年報解讀丨跌宕起伏間 京能置業難能穩定

來源:中國網地産 2022-05-13 21:06:01

4月29日,京能置業産發佈2021年年度報告。數據顯示,2021年京能置業實現營業收入 21.33 億元,同比增加 18.07 億元,增幅為554.86%;利潤總額 1.29 億元,同比扭虧為盈增利 1.92 億元,凈利潤為2.61%。營業成本 15.29 億元,同比增長 950.64%,毛利率同比減少 27.00 個百分點。

業績坐上“過山車”

從2021年年報來看,京能置業幾乎創了有史以來營收記錄,漲勢喜人,但不能忽略的是其長期以來的跌宕起伏。尤其2020年,營業收入僅為3.257億元,創近十年新低。

梳理京能置業近幾年主要業績指標發現,京能置業歸母凈利潤呈現連年下滑趨勢,總負債持續攀升,經營活動産生的現金流量凈額連續六年為負。

2018-2020年,京能置業歸母凈利潤分別為5454萬元、1801萬元和-7018萬元;總負債分別為36.51億元、92.17億元和149億元;經營現金流分別為-4.608億元、-53.31億元和-6.11億元。

對於各項指標都跌倒谷底的2020年,京能置業曾解釋稱,一方面是由於2020年度無新增竣工項目,可結轉商品房大幅減少,另一方面是預售項目尚未達到交付條件,不符合收入確認標準。

事實上,京能置業業績一直以來就高低起伏,猶如坐上過山車。業內人士普遍認為京能置業發展不穩定的重要原因為公司發展規模較小,土地儲備少,可開發項目少,可能存在項目“青黃不接”的情況,往往上一批的項目已經接近尾聲,但是新的項目卻還處於開發階段,不能及時為公司貢獻收入,導致公司在資金層面也不穩定。

老項目“長青” 錯失發展良機

數據顯示,2021年,京能置業在建項目累計實現開復工面積 162.23 萬平方米,同比增加 57.48 萬平方米,增幅 54.87%;實現竣工面積 37.87 萬平方米,同比增加 37.87 萬平方米。

從2021年年報數據看,京能置業經營業務按地區劃分為北京地區、寧夏地區和天津地區。

三個地區實現總營收入20.92 億元,其中來自北京的收入約2.265億元,比上年增76.56%,來自寧夏的收入約13.546億元,比上年增880.40%,來自天津的收入約為5.114億元,比上年增4660.91%。

銷售進度表顯示,京能置業在北京有5個項目(分別為商業、住宅、倉儲和車位),天津5個項目(分別為商業、住宅和儲藏間)銀川4個項目(分別為商業、住宅、車庫和儲藏室),共計14個在售項目,較2020年同期相比,多5個可售項目。

14個項目中,給京能置業帶來營收的主要是銀川的京能·天下川、共結轉收入12.79億元,其次是位於天津的京能·雍清麗苑項目,結轉收入5.45億元。可以看出,這兩個項目為京能置業貢獻了主要收入。

此外,天津京能·海語城也貢獻了0.108億元的結轉收入。據悉,該項目一期于 2016 年 12 月開盤銷售。2016 年,天津京能海語城項目共實現簽約面積 2.62 萬平方米,簽約金額 2.56億元,2020年,實現結轉面積0.16萬平方米,結轉金額0.11億元。

京能·雍清麗苑項目所屬地塊是京能置業于2018年底以底價20.029億元競得,一直在陸陸續續開盤。銀川天下川項目更是早在2011年就已經開始銷售。

在各大房企都瘋狂跑馬圈地高週轉之時,京能置業謹慎到保守,連續幾年沒有新項目入市,老項目可以貫穿其幾年的發展,錯過高增長良機。

年報顯示,京能發展的項目拓展目標為堅持審慎投資,穩健發展,深耕京津冀,聚焦商品住宅和保障性住房,並提出2022 年計劃實現開復工面積 128.78 萬平米,其中新開工面積 4.78 萬平米;計劃竣工面積為 52.32 萬平米。

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地産儲備表顯示,北京市朝陽區管莊鄉棚戶區改造和環境整治項目是其唯一的儲備項目。該項目為京能置業聯手龍湖共同啟動,也是其2021年的唯一一個新增項目。

轉讓股權 業務聚焦

年報顯示,京能置業第九屆董事會第一次臨時會議及2021 年第四次臨時股東大會決議,通過了《公司關於轉讓京能(北京)物業管理有限公司 100%股權及相應債權的議案》。京能置業在北京産權交易所以公開掛牌方式轉讓京能物業公司100%股權及相應債權。最終京能物業公司100%股權成交價格為 0.288 億元,並收回債權 0.459 億元。

公開資料顯示,京能置業的第一大股東為北京能源集團有限責任公司,持股佔比45.26%,實際控制人為北京市國資委。2014年,京能集團與北京京煤集團有限責任公司進行了合併。北京金泰房地産開發有限責任公司是京煤集團下屬主營房地産開發業務的企業。

為解決公司與控股股東下屬企業同業競爭問題,2020年,京能置業在年報中披露,鋻於京能物業目前物業業務較少,公司計劃三年內完成京能物業公司的退出工作。

同時,京能置業以約3.61億元收購金泰地産旗下的麗富地産100%股權,麗富地産為金泰地産全資子公司,核心業務為開發建設保障性住房。

一齣一進間完成了資産騰挪,使業務更收斂聚焦,一定程度上,也助推了京能置業2021年度凈利潤的扭虧為盈。

 

 


(責任編輯:武爽)
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