年報解讀丨大名城失速:戰略佈局脫軌 多元化難産

來源:中國網地産 2022-05-13 12:29:08

大名城2021年的年報比提前預告的遲到了7天。

4月29日,姍姍來遲的年報顯示出的是營收、利潤的大幅下滑。大名城全年實現營業收入76.61億元,同比下降48.36%,實現歸屬上市公司凈虧損4.12億元,同比下降192.01%,實現扣非後歸屬上市公司凈利潤-6.12億元,同比下降243.81%。

業績大滑坡 三道紅線轉綠

房地産江湖中,在動輒成百上千億營業收入的一眾房企面前,一直以來,大名城似乎都是個名不見經傳的小角色,尤其在行業加速洗牌的當下,大名城的窘境也是大多中小房企的一個縮影。

公開資料顯示,大名城隸屬於名城控股集團,于2011年在上海證劵交易所A、B股正式上市。

2021年也是大名城重組上市以來的首次虧損。年報中,大名城解釋稱主要係計提存貨跌價準備增加等因素,扣除該因素帶來的減計影響,報告期公司實現的經營利潤為4.65億元。

梳理大名城近幾年財報發現,從2016年開始,其盈利能力即現頹勢。從2016年到2021年,大名城毛利率分別為44.86%、30.57%、32.48%、27.12%、17.78%、17.68%,凈利率分別為12.44%、14.50%、5.70%、7.65%、3.52%、-4.29%。

此外,年報中提到,報告期內大名城轉讓控股子公司,合併範圍變動導致同比收入和利潤較上年度變動導致減少。轉讓控股子公司,未來開發收益提前兌現,但所産生的轉讓投資收益為非經常性損益,從而導致本年度非經常性損益大幅增加,但歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤大幅減少。

轉讓子公司,不僅為大名城帶來了非經常性損益的增加,還有助於現金流的增加,推動“三道紅線”轉“綠”。

數據顯示,2020年,大名城貨幣資金為23.52億元,2021年,貨幣資金同比增加39.09億元至62.61億元。

三道紅線也由2020年的踩中一道紅線轉為2021年的全部轉綠。

財報顯示,截至2021年年末,大名城資産負債率為67.15%,扣除預收賬款資産負債率為39.42%,凈負債率為20.47%,現金短債比為4.24。

值得注意的是,大名城的短期借款為4.981億元,同比減少51.45%,一年內到期的非流動負債約9.769億元,較2020年末下降70.78%。隨著一年內到期的非流動負債減少,大名城的應付票據、長期借款分別較2020年期末增加約4.78億元、1.56億元。截止2021年年期末,大名城的負債總額約268.3億元,較2020年期末上升了31.2億元。不難看出,大名城的債務總量不降反升,只是騰挪了呈現方式。

脫軌的佈局 折戟上海

報告顯示,在大名城持倉的華東、東南、西北三個區域中,僅西北區域營業收入比上年有所增長,而西北區域收入僅佔其29.29%。東南、華東營收較上年同期分別下降45.99%、71.09%,毛利率分別減少2.76和7.03個百分點

大名城曾提到,在業務佈局上,更傾向於華東和東南地區。

在2020年年報中,西北區域營收佔比為8.86%,低於2021年該區域營收佔比,原因一目了然,大名城東南、華東區域營收的大幅下降無形中提升了西北地區的收入佔比。

此外,對於毛利率的下降,大名城解釋稱,華東區域及東南區域毛利下降,主要係本期該區域新結轉項目2017年拿地成本樓板價較高,當期結轉,影響整體區域毛利降低。

大名城2021年毛利下降追溯到了2017年的拿地情況,梳理大名城2017年拿地情況發現,在東南區域,其比較轟動的一次拿地于當年的9月1日,大名城歷經一個多小時以6.69億+競配建斬獲福州馬尾2017-05號地塊,成交樓面價14405元/平,刷新當時馬尾地價紀錄。而當時的大名城可能想不到,正是這塊激烈爭奪下的“寶地”,四年後,成了拖累其業績的主因之一。

根據2021年年報,這塊宅地的備案名是名城港灣。這個大名城投資5.49億元的住宅項目,計提存貨跌價準備約2.91億元,尾盤車位計提了1.77億元。

而在其營收下降最大的華東區域,于2017年的蕭山也有一次較為激烈的競拍。2017年9月14日,大名城首進杭州蕭山,第一輪報價就投報到了價格上限,最終以63.77億元,樓面價22950元/㎡,溢價率70%,自持7%競得該宗地。這個項目就是後來的大名城雅棠軒,杭州蕭山樓市近一年均價約為29082元/平方米,而大名城雅棠軒幾乎低於均價近3000元/平方米。

梳理大名城近兩年財報,在華東區域,大名城重倉上海。2020年,大名城的土地投資金額為78億元,其中53.72億元用在了上海的6幅地塊,分別位於上海臨港自貿區、臨港奉賢片區、松江、青浦等區域。這些地塊的項目呈現在了2021年的年報中,上海的項目佔了華東區域12個項目中的7個。據悉,這些項目的認購率普遍不高,而這些低認購率低利潤的項目或許會持續拖累大名城

金控失控 轉型多艱

在言必談多元化的地産行業,大名城也曾寄希望於多元化實現彎道超車。

2015年,大名城成立深圳名城金控(集團)有限公司作為施行金融投資及租賃業務的平臺。即要走“地産+金控”的雙輪驅動發展路線。

據悉,2016年大名城金融投資及租賃業務實現營業收入8.4億元,佔總收入的9.5%,毛利率高達53.6%。2017年,該項業務持續增收,實現營收12.1億元,佔總收入比例上升至11.8%。

2018年,金控板塊急轉直下,虧損約3億元。2020年,大名城金控板塊營收僅約29萬元,佔公司總收入比例接近為零。2021年,金控板塊營收約為39萬元,聊勝於無。

兜兜轉轉6年,無論時間,還是資源,均覆水難收,已經被甩在百名之外的大名城如何逆風翻盤,無數中小房企也都在苦苦尋覓它的答案。


(責任編輯:武爽)
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