援軍來了 金融機構持證入場地産“掃雷”行動

來源:中國網地産 2022-05-09 19:29:40

繼銀行開展並購貸支援房企資産出清後,五大AMC也陸續遞出橄欖枝助力化解危機。但即便是在“救市主”的幫襯下,房地産市場也難逃“危”與“機”共存的命運。

業績坐上過上車 由盈轉虧成熱詞

當行業陷入生死兩難的境地,穩妥把控金融風險成為了一道必答題。復盤財報季,前有當代置業、新力控股等近30家房企因疫情等消極因素影響延期交卷,後有多家業績與此前預告出現不符,悄然由盈轉虧。面對鉅額差值,給出的解釋多為“受市場下行影響,未能及時預判風險,出於謹慎考慮,對存貨進行減值準備”。

另有業內人士認為,資産減值雖對企業利潤存在影響,但可由此消化長期積累的不良資産,提升資産效益的同時,降低潛在風險,給未來提供更多可能性。

去年財政部等四部門要求企業應當嚴格執行會計準則,加強內部控制,全面提升企業2021年年報品質。但為合理規避風險與責任,個別會計事務所在進行企業評估後標注“經公司管理層或者董事會確認的估值”。部分房企也仍未能從快增長,高收益的時代中脫敏出來。

克而瑞研究中心認為,2021年行業整體利潤增速和盈利表現不佳,從各大上市房企的盈利預期來看,多數房企認為目前市場仍在出清的過程中,企業盈利水準探底至歷史較低水準、短期內仍將繼續承壓。但隨著前期高地價項目逐步去化並完成結算,中長期來看,行業利潤率水準在觸底之後將會有所回升。

銀行開展並購貸助力“出清”

自去年下半年起,來自各方的“暖風”開始頻繁拂向房地産市場。從央行貨幣政策例會“兩個維護”,到央行數據發佈會認為金融機構對“三線四檔”融資規則存在“誤解”,再至央行副行長潘功勝指出房地産信貸過緊的行為逐步得以“矯正”,以及房地産合理資金需求正在得到“滿足”可以看出,政府對於如何化解房地産企業風險格外關注。而房企間項目的並購也被視為是行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。

去年年底,為保障房地産項目並購的順利進行,央行、銀保監會鼓勵銀行通過投資並購債券、並購票據等債務融資工具,支援房地産企業兼併收購優質項目。

重點支援優質房地産企業兼併收購出險和困難的大型房地産企業的優質項目,對於兼併收購出險和困難房地産企業的項目並購貸款,暫不納入房地産貸款集中度管理。

數據顯示,3月房企並購貸總規模已達1780億元,但4月以來,新增融資額度明顯放緩。在實際的操作中,並購額度距離資金實際到位仍有較長的距離,貸款企業未必能儘快獲得相應資金。

為提升資金的使用效率以及促進並購資金的快速到位,銀保監會、深交所在五一節假日期間對並購貸進行政策加碼。支援房企正常融資活動,允許優質房企進一步拓寬債券募集資金用途,鼓勵優質房企發行公司債券兼併收購出險房企項目,促進房地産行業平穩健康發展。

有業內人士認為,銀行通過發債獲得的資金來源是長期的,也比較穩定,用於發放房地産並購貸款,能更好支援房地産企業之間的並購。此外,房地産並購貸款不納入房地産貸款集中度管理,銀行發放並購貸款積極性也會更高。

資管公司馳援“掃雷”行動

繼首批並購貸融資落地後,中國東方資産管理股份有限公司所申請的100億元金融債券獲得批准註冊。募集資金主要用於重點房地産企業優質項目的風險化解及處置,開展房地産行業不良資産紓困及房地産金融風險化解工作。此外,中國長城所申請的100億元金融債券也已獲批,募集資金將同樣用於房地産行業風險化解。

中國東方、中國長城、中國信達、中國華融為四大國有控股的金融資産管理公司,2020年中國銀河的加入使其數量增至5家,以善於整合行業上下游資源,盤活處置企業不良資産著稱,統稱為“AMC”。

此外,因AMC機構所經手的大部分不良資産來自於房地産行業,並在項目風險化解、房企債務重組等問題中積攢了豐富的經驗,所以對於化解當前出險房企債務危機是最為專業的力量。

4月底,有媒體報道稱,央行召集6家國有銀行、12家股份制銀行及5家AMC機構召開專題會議,針對部分房企資産收並購等工作進行六項政策指導。首批“白名單”房企名單中包括恒大融創世茂綠地、中南、奧園、榮盛、陽光城融信、中梁控股、富力佳兆業12家。剛遭遇股債雙殺的正榮卻併為出現在此列表內。

收購對象範圍共分為三類,一是可以收購2021年年底以前資産用途為土地價款;二是可以收購集團2021年年底之前的關聯方應收賬款;三是可以收購金融機構暫未納入不良的貸款。

在涉及政策以及監管內容方面,首先上述業務開展不納入房地産貸款集中度管理,但對於開發貸必須要進行封閉管理,避免資金惡意洩露。

其次,與關聯方合作收購不納入重大關聯交易。而對於土地證、規劃許可證、施工許可證、預售證“四證不全”項目、涉及並購貸款置換土地出讓金項目等合規性要求也將有所放鬆。存量逾期後可補充增信並進行展期。

事實上,早在年初金融監管部門就曾召集五大AMC機構開會,研究資産管理公司按照市場化、法治化原則,參與風險房地産企業的資産處置、項目並購及相關金融仲介服務。

而目前,東方資産也已進入華夏幸福佳兆業、重慶東銀集團、協信集團、福晟集團、三盛宏業等企業的重組和資産盤活,收購了深圳地標賽格廣場、北京經典項目中弘大廈、昆明地標滇池旅遊度假區等大型項目。

但在收購的實操過程中,出險企業的資産與債務等規模較大且結構繁雜,會在一定程度上增加梳理阻力。此外,在市場信心還未完全恢復之前,企業在收並購行為上應多持謹慎態度,行業的擔憂情緒猶存。

(責任編輯:楊昊岳)
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