得注意的是，此次政策僅下調首套房的利率下限，二套房未做調整。這是因為政策導向依然未變，不希望房地産吸納社會過多的資金，也不希望社會資金過快流入樓市，這彰顯了房住不炒的根本原則。同時也釋放出一個信號，即：金融紓困政策是差別化的、有底線的，其目的是為了穩定市場，而非重新刺激樓市。